财富证券:销售动力不足,竣工增速如期回正

乐居财经讯 李礼 1月22日,财富证券发布地产行业研报。

投资要点:

近日,国家统计局发布 2019 年 12 月房地产开发投资数据。

投资增速延续回落趋势。2019 年 1-12 月份,全国房地产开发投资132194 亿元,同比增长 9.9%,增速上月回落 0.3pcts,投资增速如期回落,主要在于:1)土地市场整体相对低迷,2019 年全年房企拿地脚步整体趋缓;2)融资政策未见放松迹象,影响房地产开发投资增速。未来,在政策没有大幅放松的背景下,投资增速预计继续回落。

年末销售乏力,库存进入上升通道。2019 年 1-12 月,商品房销售面积 171558 万平方米,同比下跌 0.1%,增速较上月放缓 0.3pcts。商品房销售额 159725 亿元,增长 6.5%,增速较上月回落 0.8pcts。受市场销售动能不足影响,年末销售冲刺月市场乏力。2020 年市场整体销售难以火热,在老旧小区改造政策推动和棚改专项债规模难以增加的背景下,棚改对三四线的拉动力度不及过往,一二线和强三线在都市圈、户籍政策改革等推动下或将体现相对韧性。2019 年下半年以来,市场销售主要由房企加大供给推货而推动,12 月末,商品房待售面积 49821万平方米,比上月末增加 600 万平方米,打破待售面积下降趋势,2019年去化情况不佳将推动未来待售面积上升。

新开工如期回落,竣工增速如期回正,后周期迎来发展机遇。2019 年1-12 月,房屋新开工面积 227154 万平方米,增长 8.5%,增速回落0.1pcts。其中,住宅新开工面积同比增长 9.2%。房屋竣工面积 95942万平方米,同比增长 2.6%,年末竣工旺季增速如期回正。预计 2020年市场依然主要由供给推动,但随着销售动力不足,新开工增速或将呈现前高后低趋势。伴随着房地产周期推进,竣工如期修复,2020 年开竣工剪刀差将反转,房地产后周期板块将迎来发展机遇。

销售回款增长改善资金情况。1-12 月份,房地产开发企业到位资金178609 亿元,同比增长 7.6%,增速加快 0.6pcts。从结构上来看,由于行业融资政策未见放松,国内贷款等外部筹资增速继续回落;房企到位资金增长依然主要由房企经营销售回款贡献,其中,自筹资金58158 亿元,增长 4.2%,定金及预收款 61359 亿元,增长 10.7%,个人按揭贷款 27281 亿元,增长 15.1%,增速均加快。未来在融资环境趋紧的背景下,外部资金资源将依然向龙头倾斜,回款能力较优、杠杆水平较低的房企依然将拥有更明显的发展优势。

投资建议:在稳房价、稳地价、稳预期的背景下,行业整体仍将继续维持平稳,维持行业“同步大市”评级。受益于竣工的修复,未来房企业绩增长确定性增强,房地产后周期有望受益,建议坚守行业中的价值蓝筹,关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅、业绩稳定的龙头房企万科 A、保利地产,建议关注销售业绩亮眼的第二梯队房企阳光城、中南建设、金地集团。

风险提示:行业政策收紧;商品房销售不及预期;房地产税出台超预期。

乐居财经
责任编辑:Robot RF13015
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