卓越集团董事长 李华

乐居财经 曾树佳 发自深圳

目前，在持续调控的基调下，房企纷纷求变，对组织架构动刀；它们试图通过自我调整，去寻求竞争丛林中的生存发展空间。近日有消息传出，深圳老牌房企、有着“写字楼大王”之称的卓越集团，也加入了“变阵”行列。

业内人士披露，卓越制定了一个新三年战略规划，2020年是开始执行的第一年。在规划中，该集团的总部被要求做到能“谋”善“合”，能“管”会“战”。因此，总部的“回炉重造”势在必行。

对于卓越来说，2019年是一个不平静的年头。期内董事长李华被带走协助调查、原总裁王卫锋离职，随后管理层又进行了重组。一番起伏之后，卓越才重回轨道，继续冲击千亿。如今，总部架构的调整，意味着它将在成本管控、现金流导向的思路上，呈现自身的发展姿态。

调整架构强化管控

在此次的调整方案中，卓越总部将组建产品策划部、设计合约中心；同时不再保留成本战采部，将成本战采的职能，移交到设计合约中心里。此举的意图，是将设计与成本两个部门进行融合，统一指挥权。

与此同时，它将组建新区域事业部，负责新开拓城市的项目开发管理，及持续获取项目后的新城市公司孵化，并承担集团直管的重难点项目开发运营等职能，意在强化总部对地方公司的运营管控。

除了拆分与重建，卓越对于一些部门，也采取了优化措施。其中，除了优化战略运营部、质量与客服部、人力资源中心之外，投资发展中心也第一次将“投资口”细分监控。

该部门旗下的投研与公开市场部、交易一部、交易二部、业务支持部，分别对招拍挂、收并购、产业勾地、投后管理等业务线进行把关。

早在2019年元旦，卓越董事局主席李华就在新年致辞中强调，要在“运营效率、产品呈现、回款保障、费用管控”四个维度重点突破。此番总部的架构调整与优化，也显现出卓越成本控制、现金流导向的战略。

由于卓越是非上市公司，外界并不能窥探它的财务状况，但在其近两年的投资布局中，就可以看出它也在审慎地投资、管控项目。

乐居财经整合克而瑞数据发现，2017至2019年，卓越新增土地价值分别为485.7亿元、402亿元、240.3亿元，新增土储建面分别为619.4万平方米、844.3万平方米、340.5万平方米。在“节衣缩食”中，过去一年，卓越的拿地金额和面积均大为减少。

卓越副总裁陈林曾在接受媒体采访时表示，该公司的投资资金，将控制在销售回款的40%以内，不会用负债去推动土地规模的扩张，2019年初制定的目标是负债率零增长。他还透露，卓越总部保留安全资金池，这部分安全资金的规模，会控制在年度销售回款的15%以上。

这种不激进、强把控的策略，或许将在这一轮组织架构调整中，进一步深化。

千亿愿景背后

此前李华已为卓越的上市筹划多年，但2009年、2010年，卓越两度冲击IPO，均未能成行。如今，港股上市潮依旧持续，许多中小房企都借势登陆港股市场，但依旧没有它上市的消息。

由于不需要在资本市场上披露相关公告，卓越颇显“神秘”，外界只能从人事变动、销售规模等情况，去窥探这家深圳老牌房企的发展状态。

过去一年，卓越过得并不平静。年初，有消息称董事长李华被深圳市纪委带走协助调查，一时间，卓越处在了舆论的风口浪尖。虽然后来李华很快就回归公司管理层，但总裁王卫锋转身履职力高的消息，又给这家房企带来了不稳定因素。

面对这种境况，向来低调的李华开始对内部进行重组。

去年6月，具有万科任职履历的沙骥，被任命为执行总裁；7月，拥有中海背景的李宏耕被任命为集团副总裁，分管上海公司、南京公司；曾供职于北京万科城市研究院的牛伟则被任命为集团战略运营部总经理，主持部门日常工作。

在此前一年，李华就曾表示，卓越保持“高土储、高周转、强融资，三年千亿目标已触手可及，2018年，通向千亿的道路已逐渐清晰。”时隔一年的人事变动背后，隐藏着李华通过这些优秀的职业经理人，实现千亿愿景的心思。

克而瑞数据显示，2019年，卓越实现全口径销售额949.5亿元，同比增长率达71.7%；看起来，其实现千亿目标似乎只差临门一脚。按照“三年千亿”的规划，2020年它达标的可能性较大。

规模的大幅跃进，可能与卓越的“融资+代建”模式有关。为了使同样一笔钱能获得更大的货值，卓越通过该模式，投资一些手上有地、但开发资金不足的土地资源合作方。截至去年底，该类型的项目已达10个左右。

这部分项目通过经营性杠杆，或者是利用合作伙伴的土地资源杠杆，在解决合作方投资资金短期不足的问题之余，也能使得卓越的规模实现更快的增长。官网显示，卓越目前累计已开发项目超过150个。

但“融资+代建”模式在助推规模提升的同时，也会逐渐拉大卓越全口径销售额，与权益销售额之间的差距。克而瑞数据显示，2019年卓越的权益销售规模为563.1亿元，同比仅增长21.3%。该增长比率与上述的71.7%比起来，显然相形见绌。

在组织架构调整、加强管控之后，李华会不会对目前的销售“成色”进行补足，还有待时间验证。