乐居财经 曾树佳 发自北京

2016年，“远洋地产”宣布更名为“远洋集团”，以彰显自身的多元化赛道。彼时，按照董事局主席李明的设想，远洋将构建以房地产实业为基础、围绕“全地产视角”的有限多元业务结构。

那一年，他曾在发布会上畅想过远洋的发展计划：未来几年时间内，集团房地产销售规模预计年增长百亿元左右，其中将有相当一部分来自“远洋资本”，即房地产金融投资。由此可以看出他对这个投融资平台的看重。

如今房地产开发业务遇阻，远洋重新“回归主业”，它旗下的长租公寓、养老地产等多元业务，并没有过多置身于聚光灯下，而远洋资本，却仍然保持着一定的活跃度。

12月5日，远洋资本又宣布增加了一笔投资。据悉，其领投了甲乙丙丁网Pre-B轮3.5亿元融资，未来两者将一同塑造汽车后市场领域的物流与供应链体系。

远洋资本方面表示，此次投资的完成，标志着远洋资本在大物流领域的投资布局，已从冷链、城配干线、仓配、零担延伸至产业领域的供应链子赛道。

在远洋地产之外，李明仍在打造另一个“远洋”。

李明的投资版图

2011年，远洋与私募巨头KKR合作，成立了首只双GP房地产基金；同年，两只“境内人民币平行基金”先后设立。两年后，三支地产基金团队合并，由此形成了今天远洋资本的雏形——远洋集团房地产金融事业部。

在投资的过程中，远洋资本涉及的范围较广。2018年以来，其投资了联合丽格、盈创回收、纳什空间等多个企业，覆盖多个行业领域。但在这些“零敲碎打”的动作之外，它的重仓方向，却集中于存量资产、物流地产方面。

在存量板块，远洋资本近几年，先后获取了上海的科恩国际中心项目、上海东海商业中心项目、中银资产包项目、上海元博酒店、北京安贞华联项目等资产。一番“投融管”的操作之后，它也对一部分项目实施退出。

比如去年9月，远洋资本就宣布退出了“中银资产包”中的硅谷亮城项目。在过去两年中，远洋资本先后退出了4个项目，预期平均退出回报率在30%左右。

然而，或许是因为项目的持续收购，给企业的自有资金造成了压力。此后，远洋资本逐渐通过基金的形式，去扩张自身的存量版图。这些基金的LP，除了首开等房企之外，还包括保险公司等金融机构。目前，远洋募集的城市更新基金在管项目，已经超过10个。

相比于存量市场，远洋资本对于“物流”的投资诉求似乎更为强烈。

早在2016年，远洋就将投资的触角，伸向了物流领域。彼时，远洋旗下的专项投资公司东颖投资，认购了中国物流资产2.96亿股H股IPO股份，占发行总股数的9.99%，但金额并未披露。

投资标的携带的资产包，无疑具有很大的吸引力。数据显示，截至2016年上半年，中国物流资产的运营中项目建面为100万平方米，此外还有110万平方米的在建项目、90万平方米的未开发土地，以及360万平方米的拟收购项目。

在投资中尝到甜头之后，从2017年下半年开始，远洋资本打开了物流投资的闸门，先后投资了九曳供应链、郑明现代物流，以及驹马物流、发网供应链、壹米滴答等企业，其中部分项目还经过了不止一轮的资金加持。

持续加仓的物流资产，为远洋带来了一定量的土储。2019年中报显示，远洋拥有天津空港、苏州昆山、嘉兴乍浦、武汉江夏等9个物流项目，土地储备合计为65.4万平方米。但远洋在这些项目中的应占权益，都在50%以下。

即使有存量物业、物流地产为远洋充实粮仓，但远洋上半年的土储，仍比去年末下降了3%，为3925万平方米；土储应占权益部分也由去年底的2176.1万平方米，下降至2076.4万平方米。

事实上，李明曾经构建的业务体系，并没有理想中丰满。近几年的多元业务，为远洋的助力程度，并不大。相反，在投资领域，李明却是不断突进。

聚焦主业背后的焦虑

2018年上半年，远洋营业额为153.76亿元，同比下降11%；毛利为36.15亿元，同比下降5%。营收和毛利的双双下降，让远洋意识到，公司持有的物业、新的业务、非地产业务占用了较大的资源和管理精力。

在今年中期的主席报告中，李明重申了企业“聚焦主业”的方向。今年4、5月份，土地市场全线引爆后，银根紧缩仍是房企融资常态，李明显露出对行业“钱荒”的担忧，表示要“聚焦主流市场，加强自身流动性来应对日益激烈的竞争环境”。

不可否认，远洋为主业“让路”的思路，已付诸了行动。

比如去年年底，远洋宣布将一幢位于北京朝阳CBD核心区的甲级写字楼，售予基金公司，收益估计约为17.95亿元。这是为其房地产开发业务释放资金的体现。也是由于对投资物业的轻资产化处理，远洋上半年来自物业投资的营业额，才减少了44%至3.06亿元。

将目光转向“主业”之后，远洋依然保持着谨慎。尤其是在扩储上，远洋以“修复整体财务表现”为原则，抑制在土地市场上的投资冲动，上半年仅通过底价、低溢价，新获取了6宗土地，新增土储102.6万平方米。

但在减少拿地的同时，远洋仍注重销售规模的增长。

在去年提出“368”快周转要求的基础上，它今年又提出了“3468”的要求，即拿地后3个月开工、4个月售楼处开放、6个月开盘、8个月首批资源销售去化50%。克而瑞数据显示，前11月，远洋已实现1132亿元的销售额，跨过千亿的门槛。

然而，远洋似乎仍没有在业绩上缓过神来。今年上半年，远洋虽实现7%的营收增长，但毛利仍同比下降7%、公司拥有人应占溢利同比下降20%。

截至今年中期，远洋投资物业、其他所有分部的营业额占有22.6%的比例，但诸如长租公寓、养老地产等业务，业内仍未探索出成熟的盈利模式，多元化目前还不能为它的业绩增色。

出于提升业绩的考虑，远洋“聚焦主业”的战略或许还将持续。