北京“限竞房”调查:从被看好到意外遇冷 近期平均去化不足4成

1评论 2018-10-03 08:37:00 来源:人民网-房产频道 A股进入长线抄底区域

  2018年,“限竞房”成为北京楼市关键词之一。关于限竞房的政策背景、入市影响、购房指南、二次风险交易等被频繁刷屏,“限竞房”的出现,仿佛楼市一股清流引起广大购房者的关注。

  业内人士指出,9月以来,伴随着“限竞房”的集中入市,成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量。将缓解北京市场供需矛盾,引导市场回归理性,进一步落实“房住不炒”。但在成交端,已经取证的“限竞房”项目的低迷表现,让市场大跌眼镜。

  “金九月”北京“限竞房”平均去化不足4成

  在限竞房集中入市前,曾被外界多次解读为购房者的“福利房”。

  记者观察发现,拿地时开发商已被限制项目的公开销售上限价格,这对购房者无疑是一大利好,在做决策时更加淡定谨慎。

  素有“金九银十”之称的9月素来是房地产营销的传统旺季。记者从中原地产研究中心最新获得的统计数据显示,截至9月28日,北京共有18个限竞房项目取得20期预售证,可合计提供9826套房源,合计建筑规划达到了104万平米(另外还有超过30万平米车位等配套),网签成交住房1760套。

  从真实销售情况看,市场已经入市18个项目中,网签销售率只有15.4%,平均去化也不足4成。公开资料显示,下半年以来,同期商品住宅总供应15561套,面积200.2万平方米,这代表着北京限竞房已超过新房市场份额的6成以上。

  回顾今年6月,北京第一个入市的限竞房项目大兴瀛海府,曾获得不错的市场反响,开盘后在短时间内销售一空。

  7月,北京万和斐丽、华润理想国、北京领秀3个限竞房项目获取预售证,供应合计1823套房源,预示着下半年限竞房井喷的局面正式铺开。

  但随着北京限竞房密集入市,整体销售不及预期,呈现遇冷状态,更有部分限竞房项目出现打价格战趋势。

  早先媒体公开报道称,位于北京大兴区的一个限竞房项目打出了每平方米“降价6000元”的口号,来吸引购房者。在房山区正在销售的另一个限竞房项目,整体的售价也比早前政府约定的要低。位于经济技术开发区的另一个项目也在政府限价基础上便宜3000元/平方米,购买一套90平米的小户型,优惠可以达到20万元左右。

  中原地产首席分析师张大伟表示,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。

  限竞房市场竞争激烈

  限竞房的官方名称是“限房价项目”,指的是“限房价,竞地价”的“两限”的商品房,它既拥有商品房的产权属性,其限定的房价又低于商品房及项目周边的二手次新房。在土地出让环节推出的背景下,这类房子在开发商买地的时候,就确定卖的价格。

  据人民网记者梳理统计,2017年北京住宅地块一共成交71宗,而限房价竞地价地块有43宗,占据2017年住宅地块出让总量超60%。截至9月25日,2018年北京住宅地块一共成交28宗,而限房价竞地价地块有 20宗,占据2018年住宅地块出让总量 71%。

  值得特别关注的是,这两年从限竞房规则下产生的入市地块已高达66宗,总供应面积高达500万平方米。2018年是“限竞房”成为供应主力军的一年。

  诸葛找房数据研究中心分析认为,目前北京新房市场供大于需,限竞房项目的遇冷,一定程度上表明北京新房市场已经开始有进入买方时代的前兆。究其原因,分析称北京各城区限竞房项目供应量差异较大,各区域间分布不均。

  其中,大兴区限竞房项目数量最多,高达15个;其次为房山,限竞房项目9个;海淀区限竞房项目为8个位居第三。从限竞房项目区域分布来看,近郊区共有39个限竞房项目,主城区共有24个,远郊区共有7个。近郊区限竞房项目远多于主城区及远郊区。

  机构观点认为,造成限竞房项目城区分布不均的原因主要,一是由于主城区可规划用地面积极小且价格较高,刚需购房压力大;二是远郊区位置较为偏僻,虽然价格便宜但交通不便。因此限竞房项目更多的集中在近郊区,交通方便且价格适中。

  不难发现,在限竞房持续集中供应,去化压力大的状况下,正面临严峻的市场挑战。该类地块在拿地之处,即从竞争地价,到竞争配套建设和自持物业的比例,大幅缩减了开发商的利润空间。这也造成了市场上一度出现开发商进行捆绑销售等变相提高价格等现象。

  后市将更趋于理性

  实质上,在“房住不炒”的精神指导下,房地产市场规则已被改变。专家指出在成交量同比下滑的同时,住宅用地的成交价格与溢价方面也在持续走低。

  日前,北京市规划和国土资源管理委员会通知,称近期将供应66宗住宅用地,总规划建筑面积481公顷,全部用来建设限竞房和共有产权住房。有观点认为,今年北京土地供应量未达预期目标,后期土地供应量有望再度集中入市。

  同时,这批66宗地块将在明后年入市,形式仍以限竞房和共有产权房为主,这意味着限竞房的供应量将进一步增加。

  如今,在政府政策的影响下,房企拿地的积极性将逐步趋于理性,土地市场流拍流标现象的增多,土地市场的交易热度将有所降温。张大伟表示,过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,市场已逐渐进入供应加量周期。预计今年北京土地市场将继续低迷,房企拿地积极性不高,对非热门地块将继续看冷。

  一位房企人士告诉人民网记者,整体市场不被看好的情况下,大多数房企都在夹缝中求生存。“特别是北京近期调整公积金政策,对市场预期造成了不小的影响。后续开发商聚焦的重点还是会在加速去化库存、回笼资金等方面。”

  在全国300多个城市中,北京楼市调控频次不仅在全国领先,且力度上也是最大的。未来伴随着供需关系的加深,市场压力将会更大。明年依然是限竞房集中入市的年份,产品同质化、短板明显,房企将面临更大的竞争与挑战。

  据诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷提醒,限竞房也存在一些“陷阱”,如限竞房项目差异较大,部分限竞房虽然较为便宜,位置较为偏僻,居住不方便,后期保值增值能力较弱;限竞房要在8-9年以后才能流入市场,不适合投资等,请购房者要根据自己的实际情况,而不是只贪图价格便宜。

  “不过,从好的方面说,限竞房在土地拍卖时就规定了售卖价格,预示着未来半年甚至一年的北京房价相对可控,在目前大部分商品房均为限竞房的背景下,既稳定了新房市场,同时也会带着二手房市场的稳定。”陈雷对记者说。

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