武汉地市遇冷 硚口70亿“准地王”延期摘牌后遭遇流拍

1评论 2018-10-31 21:09:57 来源:观点地产网 低吸也能抓涨停!

  观点地产网 与高价地频出的时候相比,武汉现在的地市明显冷静不少。

  10月30-31日,武汉迎来月末土拍潮,共出让11宗地块。其中2宗流拍,余下均以底价或低溢价成交。

  令人讶异的是,备受关注的硚口“准地王”也因无人报价最终流拍,70亿的高起拍价和较高的规划要求或是地块流拍的重要原因之一。

  另有分析表示,近来调控从严、银根收紧的现状下,房企拿地时对价格会格外敏感,门槛也随之提升。

  70亿“准地王”流拍

  10月30-31日,武汉迎来月末土拍潮,共出让11宗地块,共计出让面积54.58万平米,起拍总价达165.63亿元。

  观点地产新媒体了解到,31日拍地结果显示,泰康以15亿元、中海-华讯方舟联合体以13.84亿元分别夺得汉口滨江商务区一宗地块,东西湖区地块被金辉、华翔、友兴投资联合以31.57亿元摘得,东湖高新地块被TCL集团收入囊中,湖北工建+奥园联合体竞得青山区地块。

  以两日的成交结果看,武汉地市似乎已“遇冷”。其中,备受关注的莫过于P(2018)096号硚口宗关70亿元“准地王”流拍——位于武汉中心城区的地理优势、高达70亿元的起拍价,使硚口地块一经推出就备受瞩目。

  资料显示,该地块出让面积约为13.86万平米,位于硚口区解放大道以南、沿河大道以北,京广铁路以西,有较为明显的区位优势。

  地块起拍价达70亿元,起始楼面价约为1.45万元/平米,设置最高限价为91.87亿元,最高楼面价1.9万元/平米。地块的起始价就已刷新硚口片区单价、总价纪录,地块若顺利成交,价格将超越万科年初拿下的47亿元硚口地块。

  当然,地块也有较高的规划要求,地块中所建标志性塔楼高度不低于180米,沿江文化建筑高度不超过20米,居住建筑高度不超过100米。同时,竞得人须建设建筑面积不少于5万平米的5A甲级写字楼,且该部分房屋的所有权在竣工验收后10年内不得转让。

  观点地产新媒体了解到,硚口地块此前曾计划在9月29日出让,但最后宣布延拍。彼时有报道称,延拍原因是无人出价。

  高起拍价和较高的规划要求或许是这宗地流拍的原因之一。

  另有分析认为,硚口地块所处区域周边多以老居民楼为主,要想把产品做得有特色,会受到周边建筑的各种限制,产品力会在一定程度上受到限制。

  武汉地市遇冷

  地理位置优越的硚口“准地王”地块无人问津,对此,有人认为,处于高位的出让起拍价,遇上变得谨慎的开发商,流拍其实在意料之中。

  “这块地不是不好,很多房企都去看过,流拍主要是起拍楼面地价高,商服的比例也高,经济测算下来盈利会有难度。”

  湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔称,流拍的最大因素是,企业拿这块地不一定合算。

  一方面,武汉的调控仍在持续,这会导致房企在拿地价格的测算上会更趋于保守,对地价的承受能力降低。

  另一方面,临近年底,不少房企拿地预算已经不足,70亿的高起拍价对不少企业来说都是考验。在去杠杆的背景下,拿地的保证金对房企自有资金有较大的压力。

  值得关注的是,尽管溢价率并不高,但这两天还是有部分地块顺利成交。有业内人士认为,同属东西湖区,金银湖、金银潭地块低价成交,可以显示出房企告别一种“野蛮粗放”的拿地方式,从而进行更精细化的精准拍地。

  相较于武汉前两年,各大开发商大举抢地、高价地频频出现的情景,如今的土地市场显得冷静许多。

  据不完全统计,近两月,武汉土地市场上已流拍五宗地块,其中包括东西湖区吴家山061号地块、吴家山077号、洪山区南湖079号地块、新洲区阳逻093号地块和硚口区宗关096号地块。

  对此,合富辉煌集团研究院殷一戌表示,武汉市场整体“去虚火”的缘故,城市核心区中高价位一手前期捆绑各种加价之下明显疲软,大批量开始取消捆绑、回归毛坯。市场现在处于横盘调整,房企预期的利润空间被大幅压缩。

  “在这种情况下,房企拿地时对价格会变得更敏感,门槛也会大幅提升,测算的价格会从严。”他续指,这时候能拍成的地,都是房价地价比相对合理,盈利有保证的地块。

  此外,武汉市国土资源和规划局发布10月31日公告称,将以招标和挂牌方式出让14宗地块,土地总面积99.94万平米,起始总价106.06亿元(其中一宗出让方式为招标不设起始价)。14宗地块中含7宗住宅用地、4宗商住用地以及3宗商服用地。

  面对年底一大波地块挂牌入市,有业内人士分析,就武汉市场而言,年底及明年上半年或许会是补仓的好机会。

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