解局 | 增城风云 首创9亿入局与华润组团“一山五虎”

1评论 2018-10-30 21:58:25 来源:观点地产网 涨停板套利三天赚20%

  观点地产网 房企之间的合作历来不是稀罕事,这是它们希望在激烈的市场竞争中生存下来的信号。但如果一个非地王项目半年内引入了4家房企,就会显得相对新鲜。

  这个项目是华润置地位于广州增城区的荔城街地块。

  10月29日晚间,北京国企首创置业股份有限公司公告宣布,其将以增资扩股方式获得广州增城区润昱置业有限公司(简称“增城润昱”)20%股权,涉及价款2亿元;同时承诺提供7.23亿元股东借款予项目公司支付剩余土地价款及开发地块。

  荔城街三联村A18082地块于今年4月28日被华润置地以总价32.18亿元竞得,折合楼面价12570元/平方米,溢价率1.26%。该地块占地8.53万平方米,容积率≤3.0,建筑面积≤25.60万平方米,用途为二类居住用地(R2)。

  魔鬼往往隐藏在细节之中。公告在结尾处公布的信息,首度揭示了隐藏在荔城街地块背后庞大的房企抱团阵容。

  其中首创置业提及,除了出让项目公司股权的华润置地,相关合作方还有保利发展、中海地产、旭辉控股。简言之,将有5家房企参与了荔城街地块的合作开发。

  时间节点方面,截止10月29日公告日期,增城润昱的注册资本为2亿元,由华润置地认缴及持有;而增资完成后,注册资本将增加至10亿元,首创、华润、保利、中海及旭辉各自持有项目公司20%的股权。这意味着,保利、中海及旭辉也将各自增资2亿元。

  华润置地对此次合作秘而不宣,但若细究起来,相关迹象早已在几个月前有迹可循。观点地产新媒体查询,保利发展在2018年半年报中将增城润昱列为“子公司的合作方股东同时为联营企业”,并对其记录其他应收款为3.8817亿元。

  首创置业则在半年报中披露,至6月底,公司持有广州增城荔城街项目20%股权,项目占地8.53万平方米,建筑面积24.88万平方米,地块参数与华润置地的荔城街项目基本吻合。

  如今看来,这样一个涉及5家开发商的项目合作,或许早在4月份地块出让时就已经启动洽谈。但如此庞大而分布均匀的“联合体”聚集在一宗32.18亿元的增城土地上,难以不让人好奇各家的想法。

  在广州房地产历史上,最出名的合作开发项目是2009年出让的番禺亚运城项目,地块占地2.73平方公里,成交总价高达255亿元,最终由富力、碧桂园、雅居乐、中信、世茂房地产各持股20%。

  另一个典型案例发生于2016年,中粮地产宣布与金茂、招商、远洋、宝龙、泰禾、融创以及嘉兴鼎瑞成立合资公司,共同参与天津河东热电厂地块开发。河东热电厂地块占地12.59万平方米,由金茂以41亿元竞得,住宅部分楼面价14554元/平方米刷新当时河东区纪录。

  与上述案例相比,增城荔城街项目既非地王,总价也不算高到无法承担。广东中原地产项目部总经理黄韬对观点地产新媒体表示,华润荔城街项目楼面价12570元/平方米并不算高,8月份凯德在荔城街拿地成本接近1.40万元/平方米,因此基本排除引入合作是资金压力。

  黄韬表示,房企合作是各取所需的投资举措,尤其是在房地产受控、融资收紧的大形势下,联合开发可以有效降低风险。同时他认为,对于新进入广州的房企而言,合作是一个学习的机会。

  广州作为一线城市,兼之有粤港澳大湾区规划的加持,对于房企而言是重要的投资区域。而在华润置地引入的合作方中,除了保利外,其它房企在广州的土地储备都相对偏少,这促使各方聚集于增城项目。

  以首创置业为例,根据2018年半年报,其持有广州增城狮尾路项目51%股权,项目占地4.08万平方米,建筑面积9.48万平方米。而碧桂园于4月以13.36亿元竞得的荔城狮尾路A17060地块,占地面积亦为4.08万平方米,如今在地段开发有“首创碧桂园悦山府”项目。

  增城区由于不限购政策的存在,一直是广州主城区购房需求外溢的主要区域之一。黄韬向观点地产新媒体形容,增城区的楼盘成交量相当于“广州的三分一”,这解释了首创等房企看好增城的理由。

  联合开发增城的项目好处还在于,涉及合作开发的项目,销售额统计会有交叉计算,对于销售规模目标比较大的房企来说,这是最理想的捷径。在华润引入的房企中,首创置业计划2019年完成千亿销售,旭辉提出2021年冲刺3000亿销售目标,保利则一直希望成为房企“第四名”。

  但华润等5家房企合作仍存疑问,股权分布如此均匀,项目操盘时如何进行权益平衡?按照计划,增城项目公司设董事会,由5名董事组成。外界普遍预计华润、保利、中海、旭辉及首创各委派1名董事,各方话语权接近。

  对于后续合作事宜,华润置地华南大区总经理孔小凯以“这是广州公司的合作”为由拒绝回应观点地产新媒体。

  华润置地广州公司某高层也仅表示,合作是各方基于市场情况自愿作出的决策,至于分工,公司将在内部进行安排。他拒绝披露进一步合作细节。

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