站在产业地产这个风口 亿达中国是如何做的?

1评论 2018-09-20 19:10:09 来源:观点地产网 接力诚迈科技的好票出现

  观点地产网 随着行业风向转变,产业地产已经成为房企转型最热门业态之一,若时间回到几年前,还是无人问津的“丑小鸭”。

  面对大量资本的涌入,产业地产竞争日渐白热化。作为产业地产领域的老兵,亿达中国依然选择埋头苦干。

  1998年投资建设运营大连软件园,从一个地方企业成长为全国专业的产业园区运营商,亿达中国在产城融合这条路上走过了二十个春夏秋冬。

  也许亿达中国高级副总裁于大海的话道出了产业人的心声:“做产业地产是需要耐得寂寞,经得起诱惑的。”

  作为产业地产的拓荒者,亿达中国的产业模式也一路从1.0版本升级到3.0时代。

  最新报告显示,亿达中国已经在全国近二十个城市先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等30余个商务园项目。

  从大连筑基到全国布局

  恰逢亿达中国20周年,有幸走进美丽的大连,这里是亿达中国起家的地方。

  “宽阔的林荫大道、美丽的绿色空间、林立的大学与科学院,庞大的软件园区,看到大楼的招牌就知道一切。”这是《世界是平的》作者,对大连软件园最准确的概括。

  据随行的相关负责人向观点地产新媒体介绍,位于大连市老城区西南,大连软件园是中国首个“官助民办”园区。一期占地3平方公里,随后沿着旅顺南路软件产业带打造了10平方公里的大连软件产业带,带动大连软件信息服务业从无到有,目前整个软件业产值超过1600亿,占大连市GDP20%。

  大连软件园在1998年把握住了国际产业分工的趋势,以日本市场为主发展服务外包,吸引了包括松下、索尼、日立等日本企业巨头,带动了整个大连软件产业的兴起。在进入21世纪之后,又将IBM、HP、甲骨文等欧美公司引入园区,开拓了欧美市场。

  2014年在港交所挂牌上市是亿达中国开启全国布局的重要时间节点,上市之后,亿达提出了轻重并举、以轻带重、以重促轻的发展策略,这是解决快速实现全国布局最好路径。

  正如亿达中国董事局主席、行政总裁姜修文所言,亿达已经开始走向全国,总部迁至上海便是彰显这个决心的表现之一。

  亿达中国将2018年定调为实施全国战略布局的战略年,未来将与多家的专业型公司、产业以及资本型公司联手合作。

  事实上,仅2017年一年内,亿达中国商务园运营管理服务业务就在哈尔滨、合肥、长沙、重庆、北京及天津等地新增13个项目。

  截至2018年,亿达商务园运营管理服务业务已布局4大区域,进驻近20个城市,运营30余个园区,运营产业面积逾800万平方米。

  不过,选择在目前资金环境偏紧的情况下进行全国扩展也颇让外界疑惑。姜修文在2018年业绩会上回应表示,作为一家从1994年就开始发展的企业,亿达错过了很多机会,有很多遗憾,所以当市场机会再度出现时,亿达不能再错过了。

  虽然目前环境偏紧,而且亿达项目集中在大连,需要获取更多的优势资源前提就需要处理好手上的资源,通过合作方式增强流动性以获取更多土地资源。

  武汉软件新城样本

  开启全国布局,作为迈出大连的第一步,亿达中国将目标锁定在武汉。

  如果说大连软件园作为亿达中国的首张名片,那么与湖北大型国企湖北省联投集团合作打造产城融合项目,武汉软件新城无疑是全国布局的首只棋子。

  然而,产业地产不同于传统商业地产和住宅地产,没有可复制性。每个城市实际情况和资源优势、发展产业方向均不同,亿达中国是否会水土不服?

  武汉软件新城总经理梁勇给出一个否定的答案,亿达中国在武汉是有基础的,2006年首次轻资产运营武汉光谷软件园,为亿达创造了布局武汉的机遇。在当地政府看来,亿达“既然做成了一个园区,那就再做一座城”。

  于是,2012年亿达中国正式投资签约武汉软件新城,落下首个异地重资产项目。

  武汉软件新城项目用地3.4平方公里,总投资200亿元,目前园区1、2、3期已经运营,4、5期预计年内启动。截至目前,已入驻上百家信息技术和生物技术等方面的企业。

  深耕大连产业地产的积累与经验,不仅凝聚了大批粘性极高的客户,更是亿达中国产业地产异地扩张的基础和信心。

  梁勇举了个例子:“比如IBM,作为大连软件园的最大客户,当我们为武汉软件新城招商时,它正好有布局武汉的需求,因此也一起落地在武汉。”

  在梁勇看来,在产业招商中,政府招商和企业招商可以获得很好的互补,政府具备提供政策、土地等方面的优势,而企业在产业服务方面的能力更胜一筹。

  “作为园区运营管理企业,无论我们是否存在,武汉发展的车轮都要前进,只是有了我们,可能会更快一些。”也许,这就是亿达中国二十年坚持做产业地产的意义。

  从园区运营商到产业合伙人

  传统开发商转型产业地产的主要目的,还是为了敲开“地产”之门。在亿达人的眼中,这样的做法并不是真正意义上的产业地产。

  业内有很多关于产业和地产的关系的讨论,但产业地产并不能满足开发商所需的快速回笼资金需求,因此能沉下心把这件事做好的企业并不多。

  有人说,亿达是典型的从产业地产开发商转向园区综合运营服务商的范本。

  这是原来固有的思维,我们或许要用新的眼光来看待亿达——经过近几年的探索和实践,亿达已由产业园区运营商升级为产业合伙人。

  从发展轨迹看,大连软件园发展成为一座城,是被动式、渐进式的发展。而大连生态科技创新城和武汉软件园,都是从城到园到楼,有了整体规划,逐一落实。

  亿达中国高级副总裁于大海在博鳌房地产论坛发表演讲时就表示,要想在一个城市里打造好一个园区,寻找一个好的方向,从项目本身的特性偏移到相对市场的竞争优势,发展到带给客户潜在的价值,就要成为客户在中国发展的合伙人。

  他以IBM为案例分析道:IBM带来了它的合作伙伴,合作伙伴带来了竞争对手,竞争对手又带来了它的合作伙伴和对手,这样一个完整的生态圈是依靠龙头性的代表性企业进驻打造的。

  而升级到3.0版本的亿达,是线上线下结合的智慧平台,已经可以帮助政府从园区的定位到招商都实现精准服务,可以帮助企业快速成长,从生存需求到成长需求,提供全方位的服务。

  然而,产业园具有明显的区域属性,并不具备复制性。亿达在进行全国扩张的过程中,轻资产的布局是至关重要的一步。

  对于轻资产业务,亿达算的是一个总账,不计较一时得失,既在面向未来的业务转型上占得先机,也为更大范围的资源获取提供端口。

  世界在变,行业在变,坚持了做产业地产二十年的亿达想对你说:“产业地产,我们是认真的。”

责任编辑:Robot RF13015
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