机构报告:加速去化三招或助房企降库存

1评论 2020-07-31 08:18:00 来源:大众证券报 单月怒赚97%过程拆解

  【编者的话】

  下半年刚开始,楼市调控趋紧,再加上企业由于占用人力以及资金资源,拖累企业周转,现房库存是房企经营管理中必须解决的问题。去年以来房企增速放缓,行业再度向去库存回归,企业对去库存的重视程度持续提升,那么针对一些接近竣工或者已竣工的库存项目,企业究竟该如何去化?想要全面解决库存问题,企业需要从投资的合理规划、产品的升级打造以及项目的运营管控等方面来入手,克而瑞地产研究出加速去化三种办法,看看能否帮助房企解决问题。

  近年来,从上市房企来看,虽然已竣工库存占比在下降,已由2015年末的18.9%逐步降至2019年末的10.5%。但是具体来看,50家典型房企中过半仍在2019年出现了已竣工库存占比上升的情况,并且就库存压力较高的10家房企而言,其已竣工存货占比均高过20%,今年上半年去化压力在市场上仍普遍存在。面对库存压力,房企可以参考以下三种方法来加速去化。

  第一招:动态折扣,结合去化率制定不同优惠

  针对一些尾盘项目,房企可以结合去化率情况制定不同的优惠,即给予尾盘更高的折扣力度来清盘。中国恒大一直在做这方面的积极尝试,目前企业已经有两种根据去化率不同而制定的特别优惠,房企可以参考其模式。

  在今年2月恒大开始启动的网上销售特大优惠活动中,恒大提出了参考去化率打折的优惠方式:单栋楼去化率达80-90%的,可享额外97折优惠;单栋楼去化率90%以上的,可享额外94折优惠。也就是说如果项目去化接近尾声,那么就通过加大折扣的方式来加速库存去化,一直到3月底,恒大都沿用了这种优惠方式。4月1日开始,恒大又推出了全新的去库存方式,即清尾房专项优惠,在实施全线81折等让利和奖励措施的基础上再每日每盘推出三套清尾房,清尾房可再享额外88折扣。

  第二招:转换思路,以准现房和现房作为卖点

  去库存的第二个方法在于转换思路,一般而言,相较于预售的期房,房企库存多为工程进度快结束或者已经竣工的项目,所以房企可以以准现房或者现房作为卖点,目前也有很多项目采用了这种方式,具体可以从以下几个角度入手宣传:

  1、所见即所得,能够切实感受考察楼盘以及周边配套的真实情况。2、短期之内即可入住,准现房或者现房类项目相较于预售期房,明显缩短了购房客的等待时间,尤其是对刚需改善客群而言是不错的选择。3、商办类现房可以缩短投资者资金占用周期,节省成本。对于商铺而言,准现房及现房商铺缩短了投资者的资金周期,并且能快速入市兑现收益。4、看房即验收,不存在烂尾、减配等情况,购买风险小、纠纷少。

  第三招:特价房去化,结合直播推售效果更佳

  除了上述两种方式之外,房企还可以通过特价房的方式来去库存。过去房企的特价房让利主要是通过案场营销,即以尾盘销售等为卖点在案场内推售特价房,以这种形式加速去化库存。但是在直播售房持续走热的大环境下,房企可以将库存项目以特价房的形式上架到直播中,一举两得,首先特价房的高折扣给直播增添了爆点,吸引更多人关注直播;其次直播面向的客群更广,除了销售几套特价房之外,还能增加项目曝光度帮助去化;例如艺人刘涛在5月15日的直播中推出的一套万科惠州双月湾项目特价房,其折扣力度达到了4.9折,上架就售罄。同时根据CRIC监测数据,双月湾5月成交建筑面积环比上升了95%,相比过于一年之内平均月成交建筑面积上升了145%,效果还是非常明显的。另外目前直播卖房优惠多为“2+N”模式,即优惠券+特价房秒杀+其他活动,特价房作为直播的标配,恒大两场直播推出的90套特价房,昆明富力湾特价房等都是一经推出立马售罄。

  克而瑞地产研究

责任编辑:Robot RF13015
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