观点直击 | 万科换届与郁亮这三年

1评论 2020-07-01 00:21:41 来源:观点地产网 第一创业上大赚46%分享

  观点地产网 6月的深圳,太阳炙烤着大地,有着海风都吹不散燥热。

  位于深圳东部大梅沙地带的万科中心门口,股东们在身着统一制服的万科物业管理人员指引下,扫开三个二维码_国务院客户端、深圳健康码以及万科物业自己的网址,逐一登记。

  疫情、炎热的天气并不影响股东们现场参会的心情,虽然万科中心那个下沉活动中心里错开、加大距离摆放的位置,让此次参会股东看起来比往年少了许多,但在大会开始前30分钟,活动中心还是被占满。

  万科出席的管理侧也多达十数人,包括董事会主席郁亮,深圳地铁集团董事长辛杰,总裁祝九胜,执行副总裁、首席运营官王海武和董秘朱旭等。

  这次股东大会距离王石卸任已经三年,郁亮在接棒之后再次迎来董事会重选之日。

  三年似乎是一个轮回,股权之争落下帷幕,广信资产包有了新的动态,难得的是深铁方面也首次出席了股东周年大会。

  三年不易

  “三年前我从王石主席手上接过这份重担,我当时说了6个词,感恩和感谢、责任和压力、信心和勇气。三年过去了,这6个词依然能概括我当下的心情。”似有感慨,郁亮在讲述三年间的感想时常有停顿,看起来在认真回想。

  毕竟,他也坦言,过去三年挑战确实大。

  “一方面我们要尽量减少旷日持久的股权事件对万科经营管理、团队稳定所产生的影响;另一方面,房地产行业的白银时代特征日趋明显,高歌猛进的时代正在远去,行业发展的决定性因素,从土地红利到金融红利,现在到了管理红利时代。”郁亮表示。

  四年前,万科创始人王石被提议罢免,万科部分已经签约和销售项目面临解约风险,银行对万科的信用评级慎重考虑,合作方调整商务条款,猎头打员工的主意。

  彼时郁亮显得略为无奈:“管理团队会尽力维持,但是今天我们也感到有心无力。”

  当时郁亮和王石一般,正被宝能提出议案要求罢免。股东大会上,王石甚至在回答过程中多次使用“妥协”来形容万科管理层与大股东的交流,足见迷茫。

  而郁亮在2017年股东周年大会上接任之时,宝能虽未入局董事会,但居于第二大股东之位,万科股权结构仍在动荡中。

  时过境迁,2017年万科获得深铁支持,2018年开始,宝能逐渐清仓万科股票,在万科今年一季度公布的前十大股东里,钜盛华仅持有1.14%股份,股权之争成为过去。

  “三年前万科股权结构还不稳定,三年来在股东跟社会方方面面的信任和支持下,我们迎来了相对稳定的股权结构。”对于郁亮而言,更加重要的是获得深铁更大支持:“尤其深圳地铁作为大股东坚决支持万科的混合所有制机制,支持我们的事业合伙人机制。”

  新一届董事会候选人名单中,深圳地铁作为大股东,席位数量并无变化,仍然保持三席,分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理唐绍杰、副总经理李强强。

  万科管理层席位数量也与上届保持一致,仍为三席,分别是郁亮、祝九胜、王海武。

  四个支持

  2017年,深铁在股东大会上公开表达了对万科的“四个支持”承诺,支持万科的混合所有制结构,支持万科的城乡建设与生活服务商战略,支持万科的事业合伙人机制,支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理。

  三年间,深铁确实如承若一般,以管资本而非管企业的方式行使大股东职责,股东周年大会亦鲜少出席。

  这一次,深铁方面出席了股东周年大会,辛杰坐在了郁亮左手边,宣读议案内容时,两人不时交流,态度亲密。

  股东显然关心未来是否会继续保持这个状态,辛杰直言:“我们希望做一个万科合格的股东,跟中小股东一起支持万科的发展。因此我们不但要秉承对万科的‘四个支持’承诺,未来还要全面支持万科的发展,这个全面指的是全过程和地铁全员支持。”

  深铁对万科的支持,甚至已经直接深入到业务层面。

  2020年4月,万科首度联手深铁以52亿元拿下佛山“香港城”,但这仅是开始:6月29日晚间,万科公告披露,与深铁签署备忘录,拟共同投资成立合资公司,双方分别持股50%,发挥各自优势,深化“轨道+物业”领域合作。

  备忘录的签署,定下了双方合作的范围,包括合作获取地铁项目上盖及周边土地,并实施项目开发;轨道沿线城市更新项目的获取、开发建设及运营;轨道沿线土地整备利益统筹项目的获取、开发建设及运营;产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营;以及其他双方决策共同推进的项目。

  万科公告指出,成立合资公司有利于双方加强战略协同,充分发挥深铁在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势,万科则发挥在城市规划研究能力、房地产开发经验、专业能力和品牌影响等方面的优势,实现双方互利共赢,促进双方持续发展,推进TOD模式的落地。

  “地铁集团作为‘三铁合一’的集团,未来与万科合作的合资公司将会秉持市场化、法制化的原则,一起探索‘轨道+物业’和站城开发。”辛杰表示,深铁未来跟合作伙伴一定是最优化的合作,万科是世界一流的,是行业翘楚,是第一,所以合作是永恒的。

  辛杰甚至表示,对万科不设考核目标:“郁主席带领的团队在行业内也是在市场中拼搏出来的,我们也相信在郁主席带领下,这个团队能披荆斩棘,能更好回报我们的股东。”

  话音刚落,会场响起阵阵掌声。

  向董大姐学习

  三年时间,万科从拥抱新时代,到“活下去”,再到“巩固基本盘”,每一年都有着不同的态度。

  “市场发生变化,战略要跟着变化,还要管理精细化。同时,我们还面临自身重要变革期,如何解决好眼前业绩和长期变革的平衡问题,都是摆在我面前的责任和压力。”在郁亮看来,房地产行业已经告别了土地红利、金融红利,来到管理红利时代,应该向制造业学习。

  顺应这个说法,有股东好奇,制造业代表企业格力ROE为30%,而万科目前仅20%左右,最高亦只有22%,万科要如何提高净资产收益率?

  “我们要好好向董大姐学习。”郁亮难得和股东开起了玩笑。

  “只要ROE的话,也是有方法的,比如更高的杠杆率,但万一出现波动怎么办?我们可以改变会计政策,对投资性房地产采用公允价值记账,从估值提升中产生很多账面利润出来,但是估出来的利润没有现金流支持,这和我们的价值观不太一样。”

  郁亮直言,从股东对万科的要求看,各个维度都要,如速度规模不能下来,ROE不能低,负债率不能高。但这是不可能完成的任务,还是平衡一点好。而压力和责任,也是含着平衡各方面目标的压力和责任,所谓基业长青,要稳定的现金流,要有利润的收入和有现金流的利润。

  仅就数据而言,万科在过去三年似乎找到了一个较好的平衡,销售额2019年增长至6308亿元,营业收入增长至3679亿元,归母净利润则从2016年210亿元增长至389亿元,累计增长85%;分红从87亿元增加至118亿元,累计增长36%。

  股东自然不希望自己拥有的权益被摊薄,更何况是被低价稀释。据了解,过去半年时间,万科股价从高点33.6元跌至目前26.14元每股。万科却在股价相对低点的时候选择了增发H股,以25港元配售3.155892亿股新H股。

  这让不少股东甚是费解,甚至有股东直言,这是多年投票以来,第一次投反对票,坚决反对低价增发,相当于资产贱卖。

  对此,朱旭解释称,发行H股最主要是增加H股比例、提高H股流动性。每次配售都是引入长线基金,摊薄相对较小,同时股价折扣率非常低。

  对于多年来首次申请的回购股份预授权,朱旭解释称,主要是因为近年来监管机构不断简化回购决策程序,公司在本次修订的《公司章程》中也做了相应调整,申请授权的条件已经成熟。

  “未来如果市场有突发情况,例如股价连续20个交易日跌幅超过30%或者说跌破每股净资产时,根据本次授权,董事会可以立即启动回购稳定股价,保护股东权益。如果不是维护市场稳定这一需要,其他的情况,比如要进行股权激励、发行可转债、减少注册资本等,则需要另行提请股东大会审议决定后再进行。”

责任编辑:Robot RF13015
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