解局 | “千亿新丁”奥园的土地瓶颈

1评论 2019-12-02 23:11:57 来源:观点地产网 3天狂撸22%利润!

  观点地产网 于奥园郭氏兄弟而言,2019年是需要回忆的一年。

  这一年,中国奥园分拆物业公司奥园健康赴港上市,拥有第二个上市平台;集团总部及主要业务集团入驻番禺万博商务区,同时地产总部迁都至深圳;以及32.6亿入股百年人寿,与绿城争夺险资等等。

  在接近年底的节点,奥园的编年史上又多了一页记载。12月2日早间,中国奥园集团股份有限公司发布11月销售业绩,这是本月第一家公开发布上月销售业绩的房企。

  公告披露,奥园于2019年11月实现未经审核合同销售金额约126.5亿元,同比增长99%。1月至11月,奥园录得未经审核合同销售额累计约1012.7亿元,较2018年同期增长37%。

  这意味着,奥园正式跨入千亿门槛,成为新晋千亿房企。达到千亿对于郭梓文、郭梓宁兄弟来说,是一个里程碑时刻。

  2016年至2018年,奥园年合同销售额为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%,目标完成率在125%-150%,复合年增长率达到89%。

  不过,千亿目标在望之际,奥园决定放缓一下脚步。由于行业环境等因素,年初业绩会时主席郭梓文提出“2019年销售目标定为2018年基础上增长25%”,相比以往明显调低了增速。据此计算,今年奥园的销售目标为1141亿元,将正式踏进千亿阵营。

  除了11月销售增速同比达到99%外,今年前10月基本维持在30%-40%左右。

  按此计算,若要完成年度目标,奥园至少在12月完成128亿元的销售。据观点地产新媒体了解,在11月举办的投资者电话会议上,奥园称估计全年销售会超过目标一点点。

  至于下一年的销售目标,奥园表示最终看全年同行增长的情况,大致维持在20%至25%的水平。按此计算,下一年奥园销售目标或可达1500亿元。

  此外,奥园称公司比较关注排名,2021年要达到前20,前10名则没考虑过。据观点指数发布的房地产企业销售金额TOP100榜单,去年奥园位列34名,截至今年前11月则位列27名,距离第20名尚有约300亿的销售差距。

  不过,对比于放缓的销售增长,奥园在纳储上则迅猛得多。

  2019年上半年,奥园新增获取项目34个,可开发建筑面积约726万平方米,且土地成本处于行业较低水平,仅2321元/平方米。

  如此低的土地成本,与奥园拿地渠道相对多元化,以及收并购手段有关。

  11月,奥园拿地基本均是通过收并购以及旧改方式夺得。月中,通过合作、并购方式获得位于广东深圳、湖南郴州以及广西梧州等共四个项目,涉及土储450亩,项目包括深圳坪山区的恩达电路板厂市区更新项目、湖南郴州长信广场以及广西藤县两项目,从一线旧改横跨到三四线综合体。

  但频频拿地的背后,土地储备相对不足也是奥园必须铆足劲的原因之一。

  中报显示,截至上半年,奥园土地储备总建筑面积4012万平方米,权益比81%,总货值约人民币4255亿元。观点地产新媒体查阅获悉,在土储结构中,其中376万平方米为已竣工物业,1916万平方米处于在建阶段,1720万平方米为未来发展土地。

  按此计算,奥园现有土储中已竣工物业、在建阶段土储占比六成左右,且其中含有大量已售未结算资源,未来发展土地则仅占比四成,一定程度上代表未来可供规划土地并不充裕。

  此外,在华南大本营之外,今年奥园有意加大全国化布局力度,相继在成都、重庆、安徽、常熟等地拿地,如6月斥资14.05亿元在成都、重庆两地连落两子,净用地面积达126.81亩,其中成都地块溢价达121.19%。

  11月26日,奥园旗下沈阳奥园新城置业有限公司以约5.1亿元竞得2019B-015辛庄镇地块,为现房前一手,楼面价5673元/平方米,溢价率11.86%。

  走至年末,企业可以冲击销售、回款的时间仅剩1个月,不过对于奥园而言,今年最重要的或是“千亿”,而这一任务已提前达成。

  千亿,往往是企业的一个重要发展节点,甚至是分水岭。有的企业选择乘胜追击追赶两千亿,也有的企业在千亿之后选择缓一缓,解决过去几年规模冲击产生的后遗症,将企业调整到一个安全线之内等等。

  对于千亿新丁奥园而言,千亿之后又意味着什么呢?

责任编辑:Robot RF13015
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