原报道 | 古北水镇 被挂牌转让股权的文旅大盘

1评论 2018-11-08 18:07:39 来源:观点地产网 交易突破就差靠谱的导师!

  观点指数 四年前,古北水镇因其独特的仿乌镇模式,实实在在火了一把。而今,这个长城脚下的南方水乡,再因股权变动进入人们的视线。

  11月2日,北京产权交易所挂出北京古北水镇旅游有限公司10%股权的产权交易公告,转让方为北京能源集团有限责任公司,转让底价8.5亿元。

  据观点地产新媒体查询,古北水镇成立于2010年7月,由IDG战略资本、中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司和北京能源投资(集团)有限公司共同投资建设。

  今年6月27日,京能集团就曾在北京产权交易所挂出转让古北水镇20%股权的信息,转让底价为17亿元,而此次为第二次挂牌,仅转让10%的股份,转让底价也相应折半。

  距离上次挂牌仅四个多月,京能集团再度出售古北水镇股权,加之此前传出的游客接待量同比下降的消息,引来外界关注。

  有业内人士向观点地产新媒体透露,对古北水镇未来的生命周期有了新的判断,或许是京能集团坚定出手的一个重要原因。

  两次挂牌与上交所问询

  长城脚下的古北水镇,于2010年开始建设,2014年正式开始营业,占地9平方公里,总投资逾45亿元。项目借鉴了乌镇模式,在古北口三千年古村落的基础上修旧如旧整建而成。

  或是看到了项目发展的潜力,京能集团在2012年8月份作为战略投资者入股古北水镇。而今,距离京能战略入股仅6年,项目营业仅4年时间,市场传来了京能集团“退群”的消息。

  11月2日,北京产权交易所挂出北京古北水镇旅游有限公司10%股权的产权交易公告,转让方正是古北水镇的第二大股东——京能集团,转让底价为8.5亿元。

  相较于4个多月前戛然而止的挂牌出让,京能集团此次只转让古北水镇10%股权,底价也相应减半。

  对此,业内人士表示,京能放缓了“脱手”的步伐,或与此前波折的转让经历有关。

  今年6月27日,京能集团就曾在北京产权交易所挂出转让古北水镇20%股权的信息,转让底价为17亿元。

  极富戏剧性的是,7月18日,京能集团却突然申请终结转让古北水镇股权项目。

  有消息显示,当时京能集团曾就项目转让事项以书面方式征询古北水镇其他股东的意见,征询结果为3家同意转让,2家不同意转让,其中,投反对票的2家为中青旅及乌镇旅游。

  数据来源:北京产权交易所

  翻看古北水镇的股权结构,中青旅及其控股子公司乌镇旅游合共持有41.2903%的股权,而京能集团则持有20%的股权。

  作为第一大股东,中青旅反对京能出让古北水镇股权,透露出其对古北水镇未来的坚持。对此,业内人士表示:“古北水镇和乌镇一样,对于中青旅来说是一个战略投资行为。所要考量的不仅是营收,还有品牌的溢价和增值。”

  有分析人士还表示,中青的反对票在一定程度上也显示了对“下一个合作伙伴”的担心,毕竟合拍的伙伴并不是满大街都能找到的。

  但反转的剧情出现总是让人猝不及防,就在7月刚刚还为转让投出反对票的中青旅接着又公告表示,拟参与受让京能集团持有的古北水镇20%股权。

  不过,中青旅先反对转让,后又拟参与受让的行为于7月18日收到上交所问询函。

  上交所问询函中提到,根据中青旅披露的公告,截至评估基准日2017年6月30日,古北水镇公司股东全部权益价值65.7亿元,较账面净资产32.6亿元增值101.49%。而按照京能集团转让20%股权底价17亿元的价格来计算的话,古北水镇公司整体估值已经增长至85亿元。

  “古北水镇估值过高,可能是中青旅不同意京能转让的原因之一。”后来有业内人士如是分析。

  随后7月19日晚间,中青旅发布公告表示,鉴于该情况,本次交易和可能构成的重大资产重组事项存在终止可能。7月23日晚间,中青旅正式发布公告终止购买古北水镇股权。

  一波三折的股权出让经历,迫使京能集团调整了退出的战略。业内人士表示:“一步到位的退出机制难以实现,分步退出或许对京能来说是更好的选择。”

  现在,针对京能二次挂牌古北水镇股权,市场上仍然将股权“接盘侠”的期待落在了中青旅身上。

  上述分析人士提到,作为第一大股东,中青旅必将坚定支持项目发展,所以,中青旅此次接盘的可能性是非常大的。

  如果此次中青旅成功接盘,中青旅持有古北水镇的股权比例将超过50%,成为古北水镇控股股东,并且此次股权转让也将构成重大资产重组。

  但细看古北水镇的二度挂牌信息,京能集团已将交易的股权比例和转让底价进行折半,而中青旅是否愿意再次“接盘侠”,还需要等待时间来回答。

  长城脚下“乌镇”计划

  对于京能集团二度出手古北水镇项目,市场有多种看法。其中有观点认为,京能欲意全面退出房地产

  因为,除了11月2日挂牌古北水镇10%股权外,11月6日晚间,京能集团旗下地产平台京能置业再度发布公告称,公司在北京产权交易所公开挂牌转让所持京能天阶(北京)投资有限公司31%股权已成交,受让方为世贸天阶投资集团有限公司,成交价格为3.64亿元。

  二度挂牌古北水镇股权与出售世贸天阶,京能“全面退出房地产”顺理成章。

  但对于京能集团而言,对“投资回报率”的考量或更能解释其半年内二度转让的动作。

  2012年,京能集团以5亿元入股古北水镇,获20%股份。随后,2013年5月、2014年7月,京能集团分别按持股比例对古北水镇公司增资0.604亿元、0.46亿元,增资后,持股比例仍为20%。

  也就是说,京能集团合共将6.06亿元资金注入古北水镇。若按照10%股权标价8.5亿元计算,京能集团该笔投资在6年间投资回报率达到180.53%。

  有业内人士表示,面对目前古北水镇净利润下滑,游客接待量增幅减少,当前确实是京能集团理想的退出时点。

  数据来源:中青旅控股股份有限公司财报

  2018年前三季度,古北水镇录得营业收入7.92亿元,与去年同期的7.85亿元相比,基本持平并略有增长。上半年,古北水镇的营收则为4.57亿元,同比增长5.32%。

  从更远的数据来看,2017年全年,古北水镇实现营收9.79亿元,2016年为7.2亿元,2015年4.62亿元,2014年项目开始营业,则录得1.97亿元。

  在接待游客量方面,古北水镇2014年全年接待游客人数达到97.6万人次,2015年至2017年分别为147万人次、234.92万人次、275.36万人次。

  从大体数据来看,古北水镇营收一如既往突飞猛进,但光看营业收入始终难以服众,细细拆分古北水镇的底层数据就能发现,投资回报未能达致预期也是京能选择退出的原因。

  数据来源:中青旅控股股份有限公司财报

  据观点指数了解,古北水镇在设计之初,就以乌镇作为发展样本,但仔细对比两者的业绩数据,却可以发现二者大相径庭。

  数据来源:中青旅控股股份有限公司财报

  数据显示,2014年古北水镇全年实现净利润1.16亿元,扣除对古北房地产公司投资收益后古北水镇公司亏损4055万元;2015年,净利润为4701万元。

  2016年,古北水净利镇大增3.45倍至2.09亿元,但2017年又下降45%至1.14亿元。今年一季度,古北水镇亏损了1657.69万元,二季度,其录得净利润1.24亿元,同比增长155.98%。

  显然,古北水镇从运营至今,营业收入一路向好,但净利润却呈现出大幅波动。从上表的数据中亦可以发现,2015年及2017年,古北水镇的净利润均呈现负增长态势。

  “业绩不稳定或许也是京能集团退出项目的原因之一。”有业内人士向观点地产新媒体透露。

  数据来源:中青旅控股股份有限公司财报

  目前,就营收的增幅来看,古北水镇从2014年开始营业至今,营业收入均呈现增长的趋势,但其增长速度却呈现逐年下降。2015年古北水镇的营收增速为134.52%,2016年为56.86%,从2015年到2016年,古北水镇的营收增速出现了断崖式的下挫,增幅减少了七成。而这一增速到了2017年就仅为35.16%。

  与营收相似,古北水镇接待游客人数同样出现了增幅不断减少的问题,而与营收不同的是,其游客量的增幅到了2018年上半年出现了负增长。2018年前六个月,古北水镇累计接待游客人数110.40万人次,同比下降7.78%。

  南橘北种与自有IP

  项目运营之外,古北水镇的定位及周边的设定,或许也是京能集团退出的原因之一。

  有分析人士向观点地产新媒体提到,文旅特色小镇要以“内容为王”,深入挖掘地方文化IP。古北水镇背靠司马台长城,但在对外宣传的过程中,更加突出的是江南水乡的潺潺流水与座座石桥。

  司马台长城作为全国唯一一个开放夜游的长城,按理来说,应该成为古北水镇最大的卖点。毕竟,欲游司马台长城,必先进古北水镇。

  此外,在旅游旺季,长城景点总是人满为患。数据显示,在旅游旺季,八达岭的日均接待量能达到8万人次,峰值超过10万人次。而这个隐匿在“江南水乡”身后的司马台长城,因游人寥寥,更因其独特的“夜游”体质,怎会不掀起古水北镇的热潮?

  但从古北水镇的项目名称来看,北方的“江南水乡”却反客为主,成为了该项目重点特色。

  或许,借鉴乌镇的模式,能够让古水北镇在项目开发和运营过程中少走弯路,但缺乏自有IP,仅仅对乌镇模式进行简单的复制粘贴,只能成为一时吸引客流的噱头。

  此外,提到古北水镇,就不得不提到龙湖地产的长城源著项目。

  根据公开资料,2011年,中青旅中标古北水镇项目,成交价款为1.9亿元。取得项目后,中青旅就联合了IDG资本、京能集团、乌镇旅游,打造古北水镇。

  当年,中青旅拥有北京古北水镇房地产有限公司90%股权,另外10%由远洋地产拥有。2013年12月,中青旅与古北水镇旗下汤河文化签署股权转让协议,将所持有古北房地产公司的全部90%股权转让给汤河文化。2014年1月,龙湖以7650万元,收购了远洋手里的全部和汤河文化手里的部分古北房地产公司的股权,占股60%,并取代了中青旅成为了控股股东。

  成为古北房地产的大股东后,龙湖联合古北水镇的几个投资方,合作开发了龙湖集团在京的首个旅游地产项目——长城源著,并由龙湖负责操盘。

  有业内人士向观点地产新媒体表示,长城源著和古北水镇在功能上互为补位的同时,亦相得益彰。

  一方面,长城源著项目作为度假投资型项目,依靠古北水镇的客流量、消费水平等因素,使得周边的楼价得以走俏,并带动人流,加速销售。

  另一方面,接近龙湖·长城源著的相关人士表示,目前,龙湖·长城源著部分业主正在通过与小猪短租、途家等民宿短租平台,将房屋出租予游客,从而达到自然资源与房屋共享,实现经济双赢的目的。

  实际上,古北水镇在开业的前几年,每年吸引超过数万人到小镇旅游,虽然小镇内规划有2个五星酒店,6个小型精品酒店,400余间民宿,加上周边以及水镇内的酒店共计5000余家,但这样的数字仍不足以满足古北水镇的住宿需求。

  因此长城源著项目的出现,在一定程度上缓解了小镇的住宿压力,与此同时,龙湖的这个项目,也依靠古北水镇稳定的客流量,得以保证住宿出租率,得到长期收益。

  也就是说,古北水镇与长城源著自2014年的合作开始,就捆绑在一起了,古北水镇的游客量、运营状况,均牵动着长城源著,而长城源著的销售情况及运营情况,同样影响着古北水镇股东们的钱袋。

  如今,从古北水镇的业绩数据与运营情况来看,并不算十分乐观,而长城源著近年也不复当年盛况。

  面对如此种种,京能集团选择脱手古北水镇的股权,也是情理之中。

  当然,如同一个硬币的两面,京能集团二度挂牌古水北镇,除了内生因素以外,当前下行的投资环境也成了最大的“背锅侠”。

  分析人士指出:“就房地产投资领域来说,现在正在进入下行通道,在大市场环境下,紧缩投资也更加可以理解。”

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