乐居财经 曾亦 发自深圳

经历了30年城市化的迅猛发展，深圳目前面临着产业转型升级等问题。由于近几年土地供应量有所萎缩，这座城市人多地少的情况逐步显现。因此，城中村、旧工业区用地等城市更新项目的动态，备受关注。

2月12日，深圳宝安区城市更新和土地整备局，发布了关于新桥街道新桥东片区重点更新单元公开选择市场主体。据悉，这是深圳首个平方公里级、全市最大的“工改工”项目。

资料显示，新桥东片区重点更新项目（含康大工业基地）位于宝安区新桥街道由广深高速、庄村路、东侧生态区域围合而成。地处广深科技创新走廊（深圳段）北部，紧邻深圳西中心，片区毗邻火山公园和凤凰山森林公园，自然环境、资源条件较好。

更新单元用地面积152.43万平方米，拆除范围用地面积127.28万平方米，开发建设用地面积72万平方米，规划容积402.18万平方米，规划容积率为5.6。

该项目从2018年就开始进入人们的视线。

2018年11月27日，深圳市规土委发布关于《宝安区新桥街道新桥片区重点城市更新单元计划》（草案），这是深圳首个重点城市更新单元计划，规划拆除范围用地面积高达127万平方米，土地移交率不低于35%。

12月经市政府批准，新桥东片区重点更新单元列入计划，拟更新土地1.52平方公里，单个项目用地规模全市最大。

隔年4月，新桥东片区被列入深圳国家高新区。该项目将定位为以战略性新兴产业和未来产业为主导，汇聚较强国际竞争力跨国公司和产业集群，环境优美、配套设施完善、绿色智能的国际一流高科技产业园区。

8月2日，新桥东城市更新项目正式启动拆迁工作；年底，新桥东重点更新项目专规获批。

深圳产业用地分为普通工业用地（M1）和新型产业用地（M0），“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为从M1改变为M0，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

市场上的工改工项目，除了保证70%的产业用房之外，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等都包含于此。这也意味着，参与工改工项目的开发商，仍有空间发挥其在传统房地产开发的优势。

目前深圳旧改争夺趋于白热化，包括万科、招商、金地、佳兆业、宝能等开发商开始抢滩工改市场。新桥东片区重点更新项目公开选择市场主体，是否还会引来一番争夺，还要看报名的限制条件。

乐居财经查阅获悉，文件列举的条件中强调，报名市场主体或其指定的全资子公司具有房地产开发资质（以房地产开发企业资质证书为准）；注册资金不低于人民币四十亿元（以工商登记营业执照为准）；不接受联合体报名参选。

换言之，参与竞选的开发商，必须具备独立的运营能力，并拥有较大的规模。数据显示，万科目前注册资本为113亿、招商蛇口为79.1亿、金地集团45.1亿元……由此看来，成为项目主体的，可能还是在头部房企中产生。

今年以来，深圳工改项目仍得到持续进展。

1月6号，深圳罗湖区公示清水河街道清水河生命健康创新基地城市更新单元，申报主体为深圳深业物流集团股份有限公司，该公司实际控股股东为宝能集团。

项目拆除范围用地面积42339平方米，拟更新方向为新型产业等功能；拆除范围内落实不少于14946平方米公共利益用地（其中移交给政府的独立用地不少于3000平方米）。

紧接着的2月10日，深圳南山区沿山路片区城市更新单元，实施主体拟确认为深圳市招沿实业有限公司，为招商蛇口旗下公司。

据悉，项目位于深圳市南山区招商街道蛇口沿山片区，西靠大南山，东至沿山路，北至工业六路。更新单元用地面积18190.7平方米，拆除用地面积18190.7平方米，开发建设用地面积11901.1平方米，规划容积66400平方米。其中产业研发用房46500平方米（含创新型产业用房5580平方米），产业配套用房18250平方米（含商业服务设施1000平方米，宿舍17250平方米）等。

2月12日，深圳福田区“工改M0”项目——梅林街道东林工业区城市更新单元也完成立项。更新单元计划有效期2年，截至2022年2月11日。

作为旧改中的一个重要部分，工改项目一直以来都受到政府与房企的共同重视。在寸土寸金的深圳，房企想要通过这种方式曲线补仓，都需要在激烈的竞争中先拔头筹。