“慢下来”的万科 三季营收1700亿与计提跌价41.4亿信号

1评论 2018-10-26 02:37:02 来源:观点地产网 低吸也能抓涨停!

  观点地产网 对万科而言,“放缓”或许是其2018年截至目前为止的业绩表现特征之一。

  10月25日傍晚,万科企业股份有限公司发布2018年第三季度报告。期内,万科实现销售面积866.7万平方米,销售金额1268.9亿元,同比仅分别增长9.0%和6.7%,1-9月,万科累计实现销售面积2902.1万平方米,销售金额人民币4315.5亿元,同比均增长8.9%。

  与同行大多都保持双位数增长,甚至不乏三位数增长相比,万科似乎开始“慢下来”了。

  事实上,在过去的一个月,关于郁亮的焦虑和万科“活下去”的论调,业内也早已争论不休。虽然不少舆论质疑万科,但这份最新公布的三季报,或许可以“印证”一二郁亮的焦虑。

  销售数据的表现逊于外界预期,在财务表现上,处于房企顶端的万科仍旧维持稳健。

  据观点地产新媒体查询,1-9月万科实现营业收入1760.22亿元,同比增长50.32%,归属于上市公司股东的净利润139.85亿元,增长26.09%。其中,第三季度万科实现营业收入700.5亿元,同比增长48.1%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币48.6亿元,同比增长28.3%。

  值得一提的是,报告显示,第三季度房地产业务实现结算面积579.2万平方米,贡献营业收入人民币669.3亿元。与大多数典型房企一样,房地产业务依然是万科整体营收的主要来源,占比95.5%。

  由此亦可推算,万科过去几年一直在推进的商业地产、长租公寓、物流、教育、养老、冰雪小镇等多元化业务所贡献的营收还不到5%。

  这或许正是为何郁亮在此前的秋季例会上,提出“收敛”和“聚焦”战略,并明确指出,做了三年还没做成的业务“不要再做”。

  不过郁亮口中没做成的业务或许并不包含长租公寓。在半年报中首次将长租列为核心业务后,截至9月底,万科的租赁住宅业务累计开业项目超150个。今年6月,万科还获证监会批准发行不超过人民币80亿元(含80亿元)的住房租赁专项公司债券,其中第一期已于8月发行,规模为15亿元,利率4.05%。

  另外,1-9月,万科房地产业务的毛利率为27.8%,较去年同期提高4.5个百分点。

  拿地方面,高喊“活下去”口号的万科,却加大了投资。第三季度,万科新增加63个项目,总建筑面积约1549.9万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。

  截至2018年9月30日,万科已累计新增177个项目,总建筑面积约3582.5万平方米,万科权益的规划建筑面积约1939.9万平方米;按投资金额计算,其中83.6%位于一二线城市。

  而据观点地产新媒体对比,2017年全年,万科新增加开发项目216个,总建筑面积4615.4万平方米,权益建筑面积2768.1万平方米。按照万科今年第三季度新增63个项目的速度,若保持增长势头,其2018年全年新增土储或远多于去年。

  据统计,第三季度内万科新增项目的总地价达到458.7亿元,这相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企同期内拿地金额的总和。在土地市场逐渐转冷之时,万科显然并没有放过这个抄底的机会。

  其中,万科也不乏并购的动作。据观点地产新媒体了解,10月9日,北京万科就已32亿拿下华夏幸福位于河北的多宗项目。

  需要注意的是,在亮眼的财务报告中,同样存在不少问题。受政策调控影响,出于对未来的市场下滑做出预判,万科对存在风险的项目计提存货跌价准备。

  报告显示,截至9月末,万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元,而2018年中报时,万科的计提存货跌价准备仅为15.37亿元。受存货跌价准备增加影响,9月底万科资产减值损失为32.52亿元,同比增加3233.05%。

  不久前就有传言,厦门万科白鹭郡项目因降价对前期业主退款,虽然万科回应称系因产品变更赔偿20万,同时可协商退房,但从整个市场来看,降价的情况也并不少见。

  有业内预计,随着去库存进入尾声,三四线城市上涨趋缓,龙头房企位于三四线城市的项目也将受到影响。面对下行的销售价格,三四线城市库存或将成为累赘。

  而万科则在报告内指出,鉴于计提的存货跌价准备,考虑递延所得税因素后,影响税后净利润-22.8亿元,影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。

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