中交拿地变奏 9.8亿首入郑州与“央企前三”目标

1评论 2020-02-13 21:06:01 来源:观点地产网 游资亲授打板神技

  观点地产网 两天前,中交地产联手华润在北京的土地市场上奋力厮杀,鏖战半个小时报价40轮后,最终将通州区马驹桥地块收入囊中。

  今天一早,市场传来消息,中交地产又将战场转入了河南郑州。这一次,这家央企以约9.8亿元的价格拿下了郑州市经开区滨河国际新城22、23号地块,这是中交首次进入郑州市场。

  三天的时间,中交地产连续在北京、郑州落得三子,拿地金额接近57亿元,不免引发关注。但事实上,近两年,中交地产在拿地方面就所有提速。

  据观点指数不完全统计,过去一年,中交地产在纳储方面支付的总土地价款达到343亿元,是同规模房企的两到三倍。

  当房地产行业进入“以规模论英雄”的时代,中小型房企对规模的渴求也越来越强烈。对于中交近期频繁在公开市场上拿地,业内人士提到,一方面,中交作为央企,有中交集团在背后托底,资金压力并不大,选择在疫情期间拿地,显然存在抄底与弯道超车的心态。

  但究其根本原因,中交地产似乎希望通过加速扩储来提振销售业绩,从而实现“央企前三”的目标。

  拿地变奏

  前段时间,市场上流传着中交地产对2020年的工作安排。其中提到:针对千亿目标,董事长李永前提出了四点工作要求,第一,买地储粮;第二,卖房变现;第三,找钱;第四,考核分钱。

  “买地储粮”放在了第一位,无疑显示出中交地产对土地储备的渴求。或许正是基于这种观念,今年以来,中交地产的身影频频出现在公开市场上。

  2月13日上午,一张红色的海报在行业内流传开来,这是中交成功拿下郑州两幅地块后的捷报,据悉,中交最新竞得的地块为郑州市经开区滨河国际新城22、23号地块。

  资料显示,两宗地块均为宅地,土地面积近3万平米,容积率2.5,位于经开区海马青风公园和康桥悦榕园之间,起拍总价为9.33亿元,成交价格约为9.8亿元,溢价率仅为5.04%,两宗地块的综合房价最高价2.24万元/平方米。

  在中交地产公布的一张张海报中,无不隐含着这家房企拿地后的喜悦。毕竟,这家企业也深知,没有土地储备,就没有开发商的利润基础。多拿一宗地块,或许中交地产在千亿的路上就能多一份底气。

  据悉,2020年仅过去不到45天,中交地产已在公开市场上摘得4宗地块,总计容建筑面积37.65万平方米,拿地金额60多亿元,占去年上半年拿地总额的三分之二,接近去年全年拿地总额的20%。

  资料显示,1月15日,中交地产以熔断价格拿下武汉东西湖P(2019)214号地块,成交总价8.69亿元,溢价率达到53.36%。随后,2月11日再度联手华润置地在北京抢地,2月13日又现身郑州夺地。

  “除了武汉的地块达到的熔断价以外,中交近期拿的地块溢价都不算高,不排除是抄底土地市场。”业内人士提到,最近受疫情影响,很多私企也会比较谨慎,所以中交在这个时候拿地也是选准了时机。

   

  数据来源:企业财报、观点指数整理

  事实上,从2019年开始,中交地产就加大了拿地的力度。根据财报,2019年上半年,中交地产在公开市场囊获7宗地块,总计容建筑面积91.3万平方米,总土地价款约94.22亿元,权益土地价款73.6亿元。

  据观点指数不完全统计,2016年、2017年、2018年三年,中交地产新增土地储备分别为62.06万平方米、172.26万平方米与258.67万平方米。

  2019年全年,该公司新增土地储备492万平方米,同比增加90.2%,约为2017年的三倍,同年,该公司的总土地价款达到343亿元。

  土地,是房企的粮仓,一家企业的土储规模与结构在很大程度上影响着其业绩的走势。

  而去年,中交地产宣布3年内做到500亿元,5年做到1000亿元,甚至提出要做到“央企前三”的目标。

  将千亿门槛提上日程后,中交地产就不断在土地储备方面发力,有业内人士提到,特别是去年下半年,中交提速明显,一方面是李永前回归中交,“新官上任三把火”,总要交出点成绩;另一方面还是碍于“央企前三”的目标,加一把速。

  “央企前三”目标

  “拿地这么疯狂,开发销售能跟上么?”

  对于中交的突然提速,也有市场人士表示质疑,毕竟这家央企这几年的发展一直不愠不火。

  财报显示,2018年全年,中交地产录的签约销售额148.77亿元,2019年上半年,这一数值仅为93.24亿元,同比增长55.66%,

  而据观点指数公布的数据,去年全年,该公司的签约销售额有了较大的提升,达到434.5亿元,排在第69位。但与行业内动则五六千亿的规模相比,中交不到500亿的销售业绩依旧是小巫见大巫。

  与此同时,同样作为央企的保利发展在2019年全年录得签约销售额4618.48亿元;华润置地录得2425亿元;招商为2205亿元;而中铁建录得1002亿元;大悦城控股的签约销售额也达到758亿元。可见,中交地产要达到“央企前三”的目标依旧任重道远。

  除了规模的扩张,中交地产要达到跻身行业前列,还有很多关卡要过,包括营收、净利润的提振,以及负债水平的降低。

   

  数据来源:企业财报、观点指数整理

  据悉,2019年上半年,中交地产录得营业收入17.48亿元,同比下降62.2%,期内,该公司录得净利润9292.63万元,同比减少82.84%,这也是中交地产近四年来首次录得营收、净利双双下滑。

  业绩爬坡的同时,中交地产的负债状况亦不甚乐观。

  财报显示,截至2019年中期,中交地产录的总负债413.21亿元,有息负债亦从2018年末的109.77亿元升至126.74亿元,期末,该公司的资产负债率为90.38%,净负债为195%,较2018年末的112.99%上升82个百分点。

  除此之外,期内,中交地产录得现金及现金等价物33.43亿元,而同期,该公司一年内到期的非流动负债为38.64亿元,也就是说,在手现金不足以支付短债。

  显然,在加速拿地与快速扩张的路上,中交地产的资金链掉队了。销售回笼资金不足、负债增多,中交只能通过融资与借款的方式补充现金流。

  据中交地产最新公布的数据,2020年以来,中交地产累计新增借款金额约39.09亿元,占2018年末净资产比例为92.41%,截止2020年1月末借款余额为252.57亿元。

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