“三稳”楼市,因城施策、一城一策 下半年房地产市场将平稳恢复增长

1评论 2020-07-31 08:19:00 来源:大众证券报 单月怒赚97%过程拆解

  本报讯(记者 兰文) 7月以来,深圳、南京等城市收紧房地产调控措施,给刚刚热起来的楼市浇了一瓢冷水。从目前情况来看,本轮收紧调控的城市大部分属于房价上涨明显的城市。如何看待本轮调控政策的收紧?这将对下半年房地产市场产生什么影响?上海易居研究院智库研究中心总监严跃进认为,此次按照中央不将房地产作为短期刺激经济的手段,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,对部分房价过热的城市进行了调控。预计下半年政策面会有几个改变:一是对深圳、南京等城市来说,后续相关楼市政策收紧会紧随而至;二是从全国其他城市来说,预计下半年在楼市政策调整上会谨慎评估市场状况;三是关联领域也存在政策收紧的可能,确保下半年房地产市场平稳恢复增长。

  上半年,中国房地产市场在经历了1—2月份的剧烈下降后,持续保持平稳恢复态势。总体上,市场恢复基本符合预期。从国家统计局公布了1-6月全国房地产开发经营数据分析来看,销售面积方面,商品房销售面积为6.9亿平方米,同比下降8.4%,降幅较1-5月收窄3.9个百分点,6月销售面积同比增长2.1%;其中,住宅销售面积为6.1亿平方米,同比下降7.6%,办公楼销售面积同比下降26.5%,商业营业用房销售面积同比下降20.7%。销售额方面,商品房销售额为6.7万亿元,同比下降5.4%,降幅较1-5月收窄5.2个百分点,6月销售额同比增长9.0%;其中,住宅销售额为6.0万亿元,同比下降2.8%;办公楼销售额同比下降28.0%;商业营业用房销售额同比下降25.5%。房地产开发投资方面,全国房地产开发投资额为6.3万亿元,同比增长1.9%,较1-5月扩大2.2个百分点。6月房地产开发投资额同比增长8.5%,连续第4个月增长。其中,住宅开发投资额为4.6万亿元,同比增长2.6%,占房地产开发投资的比重为73.8%。

  随着房地产行业复工及市场情绪的逐渐恢复,房企经营数据逐步好看起来,但是各个城市的发展并不均衡。58安居客房产研究院分院院长张波认为,下半年房地产市场“稳定”目标不会有任何动摇,全国房地产市场的平稳健康发展是大趋势。预计下半年根据房地产市场的变化发展,一些房地产市场稍热的城市在政策出台速度上会进一步提升。

  对下半年房地产市场走势分析与判断,中国社会科学院财经战略研究院研究员、城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为:当前在没有重大政策转向和新的外部冲击的情况下,预计下半年中国房地产市场将延续平稳恢复和增长的态势。总体上看,预计全年商品房价格同比增长5%左右,商品房销售面积同比增长-5%左右,房地产开发投资同比增长3%至7%。从时间上看,将呈现逐月边际递减性恢复态势。从空间上看,各地恢复程度不同,分化持续加剧。但是,下半年房地产市场潜在隐忧值得关注。首先,地价出现快速上涨的苗头。1—5月份全国土地成交量同比增长虽只有-8%,但成交价款却增长7.1%,依此推算地价上涨高达15.1%,且一些城市“地王”又现。因此,须预防类似2015年至2016年那轮“地王”带动房价轮番上涨并不断扩散的局部过热再度上演;其次,个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前两项指标变动几乎同步,但1—5月份前者同比增长-0.9%,后者增长-13%,这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大。另外,不少城市出现房租下降,房价上涨。一些城市出现利用多种途径融资炒房现象;再次,一些城市楼市面临过热风险。由于房地产长效机制尚未完全建立,市场各方仍有炒作冲动,加上前述规律支配,一些热点大城市中心区、都市圈和城市群楼市面临过热风险;最后,一些城市存在房屋空置和库存加大的风险。一些非热点城市、非都市圈和城市群中小城市,由于不在调控视线范围内,过去两年出现楼市过热。在当前疫情冲击、经济增速放缓、需求下降的情况下,房屋空置和库存加大风险开始暴露。

  为此,倪鹏飞对完善房地产长效机制提出了建议,第一,保持调控定力。促进市场平稳恢复和增长。坚持 “房住不炒”的定位、“稳房价、稳地价、稳预期”的目标、“因城施策”的原则,保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性。对于个别城市楼市超出合理区间,国家和相关省市的监管部门应根据监测和预警级别对其启动约谈、问责和完善调控政策措施。第二,释放市场潜力。在持久防疫、稳住预期、做好预案的基础上,着力释放结构性潜力,稳中求进。第三,完善长效机制。一是区别政策属性,完善“一城一策”的调控机制。继续坚持“房住不炒”的定位、“三稳”的目标和“不刺激”的原则全国统一不变;坚持监管政策制度以及普适的政策全国统一或不变;具体的房地产行政、金融、土地、财税政策允许“因时因地”而定;实现总体的以静制动与具体的以变应变的结合。

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