马光远:企业家的战略眼光决定企业未来,泰禾究竟做对了什么?

1评论 2018-09-16 20:42:00 来源:人民网-房产频道 A股进入长线抄底区域

  房地产的天在2018年的确变了,当我在2017年做出这种判断的额时候,陶醉在房价大涨周期中的地产圈几乎没有人听进去这一句话。然而,在今天,面对市场种种的变局,地产圈几乎已经没有人否认这一点。我们看到,今天的房地产市场,无论是基本面,政策环境,还是金融周期都发生了剧烈的变化。很多过去靠高周转、高价拿地以及高杠杆运作的房地产企业,在2018年这种大环境下都遇到了这样那样的困难。然而,笔者关注到,泰禾却交出了一份逆周期大涨的靓丽的成绩单。

  以8月18日泰禾发布的今年中报为例,在公认的市场形势严峻的情况下,我们发现泰禾披露的这份成绩单的各项经营指标都得到了大幅度的提升:上半年营业收入达到127亿,同比上涨42%;盈利能力提升明显,毛利率较2017年度上升6个百分点,达到33%,,净利润达到13.59亿,同比大涨53%;主动降杠杆成效明显,2018年期初,泰禾集团短期债务约431亿,截至上半年已归还290亿,归还占比近七成。总资产负债率下降2.16个百分点,净资产负债率大幅下降102.76个百分点;企业现金流充裕稳定,经营性净现金流由去年同期净流出91.97亿元收窄至5.21亿元,近乎转正。可以看出,在今年房地产的大气候极具考验的情况下,泰禾的主要指标都出现了明显的提升,经营业绩增长能力、主营业务盈利能力、经营层面抗风险能力大大得到提高。我们要问,泰禾究竟做对了什么能够交出如此靓丽的成绩单?

  对于长期关注中国房地产市场,关注主要房地产企业经营思想和动态的笔者来看,泰禾在当前的市场环境下,能够取得这样的成绩,绝非偶然,而是和泰禾长期以来对中国房地产市场的趋势预判和其董事长黄先生的战略眼光有关。笔者这么多年关注中国的房地产市场,一个最大的感受是,中国很多房地产企业,特别是一些房地产巨头,都缺乏一种对市场趋势的精准把握和预判,缺乏战略眼光和逆周期操作的魄力,很多企业走到今天,基本都是看天吃饭,房地产市场好的时候,大家疯狂拿地,疯狂卖房,一旦市场出现调整,又缩手缩脚,很少去研判这种调整是短期调整,还是长期趋势出现了逆转,以致于每每错失在市场短期低迷的时候低成本扩张的机遇。看天吃饭,是很多房地产企业的最大特点。但是,这种看天吃饭的日子终归要到头,随着市场大环境的变化,这些缺乏战略眼光和对市场趋势研判能力的企业,不管其以前有多风光,都会遭受市场周期的考验。

  泰禾不算中国房地产企业里规模最大的几个,也不算中国房地产企业里扩张最快的几个,但泰禾绝对是中国房地产企业里最具战略眼光的企业。在房地产行业普遍浮躁的市场环境下,泰禾不骄不躁不跟风,而是秉承自己对市场趋势的判断,总是能够前瞻性的根据自己的判断进行战略布局。从这几年泰禾的几个关键布局来看,虽然仅仅比别的企业只是早走了半年,或者快了半步,但就战略选择而言,却是天壤之别,令人刮目。

  首先,泰禾的拿地策略和拿地的方式极具战略眼光,这和泰禾稳健的发展理念,以及对市场和政策大势准确的判断具有极大的关系。

  2013年,当市场人士普遍认为市场即将陷入低迷的时候,泰禾却在北京、上海等地集中拿地,这种在当时看来过于“激进”的举措,完全基于泰禾的黄董事长对房地产大势和政策走势的判断。在他看来,中国房地产市场,特别是一二线城市高速增长期没有结束,鉴于房地产行业对中国经济的重要性,当房地产市场出现波动的时候,政府不会无动于衷,基于这种判断,泰禾逆周期大量拿地。到了2016年房地产市场重新火爆,很多房企才开始拿地的时候,土地价格已经至少翻倍。这个时候,泰禾没有跟风继续在公开市场拿地,而是先人一步,离开公开土地市场,主要通过并购的手段低成本储备土地。泰禾自2015年起几乎停止招拍挂抢地,改为严控成本的收并购取地模式,根据公开数据显示,泰禾集团2016年前后并购项目平均土地单方成本约为6000元/平,2018上半年,泰禾集团完成8个项目并购投资,获取土地面积157.02万平,新增计容面积157万方,土地投资金额57.88亿元,收并购拿地优势凸显,综合土地成本降至4000元/平。

  这种前瞻性的拿地策略带给泰禾的不仅仅是低成本的土地储备,更重要的是,这种战略性土地储备为泰禾未来继续高速发展提供了足够的保障,提前锁定了未来的业绩增长能力,并且具备较强的应对市场波动和政策调整的能力。这种逆周期拿地的策略是泰禾在市场研判和战略层面极具眼光的体现,而这种战略眼光,在房地产大势发生巨变的情况下,其对泰禾未来发展的重要性将更加凸显。

  其次,泰禾的战略能力还体现在对中国经济大周期和金融周期变化的把握。

  众所周知,房地产行业是资金密集型行业,如何用好杠杆,如何判断杠杆的风险,取决于房地产企业对未来市场的判断,以及金融环境的把握。房地产行业本质上是金融业,对金融规律的把握能力决定了房地产企业的资金运作能力和风险把控能力。黄董金融背景出身,是地产圈内少数既懂金融又懂房地产的老板。2016年,面对市场升温的趋势,泰禾认为“资产为王”是市场的主基调,认为未来几年的融资环境会趋紧,因此果断主动加杠杆。2018年以来,又根据政策环境及市场形势,通过销售快速回款等手段,主动降杠杆,上半年净负债率大降102个百分点,接下来将进一步把负债率降至安全水平,到年底降到80%以下。从实际情况看,2018年以来,中国金融大周期也好,还是对房企的融资政策也好,恰如泰禾所判断的,而很多房企由于缺乏预判,在2018年面临资金和杠杆双重困局。

  第三,泰禾的战略能力还体现在对人才的重视和储备。泰禾的黄董曾表示:“建筑是艺术,需要天赋,泰禾造的房子都必须是精品、艺术品,希望过几十年、上百年依然不落后,而不要像某些粗制滥造的房子,几十年后就成了建筑垃圾。没有一流的人才,怎么生产出一流的产品?”2018年7月以来,泰禾集团启动一项涵盖各业务板块一流人才引进的“千人计划”。在“千人计划”中,光建筑设计领域,泰禾就希望引进百位高端人才。从泰禾目前的人才结构看,几乎在每一个产业板块和链条,都储备了国内外高端的人才,这为泰禾下一步的发展和在行业内的竞争力奠定了长久的人才基础。

  最后,泰禾的战略能力还体现在对未来房地产大周期的把握上。房地产下一个风口在哪里?这是很多房地产企业都在战略层面最为关注的问题。在经历20年的高速增长之后,中国房地产的基本面、格局以及未来行业的竞争模式都在发生剧烈的变化。就这个行业的基本面而言,很多城市已经不缺房子,而是缺好房子。特别是,房地产如何与人民对美好生活的需求对接,这都是下一步房地产需要突围的地方,也是房地产下一步的风口。

  我们看到,在行业内有“造院宗师”之称的泰禾,一直强调要用最严苛的标准做最好的建筑和产品。泰禾在发展的过程中,一直把做好房子作为自己的立身之本,,泰禾旗下的院子系、大院系、园系等中式产品线遍地开花,院子系形成了22城44院的布局。同时,面对未来人民对医疗、健康等的巨大需求,泰禾全面加快医疗、教育、商业等“泰禾+”战略的落地,医疗方面打造“中西医结合康复”学科,教育方面与加利福尼亚大学洛杉矶分校共同签署了战略合作协议,这种前瞻性的布局使得泰禾成为中国城市居民高端生活的服务者和提供者,使得泰禾在下一步房地产的周期中再次占据了制高点和先机。

  没有永远黄金的行业,但有长青的企业,战略和眼光决定未来。对于中国的房地产行业而言,下一个周期这个行业的发展,竞争模式,以及风口肯定不同于过去20年,但不管风口如何变换,在笔者看来,哪些具有战略眼光,能够前瞻性的对行业趋势和未来进行战略研判和布局的企业在任何一个周期都会有黄金的机会。中国房地产的黄金期结束了吗?对一些企业是这样的,但对泰禾这样的企业而言,其可能永远都处在黄金期。

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