成见| 万科,活着的滋味

1评论 2018-09-29 23:37:43 来源:观点地产网 抢反弹必备短线战法

  观点地产网 大概谁也没想到,不久前还遍地黄金,高喊“买到就是赚到”的楼市,一夜间似乎有些凉凉了。

  事实上,时代不乏预言者,作为行业龙头,万科似乎总是当仁不让扮演这个角色,并且是最具忧患意识的那个。

  2008年,全球金融危机的寒冬下,王石提出了“拐点论”,那一年的楼市陷入低谷,上海、杭州等城市的售楼处纷纷被砸。

  2014年,郁亮抛出了白银时代论,预言房地产已经度过了最黄金的岁月。

  而令郁亮更焦虑的是,前面已没有现成的道路可以学习。不过,郁亮没有忘记万科“生于忧患,死于安乐”的优良传统。

  9月29日,万科在总部大梅沙举行2018年度秋季例会,“活下去”的主题让人不寒而栗,会议现场的每一个LED屏都被“活下去”占满。据了解,这是一次内部会议,“活下去”的主题是为了强化内部的危机意识。

  郁亮的忧虑主要来自万科6300亿的回款,在不久前的南方区域会议上,他曾透露这一目标还有一半多没有完成。

  作为行业内回款标准的“风向标”,万科的这一表现很大程度上也是整个行业的缩影。当国家的金融政策不再对房地产打开闸门,像万科、碧桂园、恒大这样的高周转企业无疑将产生最直接的影响。

  据观点地产新媒体了解,为加大回款,房企早已开始一轮降价潮。

  有媒体爆料,9月26日,厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现中间套一口价278万,边户一口价298万。据了解,该项目此前推出的别墅项目是带50万精装修,同时配有16万的车位,此次推出的是少量极简装修特价房,扣除精装和车位,售价在434万左右,等于降价156万。

  在南昌,华侨城万科、九龙湖金茂悦、新力东园等楼盘均比之前的市场放风价低了2000元/平方米左右,而中海寰宇天下、国贸天峯、万科璞悦里、深农大厦等楼盘则出现了微降态势。

  据了解,包括保利、恒大也在酝酿降价,人人都在拼命回笼现金,作为高周转之王,碧桂园也面临同样的问题。

  在此前中期业绩上,碧桂园的管理层就提出了明确的“控速”目标,包括全年拿地支出从4000亿元调至3000亿元,相比上半年70%的去化率,下半年的指标在60%;全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米。

  近日还有消息透露,杨国强在内部会议上向底下的人传递指示,要加强有效供贷,去化不佳、且正负零为负的项目考虑停工。

  虽然房地产的日子没有从前好过已成为共识,但这次万科喊出“活下去”的口号,实际并非是为了当下的活下去,而是为了未来的活下去,加快回款是为了更好地为转型服务。

  郁亮在此前南方区域9月月度例会时就表示,6300亿回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没完成,其他业务都可以被叫停。集团要做的第一件事就是战略检讨,落实到具体业务操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。

  从打出城市配套服务商的口号开始,万科的多元化触角已经先后涉及商业地产、长租公寓、物流、教育、养老、冰雪小镇等多个业务板块。

  然而,无论是南方区域的“八爪鱼”计划、华东的“热带雨林”计划、还是北方区域的“6+X”计划,大量持续不断的投入后,这些多元化业务为万科带来的收入仍不足其整体营收的5%。

  郁亮在“非开发业务梳理”中就提到,做了3年还没做成的业务不要再做,今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候,应该及时关闭。做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务,也不要做了。

  值得注意的是,万科还正在推动新一轮的组织架构的调整,力度相当大。以万科总部为例,刚刚完成组织重建,新的架构中取消原有的部门设置,成立事业发展中心、管理中心、支持中心等三大中心;取消部门分管领导和部门经理,除集团合伙人外三大中心由26个中心合伙人进行管理,组织更加扁平化。

  郁亮表示,组织重建中,强调服务于战略、服务于业务梳理,要明确每个组织的工作原则和具体的工作指引,并且要搭建比例优美、和谐,结构合理的组织架构。

  在业内看来,这种调整应该是服务于万科的未来发展,是长期战略。

  因此,站在当下的十字路口,对万科而言,任何判断和策略都有其道理和逻辑。

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