乐居财经讯 李礼 12月8日，中泰证券发布房地产行业周报。

行业跟踪：

一手房：成交环比增速 4.96%，同比增速 8.28%（按面积）

本周中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 549.72 万方，环比增速 4.96%，同比增速 8.28%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-6.13%，11.18%，-1.63%；同比增速分别为-1.33%，8.03%，13.32%。

二手房：成交环比增速 2.02%，同比增速 49.45%（按面积）

本周中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 127.89 万方，环比增速 2.02%，同比增速 49.45%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 10.65%，-4.42%，8.00%；同比增速分别为 42.39%，41.58%，108.75%。

库存：可售面积环比增速 1.66%（按面积）

本周中泰跟踪的 15 个大中城市住宅可售面积合计 5820.28 万方，环比增速 1.66%，去化周期 32.16 周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 2.27%，0.66%，3.38%。一线、二线、三线去化周期分别为 43.66 周，24.63 周，27.11 周。

10 个重点城市推盘分析

（11 月 25 日至 12 月 1 日）重点城市共开盘 99个项目，合计推出房源 22673 套，其中一线城市开盘 5490 套、占比24.21%；开盘项目平均去化率达到 62%，其中重点城市平均去化率为 65%，二线城市平均去化率为 61%。

投资建议：本周，我们高频跟踪的 40 个大中城市一手房成交环比增速 4.96%，同比增速 8.28%；二手房成交环比增速 2.02%，同比增速49.45%，市场成交量同比上升；重点城市去化率为 65%，较上周有所上升。

政策方面，我们认为政策调控正在宽松，本周央行定调稳健货币政策，降息周期才刚刚开始；12 月政治局会议未提及“房住不炒”等房地产调控内容，与去年 12 月经济下行压力较大时类似，我们预计地产会边际放松；同时近期多地出台公积金贷款额度提升及贷款期限延长政策；深圳、成都、佛山等多地陆续出台人才购房补贴政策、跨区购房政策，这些都是政策在边际改善的表现；从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，目前看来：土地溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚，这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。

行业配置方面，我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点，主要逻辑有以下 4 点：政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大，目前重点房企 19E 市盈率平均仅为 6.1X，估值继续下行空间较小，上行空间与概率大。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期，降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性：我们测算重点房企全年业绩增速中位数为 27%左右，在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势凸显。高分红：地产行业放慢扩张主动降杠杆后，整体开始提高分红，目前重点房企股息率平均高达 4.5%。

配置建议：看好 Beta 修复基础上的 Alpha 个股。首先当前板块具备

估值提升机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面，结构分化加速：由融资拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化，在行业下行期尤其明显，类似制造业产能出清，行业集中度继续提升，龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看：历次周期中，市场底领先政策底，政策底部领先基本面底（销售反弹），现在政策正在改善，观望时间过长，或错失最佳投资时机。

推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。

风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。