中泰证券:单月销售略超预期,多地政策出现改善迹象

乐居财经讯 李礼 11月15日,中泰证券发布房地产行业月服。

行业跟踪:

重点公司签约销售状况

据克而瑞数据,本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为-10.1%、0.6%、1.9%、-19.3%、-4.9%。19 年 10 月重点公司的销售额相对于 18 年 10 月增长 12.0pc,其中旭辉集团同比增长幅度最大,为 76.1%,万科、保利地产、融创中国、华夏幸福同比增长分别为-18.1%、19.7%、22.9%、36.6%。

    一手房月度成交:环比增速-9.14%,同比增速 20.23%(按面积)本月中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 2121.17 万方,环比增速-9.14%,同比增速 20.23%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-13.24%,-14.13%,2.31%;同比增速分别为 12.73%,23.52%,17.80%。

二手房月度成交:环比增速-16.16%,同比增速 25.87%(按面积)

本月中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 470.83 万方,环比增速-16.16%,同比增速 25.87%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-20.84%,-15.50%,-8.07%;同比增速分别为19.23%,30.38%,22.24%。

库存:可售面积环比增速 39.10%,去化周期 6.91 个月(按面积)

本月中泰跟踪的 14 个大中城市住宅可售面积合计 5495.86 万方,环比增速 39.10%,去化周期 6.91 个月。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 53.69%,35.32%,-2.36%。一线、二线、三线去化周期分别为 9.37 个月,5.24 个月,5.99 个月。

40 城土地成交:环比量价齐跌,一线成交规划建面环比增速-18.0%

本月全国 40 大中城市供应土地规划建筑面积 9202.0 万平方米,环比增速36.1%,同比增速-8.7%;成交土地规划建筑面积8761.4 万平方米,环比增速-22.8%,同比增速-24.3%,其中一、二、三线城市环比增速-18.0%、-14.2%、-30.6%;成交均价环比增长-13.6%,成交总价环比增长-33.3%。本月,全国 40 大中城市土地溢价率 6.15%,较上月下降 0.75pc。其中一线城市土地溢价 4.07%,二线城市 6.42%,三线城市 6.99%。

投资建议:

销售方面,10 月主流房企销售额持续超预期。根据克而瑞数据,10 月主流 50 家房企单月销售金额 8892 亿元,环比减少 2%,同比增长 36%;1-10 月主流 50 家房企累计销售金额 72879 亿元,环比增长 14%,同比增长16%。分房企来看,10 月份销售 TOP5 为恒大、碧桂园、融创、万科和保利,其中恒大 930 亿元(同比+75%)、碧桂园 850 亿元(同比+43%),融创 642 亿元(同比+23%),销售亮眼。TOP20 中,龙湖 270 亿元(同比+80%),绿地 251 亿元(同比+52%),世茂 232 亿元(同比+53%),旭辉190 亿元(同比+76%)、金茂 122 亿元(同比+55%),均取得超 50%的高销售增速。

政策方面,我们认为政策调控正在进一步宽松,从行动上看,央行下调 MLF(中期借贷便利)利率;中央陆续发布惠台、港、澳政策;本月海南、广西等地放开落户限制;扬州、武汉等多地出台公积金贷款额度提升和贷款期限延长政策;郑州、南通、绍兴等多地出台人才落户补贴政策等,都是政策在边际改善的表现;从目的上看,“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业,目前看来:土地溢价率持续走低,即便促销,去化压力也在加大,市场看空情绪浓厚,这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷,我们看好四季度和明年一季度,“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。

融资方面,自今年 5 月始,监管层对房企的融资渠道进行严格管理,信托等渠道已经大大收缩。据用益信托网数据,10 月房地产类信托募集规模环比减少逾六成,至 281.72 亿元。近期房企海外融资规模大幅提升,据中原地产统计,10 月份累计已有 13 家房企发布近 50 亿美元的融资计划,融资成本主要在 6%至 15%之间。

我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点,主要逻辑有以下 4 点:政策(估值)底部:当前房价地价趋稳,基本面下行,融资超预期持续收紧,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,目前重点房企 19E 市盈率平均仅为 6.1X,估值继续下行空间较小,上行空间与概率大。宽货币:目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期,降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性:我们测算重点房企全年业绩增速中位数为 27%左右,在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势凸显。高分红:地产行业放慢扩张主动降杠杆后,整体开始提高分红,目前重点房企股息率平均高达 4.5%。

配置端,看好 Beta 修复基础上的 Alpha 个股。首先当前板块具备估值提升机遇:政策(调控和融资)边际改善带来的估值修复;年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面,结构分化加速:由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化,在行业下行期尤其明显,类似制造业产能出清,行业集中度继续提升,龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看:历次周期中,市场底领先政策底,政策底部领先基本面底(销售反弹),现在政策正在改善,观望时间过长,或错失最佳投资时机。推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。

风险提示:房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。

乐居财经
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