2020年1-7月中国房地产企业销售TOP100 ·观点月度指数

1评论 2020-07-31 15:21:36 来源:观点地产网 单月怒赚97%过程拆解

  碧恒万均破3700亿,TOP100累计销售增速首回正

  年中抢收大戏已经闭幕,房企的销售热情依旧。在疫情打乱前期经营节奏的前提下,房企们已然开始紧锣密鼓地准备第三季度首月的楼盘供应和推售。

  观点指数发布的“2020年1-7月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示,前7月TOP100房企实现全口径总销售金额63363.9亿元,同比增长1.7%,累计销售同比增幅今年首次转正。

  单月来看,TOP100房企销售7月录得全口径总销售额为11518.7亿元,同比增长26.7%,较6月增速扩大12.1个百分点。

  数据来源:观点指数

  观看观察榜单头部企业,TOP5的房企分别是碧桂园、恒大、万科、保利和融创。TOP3房企1-7月累计全口径系销售额均已突破3700亿元,其中碧桂园销售4482.9亿元,继续蝉联榜单首位。

  恒大和万科分别销售4108.4亿元和3775.0亿元。保利、融创排名与上个月一致,分别以2730.0亿元、2473.0亿元占据榜单的第四、五名。

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  时至7月末,疫情对房企的整体销售影响情况已经相对较小。体现在头部房企的销售金额上,1-7月,TOP20房企中已有13家房企全口径销售额同比增速为正,5家房企同比降幅少于5%。

  值得注意的是,由于下半年的销售压力,年中房企销售热情继续延续,7月单月TOP20房企中有18家房企全口径同比增速为正,单月销售增幅最大的是华润置地,高达88.1%。

  权益销售方面,2020年1-7月TOP100房企实现总权益销售46081.5亿元,同比下降1.7%,几乎回正;平均权益比例为72.7%,比去年同期下降2.1个百分点。

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  权益销售榜单显示,1-7月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售门槛值分别为2453.8亿元、915.9亿元、406.0亿元、266.0亿元、81.4亿元。从权益销售门槛值同比来看,TOP100门槛值降幅最大,说明尾部房企销售修复时间更长。

  销售面积方面,TOP100房企1-7月实现总销售面积46311.3万平方米,与去年同期基本持平。7月单月,TOP100房企实现总销售面积8289.6万平方米,销售均价1.39万元/平方米,较6月稍有回落。

  累计投资增速由负转正,到位资金持续增长

  国家统计局数据显示,2020年1-6月全国商品房销售金额为66894.6亿元,同比下降5.4%,同比降幅较1-5月收窄5.2个百分点;1-6月全国商品房销售面积为为69403.7万平方米,同比下降8.4%,同比降幅较1-5月收窄3.9个百分点。

  数据来源:国家统计局,观点指数整理

  6月单月,全国商品房销售金额为20625.1亿元,同比增长9.0%,较5月收窄5.1个百分点;全国商品房销售面积为20700.7万平方米,同比增长2.1%,较5月收窄7.5个百分点。

  从单月数据来看,虽然6月全国商品房销售金额及面积同比增速有所放缓,但依旧保持正增速,说明房地产行业销售行情逐渐恢复至常态。

  开发投资方面,2020年1-6月全国房地产开发投资累计完成额为62780.2亿元,同比增长1.9%,前值为-0.3%,累计开发投资增速首次回正。其中住宅开发投资累计完成额为46350.4亿元,累计同比增长2.6%,增幅较1-5月扩大2.6个百分点。

  数据来源:国家统计局,观点指数整理

  6月单月,全国房地产开发投资完成额为16860.6亿元,同比上升8.5%,同比增幅相对稳定,环比增长31.6%。

  我们认为,6月房地产开发投资额环比录得较大幅度增长主要受土地购置费和新开工面积增长拉动。

  数据来源:国家统计局,观点指数整理

  从4月份开始,由于房企补库存意愿强烈和宽松的融资环境,叠加政府加大优质地块供给力度,土地市场持续火热,第二季度单月土地购置费均保持正的同比增速。

  国家统计局数据显示,6月土地购置面积为3213.0万平方米,同比增长12.1%,环比大幅增长100.6%;6月土地购置费为6117.6亿元,同比增长8.1%,环比增长37.2%。

  另一方面,房企加快二、三季度推盘节奏,新开工面积也在相应增加,单月同比降幅逐渐缩窄,5月开始回正。6月单月全国房屋新开工面积为28003.6万平方米,同比增长8.9%,较5月扩大6.3个百分点;环比增长28.7%,较5月扩大17.4个百分点。

  国家统计局数据显示,1-6月,房地产开发企业到位资金83344.4亿元,同比下降1.9%,降幅较1-5月收窄4.2个百分点。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款、利用外资、其他到位资金累计值分别为13792.2亿元、26943.2亿元、13201.9亿元、26474.0亿元、46.1亿元、2887.1亿元,同比增速分别为3.5%、0.8%、3.1%、-7.0%、8.0%、-19.6%。

  由于上半年总销售额下降,1-6月房企定金及预付款由去年同期的28464.8亿元下降至26474.0亿元。

  数据来源:国家统计局,观点指数整理

  整体来看,由于疫情爆发,3月份房企单月到位资金降至低点,之后在疫情好转和房企加快推盘和严抓现金流的情况下,单月到位资金保持上升。6月房企到位资金20690.1亿元,同比增长13.2%,环比增长32.2%。

  6月房企到位资金来源中,国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款分别为3088.9亿元、6837.5亿元、3048.1亿元、6995.4亿元,均高于去年同期水平。

  因城施策发挥效力,资金流动性继续充裕

  随着疫情的影响逐步减弱,多个城市集中卖地,土地成交金额持续上升。Wind数据显示,1-7月,杭州、上海、北京、广州与南京的土地成交金额都突破了千亿,一二线城市的平均土地溢价率达到了12%。

  在降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,多个城市出现百亿地块,土地市场热度持续提升。

  面对如此火热的地市,7月中央召开的政治局会议重新作了定调和调整,在肯定房地产长效机制实施以来取得明显成效的同时,明确调控总基调依然是坚持“房住不炒”,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  因此,7月以来,杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳等房价出现上涨的城市相继出台房地产调控收紧政策。

  从南京的情况来看,继5月底出现“万人摇号盘”后,7月份南京的土地市场依然火热。据Wind数据显示,南京7月单月成交金额477.86亿元。从7月份具体的招拍挂市场情况来看,仅半个月,南京三场土拍合计揽金超450亿元,占比超过南京全市上半年出让金的六成。

  7月23日,南京也下发了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,以及就通知而做出的九条政策解读。

  其中第一条的措施就是“加强土地市场调控”,明确提出,依据土地市场状况,加大住宅用地供应力度,合理有序安排上市,优先满足刚需,稳定市场预期。

  同时,为防止土地市场过度竞争,提出要继续严格执行“限房价、竞地价”政策,尤其是热点区域,要提高土地市场准入条件,对报名单位资格进行筛选,控制参与土地竞买企业数量。

  这明显是为了缓解上半年以来,地市、楼市热度双双上升的局面,通过调控收紧地市,从而缓解楼市问题。

  随着调控政策的收紧,接下来的土地市场或许会“冷静”不少。

  另外,房企融资方面,在国内疫情好转,以及流动性增强的环境下,房企境内融资成本进一步降低,预计下半年资金流动性继续保持充裕,房企资金层面会进一步改善。

  不过,房企还需面对大量即将到期的债券,下半年偿债压力将会创下新高。

  可以看到,7月房企发债动作频繁,表现出对流动性的渴求。Wind数据显示,7月内地房企海外债券发行27只,较上月增加6只,规模78.125亿美元,属1月以来发行规模和数量上的第二波小高峰。而从发债用途看,主要为“借新还旧”。

  分类别来看,一方面是海外债的逐月回暖,另一方面,国内债自7月份以来依然热度不减,7月房地产信用债发行78只,发行规模683.71亿元,创下5月份以来的新高。

  在国内外发债热度增长与偿债高峰到来的下,不同规模的房企将出现经营上的两极分化,未来行业整合趋势明显,集中度将进一步提高。

责任编辑:Robot RF13015
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