原报道丨融创的家底

1评论 2018-09-20 15:58:56 来源:观点地产网 抢反弹必备短线战法

  观点指数  近两年业绩大幅增长之后,融创在今年上半年相对放缓了节奏。期间,它实现了1915.3亿的合同销售额,增速从去年的140%放缓至76%。业绩会上,管理层也不断释放公司“多看少动、控制投资节奏与规模、降杆杠”的信号。

  孙宏斌之所以会在视“规模”为生命线的房企群体中,表现出谨慎与淡定的一面,除了调控因素的驱使外,已售未结转的资源、可售货值、土储已成为他心中的“筹码”。除此之外,主动降低负债比率以实现风险管控。

  而由于收并购的“本色”以及合作项目的增多,融创的合、联营公司数量也不断增多;它们的存在,体现在融创许多的财务指标中,贯穿着融创整个发展的链条。

  营收结转“潜行”

  销售与结转之间,是存在着时间间隔的。孙宏斌在业绩会上也坦言,地产公司的业绩情况要到明年、后年的时候才显现,因为那时候结转的很多都是今年销售的项目,和现在相比,会有非常大的差别。

  因此,已售未结转的资源给予了房企自由发挥的空间。市场人士对观点指数表示,房企通常从中把控结转收入的时间点,从而保持财务报表营业收入较为靓丽的增长曲线;于是,这些资源成为了房企的“家底”的一部分。

  年初,融创执行董事兼行政总裁汪孟德曾表示,2017年底公司已售未结转的货值已经有3500亿元。而随着销售规模的增长,该项数据将会逐步增大。

  销售额通过结转而形成营收,关于融创的结转步调,从营业收入与同期销售额的比例中,或许也可以窥探一二。从数据来看,融创近年来该比例未超过40%,其中2017年更是达到18%的低值,今年上半年略上升至24%。

  数据来源:企业年报、观点指数整理

  近两年在融创销售增速动辄达到一点几倍的情况下,相对较低的营收销售比体现了它结转的“节制”。

  收并购与(合)联营底色

  截至中报发布日,融创新增土地储备约2,920万平方米,权益土地储备约1,545万平方米;包括旧改等协议状态的土地,它的土地储备共计约2.31亿平方米,总货值约人民币3.29万亿元,下半年的可售资源为4912亿元。

  有了一系列已售未结转资源、土储、货值的支撑,融创频频发声:减少在公开市场拿地、严格控制土地获取的节奏和规模、提高投资标准……公司秘书兼副总裁高曦在介绍业绩的时候,甚至用了“多看少动”一词,去形容融创接下来的发展姿态。

  今年以来融创在招拍挂市场偶现身影,零零散散地摘得一些地块,其中最大的动作,当属它于6月份以58.17亿揽下济南万达城二期13宗用地,这是融创收购万达文旅项目后的又一个进展。

  孙宏斌把并购万达当成是一个得意之作,据他在业绩会上的介绍,融创目前已经开业了西双版纳、哈尔滨、南昌、合肥、青岛5个万达城,明年无锡、广州、昆明的项目也将开业。

  观点指数查阅获悉,万达项目资产中,可售面积为5,006万平米,占比约84%;可售部分中住宅产品配比约82%;项目中交易溢价后未结转可售物业部分的楼面地价为2,600元/平米,预计能给融创带来一定的利润。

  显然,收并购已成为融创跑马圈地的主要方式,但由于在此过程中合作项目的增加,其(合)联营公司的数量也有所上升。仅以它旗下的融创房地产集团有限公司(以下简称“融创房地产”)为例,截至今年第一季度末,融创房地产就已有228家合营企业和29家联营企业。

  正是由于与合联营企业之间存在较多的经营性资金往来,融创房地产的应收款余额占比较大;而关联方往来款占经营活动现金流入的比例也不小。

  数据显示,融创房地产2015年至2017年收到关联方公司往来款项分别为241.24亿元、534.61亿元及1059.57亿元,分别占经营性现金流入比例为71.12%、60.31%及49.10%。

  这么大的比例,融创房地产的经营性现金流入情况,将很大程度上决定于关联方经营情况的好坏。这种情况上升到集团层面,也是如此。

  但或许考虑到合联营公司合作开发、实现共赢的优势,孙宏斌对它们还是有所偏爱的;融创曾明确表示,与合联营公司合作项目仍是公司下一步一个比较重要的方向。而它似乎也在加大投资(合)联营公司的过程中,取得了收益的增长。

  中报显示,截至今年6月30日,融创确认对合营、联营公司的投资总额为621.23亿元,比去年年底增长了5.99%;上半年,融创应占合营、联营公司溢利,以及收购合营、联营公司收益合计11.12亿元,相比于去年的1.77亿亏损,有了明显改善。

  负债因素

  关于负债,孙宏斌在回应并购万达资产中如是表述:“因为我们去年并购万达花了四五百亿的现金,我们有上千亿的钱花在这里面,如果没有这一块,我们的负债率会大幅下降。”

  观点指数查阅获悉,2017年融创投资活动的现金流出净额为1201.69亿元,比上年344.79亿元的额度大增了2.49倍;孙宏斌的言外之意,是融创此前的对外投资提升了公司的负债率。

  于是,融创逐渐表现出谨慎的一面,一直在强调“安全”与“去杠杆”,重视风险管理。

  从数据上看,融创确实显示出了降负债的成效。于上半年末,融创的债务净额与资产总额比率为18.3%,较去年末的19.7%有所下降;资本负债比率为65.8%,较去年末的66.9%也有所下降;此外,有息负债余额减少约人民币95亿元,净有息负债率下降约9.5个百分点。

  孙宏斌用了“销债比”来说明融创安全性。

  现在的销债比是1.5到2,只要销债比大于1,都是安全的,因为你借100亿,分三年还,每年还二三十亿肯定还得了,所以现在大家不担心我们这一块。”

责任编辑:Robot RF13015
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