原报道丨首创置业回A折返跑

1评论 2018-09-25 18:48:57 来源:观点地产网 抢反弹必备短线战法

  观点指数 在房企回A的路途中,“折返跑”的身影时时可见。如今,漫长的等待让首创置业再度放弃;9月17日,它向中国证监会申请撤回建议A股发行申请,而建议A股发行现时将不会进行。这意味着首创置业的回A里程又一次停顿。

  市场人士对观点指数表示,首创置业回A的意义在于股本融资,因为国企背景企业在香港增发相对较难;而要发债的话就必须考虑到负债率的问题,在A股进行股权融资,就不用考虑负债率的问题了。

  显然,“A+H”模式将为首创置业打通较宽的融资渠道,在财务平衡方面也能起到不一般的作用。但回A的停顿,只能让首创置业另寻其他融资途径,并在周转节奏上下功夫,加快资金回笼,从而实现自身规模的增长。

  首创回A里程

  回朔过往,2003年在香港上市之后,首创置业就一直在酝酿着回A事宜,但于隔年的8月未获证监会通过。初次碰壁的首创于2007年整军再战,彼时它拟发行不超过14亿股股份,拟募集资金14.7亿元,但因经济环境等因素,其IPO再次搁浅。

  此后的2009年、2010年、2013年,首创置业多次努力遇阻。直至2016年,再次燃起对回A的期盼,于11月7日再次向证监会递交了IPO申报稿;其拟发行新股3.7亿股,募集资金约38亿元。

  观点指数查阅2016年11月25日证监会文件信息显示,彼时首创置业与万达商业、富力地产、金辉集团等的IPO都已通过发审会,获得受理。这让首创置业获得一丝欣喜,于年报中直呼“A股回归工作取得关键性突破”。

  截至今年9月13日,在撤回IPO申请前夕,首创置业头顶“已反馈”的审核状态,在上交所中排名第72,列于大连万达商业、富力、金辉之后。

  此前的招股书披露,首创置业拟用从A股IPO中募集来的38亿元投资北京海淀永丰产业基地 F1 项目、上海青浦盈浦街道 20-04 项目、上海杨浦平凉项目、天津北运河项目、天津中山路项目等。

  财务总监范书斌曾在业绩会上表示,鉴于证监会加快审批的速度,首创置业有可能在2018年上半年就能回A成功。观点指数查阅获悉,上述拟投资的项目,预计竣工时间都在今年下半年或明年初。

  但显然回A进程不尽如人意,由于IPO未能实现,首创置业拟利用募集资金投资的项目周转情况,或许也受到了影响。

  数据显示,截至今年上半年,这5个销售物业的未售面积都占有较大的比例。其中,上海杨浦平凉项目在2016年11月份之前就已开工,项目以高端住宅为主,截至今年上半年未售10.4万平方米,占总建面78.02%;天津北运河项目未售21.9万平方米,占比62.68%。

  融资路途与快周转

  不过与上述项目不同,为了实现资金的周转、降低项目的风险,首创置业有不少项目都采取了合作或合资经营模式。据观点指数统计,今年中报显示,在首创置业109个投资物业和销售物业中,就有67个为合作项目,占比达61.47%。

  为项目寻求合作的步伐还在继续,9月5日首创置业又宣布以公开挂牌转让的方式,出售标的公司北京开元和安投资有限公司51%股权,转让底价为5.98亿元,另加11.87亿元的股东贷款。据悉,项目即首创中心的F03地块上建成的商用物业。

  让渡股权、援引合作方是首创置业为项目融资的重要形式;事实上,囿于股本融资的欠缺,它一直以来都在寻求融资方式的“多元”。

  2015年11月份,首创置业完成向首创集团非公开定向增发,发行人民币普通股10亿股,每股发行价格为3.08元,取得资金30.68亿元。但由于增发会摊薄股东的权益,首创置业此后再也没有采用这种融资方式,另谋它途。

  据观点指数不完全统计,截至今年上半年,首创通过银行贷款、公司债券、票据、权益工具等形式,融资额度合计达人民币1177.39亿元;期末现金及现金等价物余额为205.18亿元,同比去年增长44%。

  几乎所有的融资都是为公司业务发展打基础的,首创置业今年上半年实现了360亿的销售额,下半年目标为440亿以上、可售货值为828亿元;明年计划达到千亿规模,继续冲击行业前30名。由此看来,首创置业对规模已逐渐重视。

  在筹集资金与追求规模之外,周转节奏成为了房企转动发展齿轮的驱动力,通过加快周转促使资金加快回流,才能及时地补充业务发展的“能量”。

  从近几年的数据来看,首创置业的周转效率似乎呈周期性波动,2013年各项指标的周转情况都相对较好,但2014年存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率下滑幅度较大。随后几年得到回复。

  为提升目前在行业中处于相对较低的周转效率,首创置业决定实施“369”的新工期标准,即在项目开发的过程中,3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售证,加快周转。

  房地产行业相关的资金投入,在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在,首创置业上半年的存货周转率为0.07次,与2016年基本持平;而今年中期业绩会上,总裁钟北辰对观点指数表示,目前首创置业大部分项目都达到了新工期标准。

  目前,首创置业的营业收入、营业利润一直以来保持着温和的增长态势;今年上半年,它实现营业收 入71.17亿元,实现营业利润15.39亿元。

  数据来源:企业财报、观点指数整理

责任编辑:Robot RF13015
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