观点直击丨正荣服务上市台前幕后

1评论 2020-06-29 22:14:53 来源:观点地产网 第一创业上大赚46%分享

  观点地产网 港交所又迎来新的物业上市公司,这一次是老朋友欧宗荣和他的正荣服务。

  不久前,金融街物业、弘阳服务相继通过了港交所聆讯,预计将在7月上市,而世茂服务也在6月29日刚刚递交了IPO申请表格,还有仍在排队的佳源服务、荣万家等企业,分拆物业似乎成了所有房企的选择。

  据观点指数发布的《5月中国物业服务TOP30报告》显示,截至2020年5月31日,共有24家在港上市的物业企业;7月份,港交所又将迎来至少3家新的物业上市公司,即正荣服务、金融街物业以及弘阳服务。

  6月29日下午,正荣服务举行线上新闻发布会,身背董事会主席重任的仍然是正荣多年老臣黄仙枝,出现在镜头前的还有执行董事兼行政总裁黄亮、执行董事兼公司及正荣物业服务副总裁黄圣、首席财务官及联席公司秘书刘畅。

  正荣服务集团有限公司发布公告表示,全球发售股份数目为2.5亿股股份,发售价每股3.6港元至4.7港元,倘若不行使绿鞋权,此次正荣服务上市拟募集资金在9亿至11.75亿港元之间,预期于7月10日上市。

  值得注意的是,正荣服务并不是从已经上市的正荣地产分拆而出,而是平级关系,共同隶属于欧宗荣的正荣集团。

  正荣服务的上市,不仅仅意味着正荣集团有了第二个上市平台,背后更隐藏着欧宗荣的接班计划。

  典型的物管公司

  正荣服务与市场上主流的中小型物业公司类似,主要通过物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务主线,为住宅和非住宅物业提供物业管理服务。

  截至2019年12月31日,正荣服务在长三角、海峡西岸、中西部、环渤海共有149个在管项目,进入21个城市,在管总建筑面积约为2290万平方米,总签约建筑面积约为3700万平方米。

  2017至2019年,正荣服务在管总建筑面积由940万平方米增长至2290万平方米,复合年增长率为56.1%。相较于头部物业企业的增长速度,正荣服务显然并不快,而2300万平方米在管面积也仅属于物业上市公司的中下游水平。

  董事长黄仙枝表示:“正荣地产每年过千亿销售是一个确定性的增长。”

  虽然正荣近两年正式跨入了千亿房企,但权益比例较低,在物业合作方的选择上话语权并不强,对正荣服务来说每年增长的总量有限。

  据正荣服务招股书披露,已同正荣地产集团建立了长期合作关系,通过参与招标过程并中标正荣地产集团已开发物业的物业管理服务。

  目前,正荣服务由第三方开发商独家开发的在管物业总建筑面积由2017年初的0平方米增长至2019年末的1160万平方米,占总在管面积的50.6%。

  对于正荣服务来说,虽然母公司和第三方在管面积形成了“双轮驱动”,但从产生的收益看,第三方非住宅物业更像一个“泄了气的轮胎”,空有一副好皮囊却没跑得更远。

  据观点地产新媒体了解,正荣服务收益由2017年2.73亿元增长至2018年4.56亿元,增长率为67.2%;并进一步增加57.0%至2019年的7.16亿元;净利润由2017年2030万元增长至2018年3950万元,增长率为94.6%;并大幅增长至2019年1.09亿元。

  其中,由第三方物业开发商独家开发的项目产生的收益由2017年1740万元大幅增加至2019年1.14亿元,仅占总收益3.4亿元的33%。

  综合毛利率水平从2017年25.8%到2018年26.5%,再到2019年34.1%,公司在管理水平上有大幅提升,其中依仗的便是正荣集团移交的住宅地产业务。

  正荣地产集团开发及共同开发项目的毛利率,普遍略高于第三方物业开发商项目的毛利率。

  据悉,正荣服务向由正荣集团开发和联合开发项目所收取的平均物业管理费分别为每月每平方米人民币2.47元及每月每平方米人民币2.38元,第三方有关物业管理费于同年为每月每平方米人民币1.72元,在收费上的巨大差距或许会影响正荣服务并购标的上的选择。

  正荣服务在招股书中表示:“虽然住宅物业已产生并预计继续产生收益的较大部分,但我们持续寻求为非住宅物业提供多元化的服务。”

  正荣服务在IPO资金用途上也与不少物业公司类似,在拥抱科技大力发展数字化的同时,将主要资金用于寻求扩张并购的机会。

  正荣服务表示,此次募集资金将用于寻求选择性战略投资及收购机会、进一步开发信息管理系统、进一步开发我们的“荣智慧”服务以及用作一般业务运营及营运资金。

  总裁黄亮则表示:“在并购的标的上,要做有战略意义的收购。”根据计划,收购目标公司的主要条件包括在管总建筑面积超过300万平方米,年收益超过人民币3000万元及平均净利润率为8.0%以上。

  黄亮认为,收购的企业需要对正荣服务有差异化,对现有业务形成比较好的互补。另一方面,眼光并不仅仅局限于住宅物业,而是想进入更多业态,同时推行住宅和非住宅的“双轮驱动”。

  非典型上市计划

  正荣服务此次上市并不是一帆风顺,早在一月份便提交了招股书,却受到各方面因素影响,直至今日才通过了港交所聆讯。

  2017年,正荣地产在递交招股书时,可以发现正荣服务并不在上市计划内。换言之,与绝大多数房企从上市平台分拆物业公司不同,正荣服务上市是一次独立行为,与另一个平台正荣地产为合作关系。

  欧宗荣在2017年经过了一番资本腾挪后,将物业公司与地产开发分离。同时,也正是在2017年,正荣服务开始为其他第三方物业开发商的住宅物业项目提供物业管理服务;并在同年开始通过并购为非住宅物业提供物业管理服务,包括政府公建、写字楼、工业园及学校。

  或许正是在那时候开始,物业上市计划也在正荣集团内部悄然酝酿着。

  据招股书披露,正荣服务第一大股东为欧宗荣,通过3家子公司持股比例为87.3%,第二大股东是欧国强持有7.7%的股份,剩下5%股权则由独立第三方Sky Bridge持有。

  Sky Bridge是正荣的老搭档,其于2017年8月便参与正荣地产首次公开发售前的投资,而Sky Bridge母公司则是福建华闽,背后真正的老板是刘平山,不少闽系企业上市背后都能看到他的影子。

  然而,刘平山在正荣服务上做了一个和当时正荣地产差不多的操作,他又一次拿到了原始股。

  Sky Bridge先是于2019年1月21日以代价252.44万元收购了福建正荣5%股权,并于2019年11月7日以向Sky Bridge发行本公司当时已发行股份数目5%作为代价将其转让予正荣服务,花了数百万人民币就拿到了现在价值至少1.8亿的股权。

  在股东中,欧宗荣大儿子欧国强持股数量达到了7.7%,其中并未见到二儿子和三儿子的身影,而欧国强同样在正荣地产直接持有部分股份。

  欧国强虽作为二股东,但并未直接担任任何职位,甚至董事会都没进,仅作为幕后股东出现。

  这一幕如同当初欧宗荣对正荣地产所做的安排,把聚光灯都交给信任的人。

  5月22日,正荣地产集团有限公司发布公告称,欧国强将退任,离职正荣地产非执行董事,而弟弟欧国伟仍然留在了正荣地产担任非执行董事。

  3月份的全年业绩会上,站在黄仙枝身边的正是欧国伟。

  一位站在台前,一位留在幕后,正荣二代上位进行时。

责任编辑:Robot RF13015
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