解局 | 融创、滨江、绿城“三家分杭”

1评论 2020-06-29 22:16:44 来源:观点地产网 第一创业上大赚46%分享

  观点地产网 距离上半年土拍收官还有不到一天时间,杭州上演了一出好戏,集中推出6宗“明星”地块,成为房企们抢夺的战场。

  6月29日,杭州萧山区、余杭区及钱塘新区集中出让6宗涉宅地块,总起价已经超过百亿,6宗地块均设上限价共计167.63亿元。

  据观点地产新媒体了解,最终杭州6宗涉宅地块收金160.42亿元,总出让面积37.61万平方米,总建筑面积93.58万平方米,平均溢价率为23.82%,其中两宗萧山区宅地拍到上限价。

  回顾6宗地块最终竞得者,除了今年首次出现在杭州土拍市场的招商蛇口及赞成外,主角当属滨江、融创和绿城,三家房企成交总额突破130亿元。

  市场数据显示,2020上半年,于杭州拿地投资金额最多的五家房企分别是滨江、融创、绿城、万科以及融信,隐约可现前三者愈加牢固的“铁三角关系”。

  杭州资深业内人士丁建刚指出,长三角区域仍然是房企拿地主战场,杭州土地市场几乎没有受到疫情任何影响,可以用“火爆”来形容。

  总的来说,疫情过后杭州土拍市场还是比较平稳,有迅速回暖的态势。

  融创大手笔补仓

  本场土拍压轴竞拍地块为杭州钱塘新区一宗出让面积达288亩的商住地,由嘉兴融禾置业有限公司(融创间接全资持有)以50.19亿元竞得,楼面价9441元/平方米,溢价率25.82%。

  出让信息显示,该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于1.68万元/平方米,若含装修(价格不高于2500元/平方米)限房价为1.93万元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于1.85万元/平方米。

  资料显示,上述宗地为钱塘新区云帆未来社区一期地块,分为5个子地块,建面53.16万平方米,商住比例约3:7,其中住宅部分不超过37.18万平方米,商业及九大场景配套等为15.98万平方米。

  除了住宅部分外,融创还需建设不小于2万平方米的双创空间(办公),且需自持十年,而九大场景(除双创空间外)不小于1.5万平方米,需自持40年。

  同时,该地块还需配置7500平方米幼儿园和5万平方米服务式公寓,其中公寓40%只租不售,60%可按最小分割面积销售,地下可设置不大于1万平方米的商业。

  市场消息称,该宗地块为钱塘新区云帆未来社区首宗出让地块,而云帆社区作为浙江首批未来社区试点创建项目之一,将在2023年竣工验收,目标是打造为杭州新地标。

  “钱塘新区去年才成立,还很新,融创拿的地块不属于杭州主城区,但因为体量较大,总价较高,同时地块出让要求较多,更强调后期运营能力,因此这宗地拍了3个半小时、一百多轮竞价,房企加价也比较理性,成交楼面价不到一万,还比不上主城区的水平。”杭州业内人士对此表示。

  据观点地产新媒体了解,这是融创今年在杭州公开市场上第四次拿地。一周前,融创还以29.96亿元竞得杭州拱墅区庆隆小河单元商住地,楼面价24774元/平方米,溢价率27.17%。

  早在今年年初,融创联合坤和、开元41.1亿竞得杭州下沙中心区单元JS0403-39地块,楼面价17768元/平方米,溢价率20.5%。随后,再以底价7162万元竞得萧山宅地,楼面价4000元/平方米。

  至此,融创上半年在杭州公开土地市场共计投入约120亿元,多以大体量商住项目为主,且大部分地块溢价率超20%。

  2012年11月,融创首次进入杭州后,孙宏斌便将杭州定位为北京、天津、上海、重庆四座直辖市之外的第五座战略核心城市。2014年,融绿股权收购不了了之,但该年融创挤进杭州房企TOP5,完成60亿销售额。

  四年前,融创设立东南区域,含浙江、福建、安徽三省8个城市,其中杭州项目占比近一半。

  除了公开市场拿地,近几年融创多以收购方式在杭州扩储,包括2016年底8.59亿收购杭州金翰及金成房地产旗下三项目部分股权,去年则以收购方式拿下杭州城北43万平方米大型商业综合体万融城。

  截至2019年底,融创在杭州土储为670.24万平方米,权益土储为360.46万平方米。此外,融创在杭州开发的物业项目中,总占地面积349.02万平方米,总计容建面1004.86万平方米,估计可售或出租建筑面积为752.22万平方米。

  “铁三角”之争

  2017年的杭州销售排行榜中,融创上位打破了曾经的“铁三角”——绿城、万科、滨江。

  近几年,在杭州销售排行前四名房企中,一直是滨江、绿城、万科、融创轮换更替。

  除了融创,“铁三角”中的滨江和绿城都在今次土拍中有所收获,且拿地成本均超过每平方米3万元。

  特别是滨江接连落子,以50.9亿元拿下萧山钱江世纪城2宗宅地,溢价率均超过23%。

  作为杭州本土标杆,滨江的土储规模原本就不小。此次拿下2宗宅地,总出让面积为5.55万平方米,总建筑面积为15.84万平方米。而且,钱江世纪城板块去年共推出3宗限价地,皆被滨江集团以成交总价125.44亿元包揽。

  在本场地块开拍前,就有不少本地媒体预测成交价格封顶。从结果看,奥体博览城中心宅地封顶出让,成交价34.05亿元;另一宗钱江世纪城核心单元宅地离封顶价还有8000万元差距,最终成交价为16.85亿元。

  市场数据显示,若对标板块内滨江在售项目御虹府及君品名邸的价格,前者高层精装售价4.5元/平方米,摇号中签率仅10%,后者摇号中签率为5%。因本次竞得地段较优,靠近核心区及奥体博览中心等,预测项目快速去化难度不大。

  出让信息显示,若加上装修价格,滨江此次竞得的奥体博览城中心宅地及钱江世纪城核心单元宅地的限房价为每平方米4.7万元及4.5万元,且毛坯销售最高单价不高于每平方米4.675万元及4.51万元。

  滨江集团董事长戚金兴在年初业绩会上曾表示,2019年滨江在杭州拿地布局的土地款总额接近300亿元。在今年每一场杭州土拍里,均能看到滨江的身影。

  据不完全统计,2020上半年,滨江在杭州公开市场上拿地11宗,总成交价为297.24亿元。其中二季度为扩储高峰,除了1月竞得下城区灯塔单元商住地外,其余地块均在今年4月至6月获得。

  此外,绿城联合体29.13亿拿下杭州未来科技城81号宅地,成交楼面价为3.98万元/平方米,是当日出让6宗地块中最高的一宗。

  出让条件显示,该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于每平方米5.215万元,且毛坯销售最高单价不高于52420元/平方米。有市场分析称,若扣除车位利润,预期该项目的销售利润率仅0.47%。

  不难看出,在各大房企争夺杭州市场的同时,本土房企滨江和绿城依然不会放过任何一次巩固地位的时机,即使留下的利润空间并不算大。

  值得一提的是,本次土拍中,招商蛇口虽然以不高的溢价率拿下一宗萧山商住地,但其在杭州拿地的积极性,或许可以从近期披露的销售数据看出。

  据招商蛇口华东区域近期披露的海报显示,截止目前销售签约金额突破300亿。

  杭州作为招商在华东区域布局的重点城市之一,重要性不言而喻。另据披露,招商蛇口杭州公司去年全年签约额为220亿,目前回款200亿。

  除了上述出让的“明星”地块外,6月30日杭州还将推出3宗地块,包括位于西湖区的2宗商住地及江干区的商务用地,总出让面积14.83万平方米,总规划建筑面积16.84万平方米,起始总价22.59亿元。

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