文/乐居财经研究院 杨倩

3月25日，新力迎来了十周岁生日，联席董事长张园林在致辞中讲道：“新力，新生的力量，如十岁孩童朝气蓬勃，憧憬未来，对万事充满期待、跃跃欲试。”

5天后，“青少年”新力披露了上市后的首份年报，这份年报显得活力十足。

销售方面，2019年实现合约销售额914.22亿元，同比增28.6%；权益合约销售额451.1亿元，同比增30.1%。

盈利方面，2019年总收益269.84亿元，同比大增约220.7%；毛利为79.99亿，同比增长约154.5%；净利润同比增263%至20.14亿元，创历史新高；归属股东净利润19.58亿元，同比大增约373.4%；净利率增长0.9个百分点至7.5%。

费用率齐降

在“几何式增长”与“历史新高”的光环下，新力依然严控成本，规模经济效益逐渐显现。据披露，2019年新力的行政开支为5.69亿元、销售及分销开支为10.78亿元、财务成本为4.56亿元，分别占总收入的2.1%、4%、1.7%。相较2018年，行政费率同比下降3个百分点、销售费率同比下降3.8个百分点、财务费率同比下降3.4个百分点。

效益提升的同时，新力的杠杆降下来了。截至2019年底，新力有息负债总额约265.7亿元，其中短期有息债总额约116.4亿元，现金短债比达到1.43倍，净负债率大幅下降至67%，此前，其净负债率已连续三年在200%之上。

降杠杆成色几何？

从结果上看，降杠杆很成功。通常，房企的规模扩张大多伴随高杠杆，新力是如何做到反其道而行？或许从这三组数据能找到蛛丝马迹。

根据资产负债表，截至2019年底，新力的权益总额为148.96亿元，其中非控股权益为67.29亿元，占比达到45.2%。

但利润表显示，非控股股东应占利润为5651.1万元，仅占净利润的2.83%。综合计算，非控股权益占比与非控股损益占比之差高达42.4%，新力存在表外杠杆的可能性较大。

与此同时，2019年底，新力的非流动资产大增88.9%至183.6亿元，其中合营、联营股权投资合计132.23亿元，占比约72%，2018年该占比仅为47%。可见，2019年新力加大了对外投资力度。尤其联营公司的投资，从2018年的7.1亿元，增加至2019年的72.3亿元，投资总额大增9.3倍。

理论上讲，当某一企业或个人拥有另一企业20%或以上至50%表决权资本时，通常被认为投资者对被投资企业具有重大影响，则该被投资企业可视为投资者的联营企业。简单来说，新力对联营公司有决策权，而实际控制力较弱。但如果联营公司发生了借款，新力也有偿债义务。

在利润表中，来自合营、联营公司的利润分别为6225.7万元、3949.3万元，联营公司贡献的利润，不仅没有随着投资金额的大增而提升，反而同比下滑了19%。对于这个数据的下滑，报表中给出的解释是由于联营公司持有的物业项目交付带来的净利减少。但投资额大增9.3倍至72.3亿元，如果不能在未来的业绩中体现，那么另一个可能就是新力因为部分联营公司未并表而“隐藏”了部分有息债务。

行业内，房企合作开发增多导致通过合营、联营公司进行融资的现象也较为普遍。乐居财经通过查询新力地产部分联营公司（股权在20%-50%之间）获悉，其他股东有投资公司、基金公司等资本身影。

除此之外，还有一个数据值得关注。截至2019年底，新力应付关联公司款项为59.57亿元，相比2018年的14亿元，大幅增长约3.3倍。由于年报中没有披露大幅增长的原因，不排除新力通过向关联方借款，用经营性负债代替金融负债，从而降低有息负债规模的可能性。

2020年3月26日，新力地产一笔ABS已获深交所受理，拟发行金额为5.16亿元，发行人为新力地产集团有限公司，承销商和管理人由中山证券担任。目前，ABS已成为房企表外融资的重要渠道。

从表内数据来看，新力的有息负债中，银行借款占比约42.8%，相对稳健，加权平均债务成本约9.2%，较2018年下降0.1个百分点。

未来，新力的财务目标从“降”到“稳”。张园林在年报中提到，在财务方面将采取更加审慎的财务政策，加强现金流管理，以维持财务健康的前提下稳健发展。