中海红旗村重注 长风地王十年后近百亿落子上海真如

1评论 2018-10-11 18:51:20 来源:观点地产网 打板族爽了!

  观点地产网 被称为上海中心城区最复杂“城中村”的红旗村,在10月11日这天迎来了新主人中海联合体。

  红旗村地块位于上海普陀区,是少见的中环核心地块,包括2宗普通商品房地块,1宗住办地块,1宗商办地块,总出让面积约7万平方米,起始价共计约93.99亿元。

  在地块出让前,就有消息称中海落地真如副中心志在必得。事实上,在9月份中海商务官微一则消息透露,“十三五”计划内中海集中发展的商业项目中包括上海真如副中心。

  最终,中海联合中环集团以底价将地块揽入囊中,这也是中海自2009年拿下上海长风地王之后,时隔近十年在普陀区再次落子。

  纵观今年以来中海在四个一线城市均有落子,分别在北京买了5宗地,广州2宗,深圳1宗,加上上海真如地块,中海共斥资268亿元回归一线布局。

  巨无霸旧改落袋

  中海联合体拿下的四宗地块可开发15.88万平方米住宅、6.78万平方米商业,是上海核心区今年出让的最大规模综合体之一。

  以22.84万的地上计容面积计算,楼板价约为4.12万元/平方米,分拆计算住宅部分楼板价约为5.2万元/平方米,商办部分楼板价约1.55万元/平方米。除此之外,受让人还要承担红旗村“城中村”改造地块范围内集中配置的租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等的相应建设费用。

  对于中海联合中环集团摘得真如地块,同策研究咨询部总监张宏伟表示并不意外,这次土拍的总价近百亿,对于开发商而言具有一定的资金压力,联合拿地是合理的。

  张宏伟续称,5.2万元/平方米的楼面价并不算高,周边售价10万元/平方米基本没有问题,加上中海在同区域有长风项目,积累了大量客户,具备熟练的操盘能力。

  值得一提的是,合作方中环集团也是个不容忽视的角色,其是红旗村的旧城改造方,资料显示,2016年中环集团与普陀区政府签订红旗村综合整治工作目标责任书,负责该村的改造工作。

  2014年,上海出台“城中村”改造政策,提出“五违四必”工作要求。2015年,上海市委、市政府将红旗村列为消防安全高风险整治重点项目。占地586亩的红旗村原本是一个农业村,随着外来人口大量涌入,慢慢演变成企业和民宅并存、民居和店铺混搭的状况,人口密度一度高达8.2万人/平方公里。

  在普陀区委、区政府的大力推进下,红旗村2016年迅速将违建基本拆平。

  最新版真如副中心规划中,区域内规划了长达6公里,总占地面积高达21.5万平方米的真如绿廊,川路水产市场地块则新规划了体育场馆和文化博览中心以及4栋150米高写字楼和1栋220米高写字楼。

  实际上,除了此次的成交的四幅地块之外,红旗村还有三幅地块即将推出市场,全部建成后,红旗村的整体地上开发体量超过62.3万平方米,总体量将超过100万平方米,命名为中环天地。

  中海一线攻略

  自1992年首次进军上海的中海地产,在沪上已布局打浦桥、新静安中心、徐汇滨江、长风等板块。

  最让中海名噪一时的是2009年斥资70亿元买下长风地王,成为当时全国总价地王,地块的楼板价也达到了22409元/平方米,与当时周边二手房的价格基本持平。

  彼时,业内人士分析称,地王的开发讲究通过拉长开发周期形来实现整个项目的开发价值,第一批少量推出产品多是保本甚至亏本销售,后面几批房源才是真正盈利的阶段。

  据了解,截至目前长风地王仍有部分别墅未售,该项目的市场价接近8万元/平方米,较当初拿地价格翻了两番。

  然而,以现金为王的今日,中海还能不能像十年前一样慢慢操作吗?一向重仓一二线城市的中海也曾经徘徊过。

  2016年是个转折点,中海地产在北京等一线城市土地市场淡出,除2017年上半年在北京和上海分别补充2宗地块以外,2016年该公司在一线城市一无所获。

  执掌中海一年半的颜建国在2018年中期业绩上表示:“房地产市场下半年调控没有放松的迹象,但中海还是会主要围绕一二线城市。”

  进入2018年,中海最新公布的前九月土地储备中,一二线城市布局仍占主力,其中一线城市拿下8宗地块,较2017年翻番。

  从大环境看,一线城市在限价、限签、限售的高压之下,不少项目要么无法入市销售,被动等待,要么不愿亏本出售,这些因素都会影响房企现金回流速度。

  事实亦如此,据观点地产新媒体了解,2018年上半年中海总货值为3441亿港元,签约销售1508.45亿港元,上半年去化率仅为43.8%。由于担心市场可能转冷,中海下半年在拥有5000亿可售货值的情况下,将下半年去化率目标仅定为28%,即1400亿港元。

  习惯了慢节奏、高利润的中海,可能已经很难走出这个围城了。

  尽管一二线城市调控趋严,中海依然坚守一二线布局策略。除了利润率的考量,如果在一线城市缺位太久,市场占有率肯定会受到挤压,届时重返市场,竞争将会加剧。

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