乐居财经讯 李礼 1月19日，华创证券发布地产行业12月月报。

投资继续高位放缓，开工积极、施工持平、竣工大增，土地市场低位回暖

1-12 月开发投资同比+9.9%，较前值-0.3pct；12 月单月投资同比+7.3%，较前值-1.1pct。1-12 月新开工面积同比+8.5%，较前值-0.1pct；12 月单月开工同比+7.4%，较前值+10.3pct。1-12 月竣工同比+2.6%，较前值+7.1pct；12 月单月竣工同比+20.2%，较前值+18.4pct。1-12 月施工同比+8.7%，较前值持平。土地购置面积同比-11.4%，较前值+2.8pct。开工积极，源于主动去库存和限价放松推动，维持 20 年新开工同比+4.6%判断；单月竣工同比大增、创年内新高，竣工迎趋势性修复，维持 20/21 年竣工同比+3%/+10%判断；12 月 300 城土地成交面积同比+8%，溢价率 9%，土地市场低位回暖、溢价率低位略升；投资继续高位略降，源于土地购置费继续小幅放缓，维持 20 年投资增速+8%判断。

全年销售面积持平、金额创历史新高，西部表现强劲，行业集中度加速提升

1-12 月销售面积同比-0.1%，较前值-0.3pct；12 月单月销售面积同比-1.7%，较前值-2.8pct，其中西部表现强劲、中部降幅收窄。1-12 月销售金额同比+6.5%，较前值-0.8pct；12 月单月销售金额同比+1.2%，较前值-6.1pct。1-12 月销售均价同比 6.6%，较前值-0.5pct；12 月单月销售均价同比+6.6%，较前值-0.5pct。12 月销售数据同比略降更多源于 12 月基数有所走高，但考虑到“一城一策+户籍放松”推动城市运行独立周期、政府稳经济诉求下稳房地产、流动性宽松预期和按揭利率下行趋势，将综合对销售形成较强支撑。综合之下，我们维持20 年销售面积同比+0%判断。此外，12 月主流 50 家房企销售金额同比+13%VS行业同比+1%，“融资、拿地、销售”三重集中度跳增继续上演。

资金来源明显回升，年末销售回款显著走强、国内贷款和自筹资金边际改善

1-12 月，资金来源同比增长 7.6%，较前值+0.6pct，12 月单月资金来源同比+13.8%，较前值+7.3pct，年末资金来源明显改善，主要源于融资边际宽松下自筹资金低位继续回升和销售回款持续较强共同支撑。12 月分结构来看，国内贷款同比+0.8%，较前值+17.9pct，显示出开发贷边际略有偏松；自筹资金同比+8.0%，较前值+6.8pct，表明公司债等融资有所改善；销售回款端，个人按揭贷款同比+26.2%，较前值+14.0pct，连续 7 个月保持两位数增长，并创年内次高；定金及预收账款同比+17.2%，较前值+1.8pct，再创下半年新高，按揭款、定金及预收款等销售回款科目同比增速持续保持较强水平。综合考虑到国内外流动性宽松预期、近期海外债利率显著下行、以及调控政策筑底改善判断等因素，我们维持房地产行业的融资环境将边际改善的判断。

投资建议：投资放缓、销售稳定、开竣工积极、资金改善，维持推荐评级

我们维持判断 2020 年房地产政策面小松可期、筑底改善，基本面量价和投资都将保持稳定，而“融资、拿地、销售”三重集中度跳增将继续上演；近期MLF、OMO、LPR 降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、两办重申户籍制度放松等，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企 20 PE 平均 5.5 倍，NAV 折价 20-60%；2）主流房企股息率达 18A/19E为 4.2%/5.3% vs. 10Y 国债 3.1%；3）板块 PE 处于 12 年以来 1%分位 vs. 沪深两市 17%。我们维持推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科 A、保利地产、融创中国、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地、中国国贸等。

风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。