哈尔滨:连涨3月 | 40城楼市备忘录?

编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

  哈尔滨城市夜景

城市综述*哈尔滨:2019年,哈尔滨松北自贸区正式挂牌成立,新区发展如火如荼,哈尔滨整体土地市场热度不减,房价成交均价同比稳步上升,但成交面积同比下滑2成,市场观望氛围逐渐增长。预计2020年哈尔滨房价盘整为主。

2020置业哈尔滨指数:★★★

连涨32个月,哈尔滨房价或略有虚高。2020年预计会有盘整,不排除一些项目以价换量,购房者需要择机入市。

1、成交:新房均价连续32月上涨 成交量同比降27.6%

据易居哈尔滨公司市场部统计,2019年成交商品房690.4万㎡,同比下降20.96%,对比近五年成交数据位列第四。其中,2017年为近5年成交量峰值,成交1117.4万㎡;2015年为近5年成交量低值,成交637万㎡。

哈尔滨整体楼市呈现量降价涨态势,国家统计局公布的哈尔滨商品房新房均价已连续上涨32个月,2018年9月7日哈尔滨出台限价、限预售政策,限预售政策对新拿地商品房项目影响较大,直接影响2019年整体商品房供货量,多方因素影响促进市场表现力不足,成交量有所下滑。

2019年1-11月商品房成交量最高区域为松北区,成交195.2万平米,占哈市整体商品房成交量的31%。

2、政策:6部门联合 加强房地产市场监管

2019年12月3号,黑龙江省住建厅等6部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》

出台该政策将是市场是一个转折点,从政策对于房企的监管,特别的资金上的监管及要求。

在表明市场上对房企的要求提高,以及销售许可从严:预售现售相结合,多层封顶,高层建到总层数三分之二。政策的落实在于保障房价稳步向上。2020年预计将不会出台新的政策,仅信贷政策会有所调整比如利率、首付比例等。

3、土地:成交62宗209亿 松北是主战场

据易居哈尔滨公司市场部提供的数据,2019年哈尔滨经营性土地供应82宗957.1万㎡,成交62宗678.5㎡。供应总面积,目前位列近5年总量第一位;成交总面积目前位列近5年第3位。

2019年成交的62宗土地目前已入市近五分之一。哈尔滨2019年度土地成交量已松北区占比重较高,占比47%。目前松北区为目前商品房热度最高区域,该区域商品房入市销售情况均表现良好,松北区的大量供应恰恰弥补区域缺货形式。

4、2019年房价收入比:7.3

按照计算,热销价段100-120万元(取值110万)/(2018年哈尔滨城镇居民家庭年人均可支配收入37828元*4):1100000/151312=7.3

哈尔滨2019年全年商品房成交均价10920元/㎡左右,根据易居哈尔滨公司市场部数据显示,哈尔滨成交总价占比最高的为100-120万占总成交的3成左右。普通人收入比(人均可支配收入乘以4-5)约为151312元。

5、购房心态:楼市市场买家多观望 开发商更焦虑

2019年开发商开始更清醒的认知市场。 2019年以来开发商无论在品质品牌以及各方面都在做提升,但是依旧觉得房子难卖。开发商卖房方式开始多元化,在2017年的时候,开发商普遍认为找渠道公司,这种销售模式会影响整体品牌形象和客户认知,但是自2018年末到2019年初,包括央企在内的品牌开发商也开始进行了渠道营销卖房。就一手房渠道公司而言,2018年马路上发一周传单可以成交3-4个客户,今年发传单1周也未必有一个客户。现在哈尔滨新房市场中,买家多认为哈尔滨目前市区的房价过于虚高,认为哈尔滨的房价存在泡沫,持保守观望态度。

  11月12日 哈尔滨宝能城开盘现场

而二手房市场,现在属于买房市场,卖家比较着急,买方不着急,买房的人与去年相比少了很多。买家大多的心态是:“反正这个价位兜里的钱也是不够了,买不起就更着急了”相较于买方,反而是卖方比较着急,中介为了赚钱,大多是帮着买家压卖家的钱去卖房,对于卖房市场很不利。

小案例:

2019年五一期间,一个在北京从事物流工作的买家,因在北京购置房产压力太大,决定回哈尔滨购房。在看了很多房源后,选中了江北的某个均价在11000左右的楼盘,他认为品质和地段都可以,但觉得价格高于心理预期,房子首付32万,心里预算是25万,故飞回北京通过网络来回咨询房源,一直到现在哈尔滨房价又涨到了14000每平,他更加错过了入手机会 ,目前依旧没回哈尔滨,在北京观望哈尔滨的市场。

6、2020预测:部分房企可能会以价换量

乐居普通编辑认为,2019年哈尔滨的入市新盘较多,尤其是下半年,同时2019很多大品牌开发商竞得大部分土地,2020年楼市房源供应将会比较充足,购房者可选余地会比较大。2020年随着中央政策对东北地区的扶持,哈尔滨新区势力的不断崛起,区域房价将会持续上涨,区域带动整体,江北房价上涨,预计江南房价也会一定程度上的稳步上调。

开发商普通员工认为,市场层面:哈尔滨政府会加大松北、香坊、道外区的土地供应,2019年成交的大项目会相继入市、整个市场依然由品牌房企来主导价格走向,整体价格预期稳中有升;市场将呈将出品牌房企主导的局面,强者恒强。中小开发商将面临资金紧张的局面,部分中小房企将会出现以价换量的局面,房地产企业面临洗牌。

其他哈尔滨市民认为,哈尔滨的房价涨幅过快价格虚高,跟城市收入不成正比,普通老百姓买房太难。感觉明年房价会降,因为哈尔滨市的房地产已经饱和了,应该不会再涨,只有降价了。

目前市场在售楼盘主要集中在群力西、香坊及松北区,2019年成交土地香坊区及松北区成交总量占全市76%,2020年入市后,商品房成交区域将会集中在香坊及松北区,根据2019年各区域土地成交楼面价,2020年成交均价预计会有小幅度上升。成交量上与2019年上下浮动不大,应该会维系在800-900万㎡。

未来五年,哈尔滨新区将凭借自贸区+国家级新区的顶层设计,通过完善基础设施配套、完善的产业链条,完好的营商环境,低于发达城市的人力成本和土车成本等优势,吸引资本和新兴产业流入哈尔滨,成为振兴东北战略中的重要组成部分哈尔滨的新区将成为明年的大热购房区域。

本次调查采写人:姜安娜 潘宇凌

2019年12月18日

乐居财经
责任编辑:Robot RF13015
精彩推荐
加载更多
全部评论
金融界App
金融界微博
金融界公众号