融信中国板块投资启示录:踏准周期、步步为营

1评论 2018-09-19 19:03:00 来源:中国网地产 接力诚迈科技的好票出现

  缩表融资的大态势下,机构的评级事关着企业的下一步发展。而机构评级的依据,又出自于企业当前的发展。就像一个九连环,环环相扣,步步相关。

  在中报披露完毕后,许多评级机构根据年中报告,对企业做出了不同的评级调整。有些企业不幸地,绿了。当然,也有些企业,凭借期中考里的各项高分,红了。

  8月下旬,国际信用评级机构穆迪及标普相继宣布,将融信中国(3301.HK)主体评级展望调至“稳定”。二级市场方面,继花旗、海通证券、国泰君安等海内外券商之后,9月初东吴证券也对融信首次覆盖,并给予“增持”评级。

  评级提升的背后,自藏着融信这几年不断夯实的步履。

  1、踩准长三角板块周期 经营指标全面稳增

  从海西到长三角,融信中国已经完成全国化布局。截至目前,融信战略布局全国8大核心城市群:海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。

  2018年上半年,融信实现了545.31亿元的合约金额,其中,杭州单城销售178.83亿元,占上半年总销售额的32.79%;上海单城销售114.19亿元;占上半年总销售额的20.94%,福州单城销售68.86亿元;占上半年总销售额的12.63%。

  在融信2018年上半年新增的14块土地中,长三角区域就占据了8块。显然,长三角已经成为融信战略发展中最重要的一枚棋子。也成为了融信2018年上半年21494元/平方米平均合约售价的重要支撑,使融信的销售均价能位列地产30强第2位,成为品质房企典型的代表。

  回溯来看,融信在长三角区域,从初来乍到到进入收获期,大概花了5年时间。

  2013年9月,融信揽得蓝孔雀两宗宅地,揭开了其深耕长三角的序幕。至如今,5年时间里,融信在杭州已经布局了20余个项目,市场的知名度成功打响。2016年,融信杭州用两个半项目卖进了杭州前10。2017年,融信在杭州实现了百亿销售额,市场份额进入前三。而今年上半年,融信在杭州的权益销售金额,已位列地区排行榜第2位。截至今年8月末,摘得地区排行榜第1位。

  而在上海,2013年融信正式进入上海市场;运用轻资产投资策略,与一线房企联合开发,强强联合、合作共赢。至今5年时间,融信第二事业部项目数量达20个,合作项目共计14个。融信在上海的权益销售额,在今年上半年已位列第4位。

  长三角布局周期的精准踩点,为融信挣足了规模、利润、名声,也为后续的发展蓄力。自2015年至2017年,融信销售合约、结转收入、净利润、总资产、净资产规模均取得优于同行业平均水平的成长,包括合约销售额、结转收入、总资产和净资产在内的核心数据年复合增长率均超过100%。

  而2018年上半年,融信继续保持了强劲的盈利水平。实现净利润 22.54 亿元,同比上升101.61%;实现归属上市公司股东净利润15.23亿元,同比增121.5%。净利率达 15.8%,同比上升6.4个百分点。毛利润达到41.86亿元,同比上升89.41%;毛利率达 29.30% ,同比上升10.7个百分点。实际上,若扣除收并购项目重新估值影响,融信中国毛利率为32.6%。

  海通证券就在研报中表示,“公司近2年来销售和资产规模的快速增长,正是得益于公司踩对了板块周期时点,先于周期上行前重仓潜力长三角城市”。

  2、踩准中西部发展潜力 利润增长跑赢大局

  而从2018年的半年报里可以看到,长三角之后,融信还在培育新发力点——中原、成渝、西北城市群。

  2017年7月,融信中国公告称,分别以22.64亿元和6.33亿元,收购海亮集团旗下宁波海亮房地产投资有限公司和安徽海亮房地产有限公司各55%股权。交易完成后,宁波海亮和安徽海亮将成为融信中国的间接非全资附属公司,两家公司的财务业绩将并入融信中国的财务报表。

  而宁波海亮是海亮地产的唯一股东,这意味着海亮地产也将并表于融信中国。

  资料显示,基于本次交易,融信与海亮将合作开发的项目共计35个,分布于苏州、合肥、郑州、西安、兰州、银川等省会及周边城市,可售面积逾500万平方米,融信也借此初步完成了在中西部省会城市及周边城市的布局,巩固集团在中国中西部城市的市场地位。

  今年上半年,中西部城市楼市飘红,58安居客房产研究院数据显示,上半年里从新房月度访问量来看,一线城市新房找房热度下行,购房热情开始向周边转移,苏州、宁波、东莞等城市找房热度涨幅较高。新一线城市中,新房找房热门城市集中在西部,西安、重庆、成都,找房热度、用户来电量均位列前三甲。

  量价齐涨的诱惑下,让许多中西部城市开发商开始疯狂拿地,亦有许多沿海开发商涌入中西部城市掘地掘金。水涨船高之后,面粉与面包之间的空间缩小,毛利水平也随之打折。

  但早在一年前就已收并购方式进入这一城市群的融信,则不存在这些担忧,相反,谨慎的拿地政策与精准的投资前瞻性,让融信在这轮中西部城市群的市场热潮中,成为土地储备多、成本管控优,且能适时进入销售环节,与市场同步进入收获期的外来房企之一。

  3、投资前瞻能力获认可 多家机构评级向好

  房地产行业进入新周期后,市场的未知性越来越大,房企在拿地投资上,也更加趋于谨慎。而这周期下,融信逐渐在行业中显示出其在城市投资上的精准度,并成为逆市投资的一把好手,由此获得了资本市场的集体认可。

  乐居财经统计数据显示,融信中国上半年市值累计上涨16.78%,而同期Wind内地房地产指数则下跌8.23%。

  东吴证券在9月6日的研报中就指出,融信中国善于把握城市周期,践行城市深耕,销售规模在2016、2017年持续翻番,2018年有望突破千亿规模,为公司未来业绩打下坚实基础。

  标普也在报告中指出,未来12个月融信中国的收入将稳固增长、恢复利润率并采取更保守的扩张战略,因此其杠杆率将显著改善,因此将融信中国评级展望调整至稳定。

  截至2018年6月30日,融信中国未使用的金融机构授信超过700亿元。与此同时,融信中国信用水平稳中有升,境内评级达AAA评级,增外评级维持B+。包括中投证券、海通国际、花旗、海通证券等多家机构纷纷给予融信中国向好评级。

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