黑石“执念” 传洽购领展逾百亿香港商场的投资生意经

1评论 2018-10-10 21:59:33 来源:观点地产网 打板族爽了!

  观点地产网 不久前传74亿港元洽购深圳中心城商场的领展,在长假之后马上又传出百亿出售香港10余个商场的消息,这一次消息中的接盘者是黑石集团。

  10月10日,有消息称,领展旗下包括鸭脷洲利东邨商场等超过10个商场,近期获得基金黑石集团积极洽购。据悉,领展本次出售的该批商场市场估值超过了百亿港元。

  先不说消息真实与否,对于领展而言,这的确颇像其内地香港两地换货的“日常操作”。据观点地产新媒体不完全统计,2015年-2017年,领展先后四次出售香港物业,出售数量有逐年增多的趋势,3年内共计出售项目36处,交易总代价达302.9亿港元。

  就2017年而言,4月份,领展以40.65亿元收购位于广州荔湾区的西城都荟商业项目,这一价格较2013年和记黄埔的转让价翻了近一倍。

  同年11月,领展以230亿港元总价出售位于香港的17项物业,较物业于2017年9月30日的估值高约52%,物业出售的净收益为74亿港元。

  领展与黑石之间的缘分,其实从那个时候已经开始。

  黑石的“执念”

  2017年10月,领展拟出售旗下17个商场,直到首阶段招标截止,至少有12组财团入标,其中就包括了黑石集团。不过彼时因为各种原因,黑石最终放弃了领展这批商场物业。

  整整一年过去,对黑石这家私募基金巨头来说,在中国投资地产的执念依旧。倘若消息属实,那该宗交易有望在短期内落实成交,黑石的投资也将得以落地。

  成立于1985年的黑石集团总部设在美国纽约,作为PE龙头的它,主营业务到底是股权投资还是房地产投资,一度曾困扰了很多人。

  不过,随着黑石集团的房地产部门逐步壮大,这一问题似乎已经无需再问。

  低买高卖无疑是最为直接的盈利方式,如何选准买卖时机,又如何提升手中项目的价值,颇为考验眼光手段。而黑石集团多年以来正是在不断通过“买进”和“卖出”汲取养分,逐渐壮大其地产板块业务。

  进入中国之后,黑石同样坚守着属于自己的一套“买卖经”。去年11月,领展出售的17项物业,起初市场估值约为145亿港元,最终成交价达到了230亿港元,价格问题或许正是导致黑石未成为最终买家的原因之一。

  “作为房地产投资基金,黑石关注的是提升物业价值和提升物业现金流。”黑石集团高级董事总经理王天兵在此前接受观点地产新媒体采访时曾表示。

  地产投资生意经

  这一点从黑石以往的投资经历中不难看出——2013年,黑石以4亿美元的价格取得了当时经营不善、几度易主的印力集团。在黑石的资金加持下,印力集团开始大规模扩张。

  截至2016年6月,印力在上海和长三角、珠三角等二三线城市的商业地产项目超过70个,总建筑面积近600万平方米。

  日渐成熟优质的商业管理和地产资源自然吸引了其他大型买家的注意。2016年8月21日,万科宣布以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权,这一价格为黑石带来了可观的收益。

  更早之前对于希尔顿酒店的投资,黑石集团则是取得了11年内赚进约140亿美元的成绩,这一事件也被誉为是“可以写进教科书”的经典投资案例。

  低成本抄底,通过合理的物业重组、资金提升等手段,提高物业自身价值与市场竞争力。到目前看来,黑石的这一模式确实是一种行之有效的投资办法。

  在本次黑石洽购领展商场的消息中披露,在此次获洽购的商场名单中,总数量超过10个商场,总估值约90亿港元。有市场分析认为,其中不少商场都未翻新,未来升值潜力高,估计成交价或有机会超过100亿港元。

  从这一情况看来,恰好与黑石所看重的具备物业价值提升空间相吻合。但据消息人士透露,黑石作为基金,并不会过多地直接投资地产项目,更多的是投资地产投资平台。

  此前对印力的投资是黑石在中国建立的商业运营平台,黑石集团高级董事总经理王天兵也曾表示,现在黑石虽已退出印力,但不排除以后还可以在商业地产方面合作。

  “黑石是一家基金,我们区别于其他基金的优势在于运营能力和资产管理能力。”王天兵当时指出,在房地产投资的过程中,不管是物流地产还是商业地产,黑石都会建立相对应的运营管理平台,也有专业的团队进行运营。

  虽然领展方面对于本次黑石洽购的消息回应称:“我们未有就任何方案作出决定,而评估可能会或不会导致任何交易。对于市场传闻,不作评论。”

  但鉴于黑石对于中国地产业务的重视和拥有多次“买卖”成功先例,本次洽购将以何种形式和方案进行,又会为黑石在中国布局和开拓地产业务带来怎样的效益,依然值得期待。

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