温州:量价齐升 | 40城楼市备忘录?

1评论 2020-01-22 18:38:43 来源:乐居财经 游资亲授打板神技

编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

  温州城市一隅

城市综述·温州:2019温州新房价量齐升,成交均价17149元,同比上升8%,成交面积851.8万方 , 同比升15.8%。随着轻轨、高铁等交通建设,温州融入长三角一体化,整个房地产市场预期会保持平稳上行。

2020置业温州指数:★★★☆

经历过大周期的温州楼市,如今正在逐步恢复活力。量价齐升,整体价格不算很贵,购房者值得尽快入手。

①成交:棚改支撑 住宅成交供销两旺

2019年,温州市住宅市场成交规模创新高,市场呈现供销两旺,月度行情呈现“两头尖中间大”。

供应放量——全市住宅供应面积907.3万方,同比上升1.9%;供应套数74774套;

成交上涨——全市住宅成交面积851.8万方 , 同比升15.8%,成交套数68641套,供销比1.07;

价格上涨——全市住宅成交均价17149元,同比上升8%;成交金额1461亿元,同比上涨25%。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

库存整体存量小幅上升,去化周期在8个月上下浮动,较为稳定。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

再将视线放到温州的主城区,住宅成交供销两旺。新房成交面积首次超过二手房。2019年,市区住宅市场成交规模创新高,市场呈现供销两旺,月度行情呈现“两头尖中间大”。

市区住宅供应面积389万方,同比上升8.5%;供应套数31671套;市区销售成交面积371万方,同比升43%,成交套数30330套,供销比1.04。市区住宅成交均价20274元,同比上升10.3%;成交金额752亿元,同比上涨57.5%。主因是价板块鹿城区成交爆发,同比增幅达115%以上,容量提升明显。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

其中,二手住宅成交面积287.89万方,同比上升17%,成交套数28948套,同比上升16.3%;一手住宅成交面积324万方,同比上升52%,成交套数26322套,同比上升52.6%。

新房成交面积首次超过二手房成交面积,这表明温州处于增量房交易阶段。

2019温州年度单盘销售套数榜TOP10榜单上,前三分别为经开区天铂华庭(拓展名:红星天铂),鹿城区鹿岛润园(拓展名:华润鹿岛万象天地),云邸嘉园(拓展名:德信阳光城·翡丽云邸)。

其中,鹿岛润园、云邸嘉园均属于鹿城区七都板块,可以看出,鹿城区仍旧所向披靡。主因是鹿城区整体成型较早,教育、医疗、市政等资源优越,导致区域内的住宅也总能收获更高的溢价。由于鹿城区开发较早,核心区可出让的地块紧缺,溢出效应明显,滨江CBD、中央绿轴、七都、中央涂等板块闪亮登场,给购房者提供了更多的选择与机会。

不过领跑19年热门板块却是浙南产业集聚区,其次分别为瓯江口新区、七都岛为年度热门区域,区域前景、低总价、小户型是他们跑赢市场主因素。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

②政策:人才新政“扭亏为盈”

综上,温州楼市取得量价齐升的局面,宽松的政策层面也助益不少。

在中央坚持房住不炒、一城一策的主基调下,温州政策环境宽松为房地产市场发展提供良好基础,同时积极推出户籍新政,扩大社保落户的范围,吸引人才流入,短期看提升市场购买需求,长期看提高城市综合实力。

2019年最受瞩目的政策是圣诞节当日发布的《温州市人才住房销售并举实施办法》政策新闻发布会再次刷新了住房租售新政,符合条件的优秀本科生买房打7折,租房三折。

为此,温州在土拍规划上也下了“伏笔”,每年全市配建政策性住房面积数不低于当年全市新出让土地中用于开发建设商品住房的建设项目面积总数的10%,优先用于人才住房建设。比如,在2019年11月21日拍出的龙湾永强北片区YB-04-H-08地块中,明确规定“地块内须配建建筑面积≥5000平方米的政策性住房”。

放宽人才落户所带来的利好有人口红利和消费市场,人口才是城市发展的潜力和动力,落户短期内会带来购房需求的释放,长期影响有限。

③土地:大拆大整放量 土地市场整体回升

经过两年大拆大整的专项行动,温州盘活了不少优质土地资源。

2019年,温州土地市场整体回升,年中土拍更是推向了高峰,“高溢价+封顶+竞配保障性用房面积”已成为本年度土地市场的代名词。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

土地出让量处高位运行,成交建面首超1100万方,整体成交热度回升。全市涉宅地块成功出让128宗,占地面积为6055亩,同比上升15%;规划可建面积1100万方,同比上升31%。成交金额846.8亿元,同比上升43%;平均楼面价为7700元/㎡,整体溢价率18%(中心城区约30%封顶)。

市区经营性用地成功出让34宗,占地面积为1909亩,同比下降16.5%,建筑面积403万方,同比上升5%。

平均楼面价为11602元/㎡,同比增长35.5%,整体溢价率20.5%(约30%封顶);三区宅地成交占比由18年的73%上升至97%,是楼面价从18年的8565元/㎡,飞跃至11602元/㎡,13年市场开始回暖后最高点的主要原因。

④住房收入比:9.7

2019年,首改型(110-144㎡)供应仍为温州市场主力,占48.2% 。全市住宅成交均价17149元/㎡,人均可支配金额为56097元(该数据为2018年),家庭可支配收入约为22.4万,取主力面积段平均值127㎡计算,2019年温州房价收入比为9.7(单套总房款/家庭可支配收入)。

由于包含郊县位置较偏、价格较低的新房,平均值被拉低了一些,实际上温州主城区的房价远不止如此,以滨江CBD为例,一手房均价4万/㎡往上,二手房更是突破6万/㎡,总价在600万以上,对普通家庭来说还是很吃力的。

不过温州民营经济发达,手中有钱的人不少,500万以上的户型去化成绩在省内榜上有名,以时代滨江·上品为代表,两开两清,豪宅卖出了刚需速度。

可见温州人的购房心理普遍认为有喜欢的还是要趁早入手,这点从近期开盘的君悦339也得到了淋漓尽致的表现,开盘当天,一小时光盘,基本靠抢。

⑤购房者心态:购房者选择较多

市场的增量爆发,一众新房开的入驻,对于购房者来说,显然是极为友好的一件事情。当前温州市场上,鲜少有出现单个板块只有极少数项目这样一家独大的情况,各区域项目爆发,也给购房者带来了更多的选择的余地,加上城市框架的拉伸,市域交通的不断成型,显然,购房者的视线也不会像以往那样只落眼于自己所熟悉的区域,主城三区,只要某个项目能够够到购房者的预期所在,都能实现成交。因此,温州整体购房者选房心态都还是较为平稳的,这对于楼市的健康发展,也有着极大的促进作用。

⑥2020年楼市涨幅收窄,但未来可期

2020年,稳定是主基调,整体全面落实因城施策,温州不具备收紧政策的可能。

经过筛选统计,温州市区狭义存量244万方,去化周期约7.9个月,广义存量649万方,去化周期约21个月潜在竞争压力较大。预计2020年上市约405万方住宅,楼市将继续量价齐涨,但涨幅收窄。

  数据来源:温州朗兆房产指数研究中心

总体来看,温州房地产市场进入新的发展阶段,温州积极接轨长三角,城市框架正在快速拉开。主城区东西框架拉大到100多公里,陆域总面积增加100平方公里以上,从“三区鼎立”步入“四区格局”。

国务院明确将温州定位为“我国东南沿海重要的商贸城市和区域中心城市”,并要求温州加快建设全国性综合交通枢纽。龙湾国际机场T2航站楼投用,换乘变得更高效旅客吞吐量突破1000万人次,正式迈入“千万级机场俱乐部”,龙湾国际机场旅客吞吐量居全国同类城市前茅。

同时,正在加速的杭温高铁、轨道交通、甬台温高速公路复线、龙丽温高速等重大交通项目建设,温州的区位优势正加快变为发展优势。

对内,轻轨s1线到s2线、s3线,还有地铁m线的建设等,温州城市建设正处在大发展阶段,温州楼市未来可期。

在新的周期下,房地产企业需回归市场需求,通过产品和服务的升级实现价值赋能,提升自身市场竞争力,进一步巩固温州市场地位。

本次调查采写人:贤媛 汪琦 潘宇凌

2019年1月22日

乐居财经
责任编辑:Robot RF13015
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