中国银河证券:“房住不炒”主基调不变,差异化“一城一策”空间加大
乐居财经讯李礼近日,中国银河证券发布地产行业研报。
投资要点:
1.事件
2 月 19 日晚,央行发布 2019 年四季度货币政策报告。《报告》延续了中央经济工作会议的说法,继续强调:房子是用来住的,不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2.我们的分析与判断
我们对地产行业的总体判断:短期来看,房地产行业销售情况可能不理想,但是根据对过往股价、销售、政策走向的研究,影响股价走势的是政策预期,政策在 2020 年一季度至少是中性或者偏正向的。
(一)近期消息面表明房住不炒仍是主基调
2 月 19 日晚,央行发布 2019 年四季度货币政策报告。《报告》延续了中央经济工作会议的说法,继续强调:房子是用来住的,不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。其中再次提到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”和三季度货币政策报告一致。此前,2 月17 日,国家统计局也表示要坚持房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实城市主体责任,房地产市场保持总体平稳态势。
(二)房住不炒主基调不变,因城施策空间进一步加大
各地仍将坚持“房住不炒”和稳房价稳地价稳预期的总基调,但是各自的调控会因城施策进一步松动。总体来看,近两年来的政策思路,尤其是 2019 年底中央经济工作会议的精神,“房住不炒”仍是主基调,但同时我们看到,房地产行业仍是国民经济的最重要的支柱产业,并且受疫情短期冲击影响也不小,预计接下来各地区将会基于自身经济运行状况和疫情发展情况,定向的有针对性的因城施策,银行方面也可能在融资端适当放松对开发商的限制(2019 年 10 月以后已有部分松动)。近期,部分城市采取了调整土地出让金缴纳期限、顺延竣工期限、对于困难房企降息减税等,支持政策主要集中在供给端。需求端,衡阳出台补贴政策,新房契税减免 1%,安徽、江西房协提出放宽限购限价降低首付比例等建议。
(三)房地产产业链作为逆周期调节的重要性依然存在
综合来看,财政、货币政策以稳经济为目标进行逆周期调节,地方政府纷纷出台“救市”政策,我们认为,2010 年是十三五收官之年,2019 年底中央经济工作会议中明确提出 2020年要确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官,做好“六稳”工作。在出口受限、消费急剧下滑的背景下,房地产产业链作为逆周期调节的重要性依然存在。
3.投资建议
房地产板块 PE/PB 分别低至 8.5/1.3 倍,处于历史低位;主流房企 2020 年 PE 低至 6 倍。股息率较高的房企包括:首开股份(600376)、荣盛发展(002146)、金地集团(600383)、保利地产(600048)、万科 A(000002)平均 19E 股息率 5-8%等,房地产股长线投资价值凸显。地产板块具备较高的配置价值,当前板块估值低、分红比例较高,具备较强的吸引力,在当前的行业背景下,头部企业具有安全边际且内生性增长力更强,有望获得更好的表现。我们推荐:万科 A(000002)。物业管理服务子板块独立性逐步提高,并且近期政策红利较多,值得投资者重点关注,我们推荐招商积余(001914)。
4.风险提示
疫情演变超出预期风险;房价大幅下跌风险等。
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