万科近两日在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。有微博网友评论，房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。

　　其实“活下去”的口号并不是万科近期第一次喊出。9月11日，万科董事会主席郁亮对市场、政策、公司的观察，在万科南方区域9月月度例会上和盘托出。

　　郁亮表示，我们必须对战略进行检讨，虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变。在这个时期我们应该怎么做？只有四个字，“收敛”和“聚焦”，这是应对转折点和不确定情况的最好方法，只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。

　　这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，我们的战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。这次战略检讨，希望大家充分意识到全方位转折的到来，我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

　　从这个角度出发，当我们学会从底线去思考问题的时候，就很容易找到正确的方法，我们在对大形势的理解和认知方面务必达成一致，这样就不容易出现行为不一、方向不一的问题，避免了很多麻烦、集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到我们具体的业务操作是”收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

　　而在9月21日晚间万科34周年司庆晚会上，郁亮讲了两个关于万科名字的故事，强调万科不会离开不动产，但会抛弃传统的地产开发思维，要让科技赋能万科所有业务。此前，万科多个城市子公司、保利等更名，“房地产”字样消失，引发房企“去地产化”的广泛讨论。

　　房企最近有点烦

　　万科厦门房子五折甩卖

　　9月26日，厦门“首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现价278万到298万。

　　后来有人核实，说原来500万是精装修，现在278万是毛坯房，所以算上装修，优惠没那么多，大概只有35％左右，而且这个项目，万科是2.2万的楼面价，所以卖这个价格应该还不至于亏本，但也没什么钱可赚了。

　　西安新盘无人购买

　　9月27日，西安雁塔区三迪曲江香颂枫丹，推出了473套新房源，仅18人登记，而经过现场核验通过的家庭却只有零个，最终近500套新房无一人购买。要知道就在半年以前，距离这个项目不远的融创天朗南长安街项目，还上演着一房难求，推盘700套，结果5000人摇号的盛况。

　　观察人士认为，从八月底西安开始降温。目前来看，一是住宅阶段性短缺得到缓解，二是新西安人的购房热情得到释放，三是需求理性和高房价叠加，使人们不再跟风。

　　宇宙第一房企考虑停工

　　最近几日碧桂园运营中心召开了视频会议，会上碧桂园方要求，即加强有效供贷，去化不佳、且正负零为负的项目考虑减少开工。此外，今年中期业绩会上，碧桂园首次明确提出“控速”，同时进行策略调整，提出拿地更加精准，更加聚焦现有项目的运营。

　　宇宙第一房企考虑停工，着实让人惊讶；杨国强对规模和高速增长，一直是蜜汁崇拜；但现在开始收缩，既是一种反思，也切实反映楼市拐点，可能真的要来了！对碧桂园而言，现在有两大命门，一是大马的森林城市项目，号称投资超千亿，但人家新领导上任，不准卖给外国人，这一纸禁令，简直要人命。

　　8月销售承压：碧桂园万科负增长

　　9月尚未结束，完整的销售数据还得等一段时间，但8月的数据或许已经很说明问题。

　　1

　　碧桂园8月销售面积负增长32.9％，万科下滑6.02％

　　如下图1,8月碧桂园实现权益销售金额313.3亿元，销售面积346万平米。无论销售额还是销售面积，都是负增长。同比分别下滑33.01％、32.9％。

　　2

　　保利、中海8月销售面积增幅仅为个位数

　　8月，保利实现销售额275.7亿元，销售面积165.7万平米。销售额还算不错，同比增长19.9％，销售面积则仅增长5.2％。

　　而去年同期，保利销售面积取得了38.8％的增长。销售压力，对于保利来说，一样存在。当然，基数不一样了，不能完全这么说。

　　图2.重点企业2018年8月销售情况图表来源|中指院

　　3

　　10大房企有7家拿地均价大幅缩水

　　易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示，40个典型城市土地出让均价，连续5个月同比下跌，溢价率创39个月新低。

　　图3.2018年1-8月新增土地建面前20强房企 图表来源|克而瑞地产研究

　　大杀器高悬

　　“取消商品房预售制”声音再起

　　上周末，一则广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称“通知”）在网上流传。通知称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，9月25日上报住房城乡建设部。

　　消息一出，各方关注，被媒体解读为“广东酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售！”。虽然广东房协紧急回应称，这只是一个征求意见，大家可以提建议取消或者保留，摸底各房企的想法而已，“八字还没一撇。”目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

　　社科院神助攻：建议推动有条件的城市取消期房预售行政许可

　　近期，中国社科院财经战略研究院，中国社科院城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告 （2018年09月）》提出，建议分步推进住房预期制度改革。

　　住房预售制度以政府信用为房地产企业融资背书，增加了行业杠杆，一旦房价下跌将引发诸多的经济社会问题。

　　另一方面，如果地方政府过度使用住房预售许可权力，将显著影响住房市场效率。在“房住不炒”、清理行政审批权的大背景下，推进住房预期制度改革，是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。

　　建议推动有条件的城市取消期房预售行政许可，同时加强事前、事中及事后监管；对于暂不具备条件的城市，逐步提高期房预售门槛，降低市场风险，保护消费者权益。

　　马光远：取消预售制度 是房价回归合理的制度性举措

　　著名经济学家马光远在社交媒体发文称，房地产的预售应该取消。因为在中国房地产的预售制度等于一个空手套白狼的游戏，买房者在拿到房子的三四年就把所有的房款给了开发商，开始付房贷利息，而开发商挖个坑就提前三四年拿到了所有的房款，包括其付出的成本和利润，但所有的风险却交给了买房者。

　　马光远称，开发商提前拿到了所有的钱之后，又拿着这些钱去高价拿地，继续推高房价。香港等地区也有预售，但不是这样的，购房者是按照工程进度把款项通过第三方监管账户交给开发商，最后一批款必须对房屋质量等进行验收后才能交给开发商，确保了买房者的利益。取消国内这种极其不合理的预售制度，是房价回归合理的制度性举措之一。

　　期房预售取消还是保留 这是个问题

　　预售政策本身没有对错，只是在不同的发展阶段和政策目标下的取舍。由此，必然要回到政策的整体框架中去考虑。

　　从长远看，当中国房地产市场逐步走向存量房时代，取消商品房预售制是楼市交易制度改革的必然之途，从供给端来看，房地产开发商的高负债率是众所周知的行业难题。而且，在预售制多年发展之下，交易过程中的大量风险往往都堆积在了购房者和银行身上。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在《时代周报》上表示，中国房地产市场已经有所变化，总体而言，现售是未来的趋势。

　　正如中信建投所说，中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点，是我国商品房市场化改革的重要设计之一，不可磨灭其在过去解决我国房地产市场供需结构中的重要作用，但是随着我国商品房供给逐步跟上，未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的。

　　综合杠杆游戏、今日财经头条、人民币交易与研究等