解局 | 新城控股百亿基金背后的融资逻辑

1评论 2018-09-20 22:55:49 来源:观点地产网 抢反弹最强涨停战法出炉!

  观点地产网 一直不怎么玩基金的新城控股,如今也开始迈入这一行列。

  9月19日,新城控股集团股份有限公司发布公告,公司及旗下子公司与芜湖歌斐签署《合作框架协议》,拟共同设立一支或多支有限合伙型私募基金,预计总规模为100亿元。

  一位新城控股的老员工回忆说,在他印象中,这似乎是新城控股参与成立的首个地产基金项目。虽然新城控股此前与不少基金有过合作,对这一套运作模式并不陌生,但正式成立基金的不多。

  据了解,基金设立完成后,将对新城控股及其子公司操盘或控股的房地产开发、运营企业、房地产行业相关企业进行投资。

  从设立后的职能上能够看出,长久以来鲜少参与基金的新城控股选择在如今入场,更多是希望拓展融资渠道,以进一步推动公司扩张步伐。

  手里有钱,才能抓住扩张机会

  基金在财务报表中的独特表现,或许正是其受到新城控股青睐的原因所在。

  虽然基金项目不并表,但是可以给公司带来现金流。财务报表中,该部分仅作为其他应付款显示,而不会计入有息负债,这无疑能够降低房企的净资产负债率,也是许多地产公司改善报表的方式之一。

  今年上半年,新城控股的资产负债率为88.31%,较去年末上涨了近3个百分点。报告中显示,资产负债率略有上升的原因是上半年预收款和借款上升导致。

  据9月19日的公告表示,这一基金的成立也将有助于新城控股拓展资金来源,优化资产负债结构。

  之所以新城控股会选择这一时机进入基金行列,与眼下融资渠道的一步步严控密不可分。随着一线城市动辄一宗地几十亿的土地出让金,加上许多地块出让有了自持要求,项目的投资运营对于房企的资金要求也越发提高。

  作为类金融行业,资金成为了制约许多房企扩张的关键因素。对于新城控股而言,其希望做到的似乎不仅是打破这一“约束”,还要趁此机会进行“捡漏”。

  新城控股高级副总裁欧阳捷介绍说:“一线城市不好拿地,反过来意味着竞争并不会十分激烈,这种时候更利于用较少的钱拿到不错的项目。”

  在今年初的时候,新城控股提出今年的销售目标是1800亿元。而今年前8月,新城控股达成了1373亿元的合同销售金额。按此速度,超额完成年度销售目标已成为大概率事件。

  由此,新城控股无疑将有更多资金去入手新项目,同时,正如北京不久后将一口气推出66宗宅地一样,时间逐渐来到年末,全国各地也将迎来最后一波推地潮,其中不乏机会。

  “要想得到发展,就要在机会来临的时候有钱去争取。”

  寻找新融资途径,让专业的人来做

  对于为何会选择歌斐,欧阳捷表示,新城控股与基金合作其实并不一定针对某一家企业。

  “对于企业而言,手中的钱自然是越多越好。”他介绍说,只要是有市场号召力和较强的资金管理能力的基金愿意合作,新城控股都会抱以欢迎态度。

  对于自身能力与扮演角色,新城控股显然有着明确的认识。

  在本次合作成立基金一事中,双方明确了由更为专业的歌斐担任基金管理人,同时也是基金的执行事务合伙人,负责基金的募集、备案、基金合伙事务的决策、执行等相关事项。

  正如合作协议中提到,新城控股与歌斐签下的仅为全面开展基金合作的框架性文件,仅就共同设立基金的原则性条款进行约定。在公开资料中,所涉及到具体合作的细节也只有首个基金名为珠海歌斐云展股权投资基金,并且募集规模目标不超过21.4亿元。

  除此之外,对于下一步的资金投向等进一步基金操作细节,新城控股与歌斐均未给出明确回复,“虽然基金成立了,但资金何时到位,到位多少钱仍未确定”。

  虽然各种细节有待进一步敲定,但这对于新城控股而言有着与众不同的意义。据欧阳捷透露,虽然新城控股的重心仍在二三线城市,但相关资金到位后,或许会对整个局面稍作调整,比如考虑在一线城市的布局。

  不仅是新城控股,在此之前的泰禾集团与控股股东合作成立产业并购基金、大悦城与专业基金机构成立的母基金等,许多房企也同样走上了基金这条路,在寻找新融资途径的同时,也引入更专业的人来为其打理相关业务。

  截至今年8月,新城控股发行债券及债务融资工具净增118.58亿元,占2017年末净资产比例为45.64%;其他借款净增17.37亿元,占2017年末净资产比例为6.69%。

  随着借款增加,新城控股需要做的不仅是根据已发行债券和其他债务的本息到期支付安排,合理调度资金以保证按期支付到期债务,更为重要的无疑是找到新的融资出路,疏通资金脉络。

  与歌斐合立基金,便是为此向前迈出的一步。

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