中海舞台剧和越秀ICC 一幢写字楼的生命周期

1评论 2019-12-11 22:20:09 来源:观点地产网 如何判断星期六买点?

  观点地产网 “15度的椅背倾斜可以加速血液循环,带来更多的氧气,让注意力更加集中;45度的倾斜角度可以给脊椎和腰部柔性的支撑;219度的后仰可以用于午间休憩。”

  一方四角舞台,两旁摆着两张用于演示的办公椅子,中海商业副总经理唐安琪站在中间,强调:“我们从100张椅子选择了1张。”她用上述的小例子,证明中海商业将致力于为租户提供最优的办公场合。

  这是COOC中海商务2019年峰会现场,站在那方被逐渐点亮的舞台上,唐安琪用一场声情并茂的演讲细述了中海过去一年的发展。谈到在经济波动、写字楼空置率高企的当下,该如何抓住租户,她指出核心竞争力依然是运营。

  两天前,类似的看法在广州一场发布会上也出现过。在这场发布会上,越秀地产推出了新项目广州环贸中心(ICC),这是越秀地产写字楼系列升级到3.0版本后的首个面世产品,强调关注社群、健康和智能。

  从运营的角度来讲,越秀ICC和写字楼3.0的发布,将视野从对物理空间的关注跃升为对人本身的关注,提倡共享社交、绿色节能、智能高效、舒适健康。

  商业世界的大多数行为讲究有利可图,无论是营造良好的办公环境,进行升级改造,还是调整租户组合,大部分的运营手段背后,指向无外乎是提升租金收入以及物业价值。

  而从持有型写字楼的经营发展来看,运营是其中重要部分,但并不是最终目的。有行业人士在中海峰会上指出,写字楼经营模式进入三个时代:物管时代,运管时代,资管时代。

  在他看来,过往长期以来,不少写字楼依然停留在物管水平,以租金为导向,没有产业集聚的概念,后来到了运管时代,明白运营可以创造价值,但如何真正体现价值,就要进入更高级的资管时代。

  中海和越秀

  在国内的写字楼市场,中海和越秀各自形成了颇有借鉴意义的两种经营模式:中海注重长期持有,是国内最大单一业权写字楼开发运营商,在手写字楼达45栋;越秀关注资本化,是国内首家将投资物业注入到香港REITs,实现退出的房企。

  相对来看,中海写字楼的发展历史悠长。上世纪八十年代,香港湾仔的那栋中国海外大厦是这家房企在商业地产上的起点。

  起源于香港,中海在写字楼经营思路同样受到港资开发商的影响,表现在对写字楼长期持有、业权统一、自主经营上。不过,在房地产黄金发展时代,以写字楼为核心的投资物业并不是中海发展的重点,至2013年,该公司投资物业租金收入仅为8.6亿港元。

  随着住宅开发销售增速放缓,中海也在加大对写字楼的资源倾斜力度。2017年中海已竣工写字楼为38栋,购物中心12家,至2018年底,写字楼数量达到42栋,购物中心13家,投资物业租金收入为40.6亿港元,其中写字楼租金收入28.42亿元,占比70%。

  据唐安琪介绍,目前COOC中海商务在手写字楼达到45栋,运营面积超过277万平方米,预计租金收入比去年同期增长31.2%,新项目增量占比5.8%,存量项目提升占比达18.6%。

  而越秀地产写字楼的出发点大概是1997年落成的城建大厦,五年之后财富广场落成,这是越秀写字楼1.0产品,主要满足初期办公集聚需求。

  2005年,越秀地产将包括城建大厦、财富广场、白马大厦、维多利广场打包成信托资产包,奔赴香港上市,这是首只投资于内地物业的上市房地产投资信托基金。

  此后数年,越秀地产先后将广州新都会(2018年出售)、广州国际金融中心、上海越秀大厦、武汉物业以及杭州维多利亚商务中心注入到越秀房托中,使得这一信托基金总资产从成立起的46亿元增长至358亿元,年复合增长率约为17.1%。

  其中,广州国际金融中心则是越秀地产写字楼2.0代表产品,侧重于接轨国际标准;最新推出的广州ICC则是越秀写字楼3.0产品,关注社群、健康和智能。

  截至2019年6月底,越秀地产直接持有出租投资物业录得租金收入3.37亿元,同比增长6.6%,出租面积共约58.80万平方米,其中,写字楼约占49.36%;其持股约36.39%的越秀房托持有出租性商业物业约97万平方米,上半年实现收入10亿元,同比基本持平。

  楼宇经济与运营

  因为拥有稳定的现金流和较为可观的投资回报率,写字楼成为房企资产配置的主要方向,也成为了越来越受投资者青睐的投资标的。

  在中海商务2019年峰会上,戴德梁行大中华区资本市场总裁叶国平介绍,自2016年以来,国内大宗交易每年总额都超过2000亿元,其中写字楼交易是主导,占比在50%左右。

  叶国平指出,在整个大宗交易市场,外资占比约为20-30%,主要投资标的是写字楼。不过在未来租金增长预期较为保守的前提下,外资通常会对写字楼物业做资产增值,包括改造、调整租户组合等,以便能达到更高的投资回报率。

  这也是存量时代开发商提升物业价值最常用的两种运营手段。较为典型的例子是北京中粮广场,该项目建成于1996年,包括写字楼,大卖场等业态,由于运营时间长,内外部装饰陈旧,租金收入不断下滑。

  2017年,北京中粮广场启动升级改造,AB座继续保持写字楼业态,C座卖场拆分为写字楼和商场,并引入可口可乐、宝洁、中国建设银行、IDG资本、中信资本等知名企业入驻。

  “升级改造前,租金为每平米每天3元,改造后,租金每平米每天增长至8元,甚至13元。”业内人士介绍,项目投入改造花了2亿元,但带来的回报远远不止如此。

  上述案例同样可以看出,在资产升级改造的过程中,进行租户组合调整也是必不可少的手段,这也是当前国内写字楼运营中必须考虑的问题。

  与国外以整单、长期、稳定为主要特色的写字楼租约不同,国内写字楼租赁以零散、相对短租为主,存在着较大的波动空间。以中海商务租约合同为例,1-3年占比达73.3%,而10年期以内的合同仅为0.3%。

  灵活的租约给了租户有更多的空间和周期进行选择,也促使运营商不断思考如何提高出租率、续租率,如何才能形成最好的租户组合,达到最优的经济效果。

  据唐安琪介绍,目前中海三年期项目以上出租率达92.16%,一至三年项目出租率74.73%,到期续租率达到78.63%,空置期为3.2个月,大客户的续租率达到了83%,属于租金管控能力较强的运营商。

  在租户方面,中海拥有超过250家世界500强客户,超过10%独角兽企业。更为细致的考虑是租户分级,中海认为如果大租户比例过高,一旦出了问题退租了,可能会给写字楼运营带来很大的风险,这也是进行租户组合的必要性。

  除此以外,无论是中海、越秀还是其他写字楼运营商,这几年都一直致力于通过提供增值服务,提升运营价值。华润在2015年3月底发布首个写字楼运营服务体系“Officeasy”,两年后升级为Officeasy润商务,主要方向是实现资源整合,并为租户提供多元服务。

  中海在2016年发布商务品牌COOC,进入商办资产管理时代,试图打造全新商务生态。旗下写字楼还有创新服务业态的联合办公服务品牌OfficeZip,截至2018年底,OfficeZip已进入北京、上海、成都等六个城市,共享办公面积约3万平方米。

  越秀地产旗下的悦享会同样是为实现一体化商业办公而服务,主要包括提供产业资源对接、升级服务,实现企业工位租赁、短期租赁的灵活办公需求。

  写字楼的生命周期

  无论是对资产升级改造、调整租户组合还是为写字楼提供的各种增值服务,运营手段带来的租金收入以及物业价值的提升,都让开发运营商在市场下行阶段,有了穿越经济周期的可能。

  然而在写字楼的经营发展中,通过运营创造价值只是过程,最终目的是还是要在资本市场体现价值,实现退出。在业界看来,写字楼经营模式有三个时代:物管时代,运管时代,资管时代,对应的经营策略是散售、持有以及资本化。

  在传统的物管时代,开发商没有产业集聚的概念,以租金为导向,通过散售以便更快回流现金,但散售产权分散、无法保证业态规划,为后期的运营、物业管理带来了困难,项目的整体价值难以提升,SOHO中国就曾因散售饱受诟病。

  走过物管阶段,写字楼开发商已经明白运营能创造价值。资产升级、租户组合,最好还要在楼宇内形成产业链,以提升项目溢价空间和维持稳定的租金收入。目前来看,中海有着低成本融资优势,现金流充裕,对重资产的写字楼存在较大的运作空间,因此在经营上依然以长期持有为主。

  不过,写字楼散售会影响物业价值,但长期持有也不是主流经营模式,毕竟重资产运营势必会存在一定的资金风险。成熟市场经验是,在国外的租赁市场,大部分写字楼由养老、保险、REITs等机构持有。“持有不是写字楼运营的目的,退出才是。”

  事实上,国内越来越多的房企也在尝试探索通过资本化实现退出的可能,并且已经小有成就。越秀在2005年将城建大厦、财富广场、白马大厦、维多利广场打包成REITs赴港上市,目前这一信托基金总资产已经达到358亿元。

  最新的消息显示,招商蛇口旗下商业房托基金已经于12月10日正式在港交所挂牌,募资约25亿元。这一基金暂由新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦四栋写字楼以及一项花园城购物中心组成,物业价值约65.17亿元。

  与销售和长期持有相比,注入REITs实现资本化的方式既可保留物业控制权和经营权,也能保持较高的IRR(内部收益率)和ROE(净资产收益率)。

  2019观点商业年会上,越秀房产基金董事会主席兼行政总裁林德良曾举例称:一个写字楼项目,在2004年拿地,2007年建成,项目地价为3.1亿元,建安成本2.6亿元,贷款融资部分于正式运营前完成还贷,各模式下即收入和经营性成本开支一致。

  倘若在2008年对外销售,总售价为6.6亿元,则IRR为10.4%,股东平均ROE为7.2%;持有至产权到期,IRR为7.7%,ROE为12.6%;注入REITs并持有35.6%份额,IRR为14.2%,ROE为14.0%,与前两种相比显然更多。

  不过,从基金收益率来看,国内市场与国外成熟租赁市场显然还有很大的增长空间。数据显示,招商房托基金收益率接近7%,越秀房托2018年收益率为6.4%,2019年上半年,因经济波动对写字楼出租造成影响,收益率下滑至5.8%。

  相比较之下,国外以投资物业为主的REITs平均收益率大多在10%左右,美国最大A级写字楼运营商波士顿地产公司旗下基金甚至每年能给投资者带来19%的收益。

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