解局 | 绿地入股协信远创的四年之痒

1评论 2020-09-15 21:59:48 来源:观点地产网 300185!第二个天山生物来了

  观点地产网 投资并非易事,有些人一飞冲天,有些人暗无天日,中间还有不上不下的那么一档,要熬上那么几年,几年过去,可能是媳妇熬成婆,也可能是江河日下。

  缓慢地变化,未知的未来,身在其中,心情肯定是七上八下,时时刻刻琢磨着是应该继续等待,还是应该抽身离去。

  绿地应该是不想等了。

  据报道,绿地控股集团有限公司将其所持有的重庆协信远创实业有限公司约5.33亿股权出质,出质股权占其所持股比例100%,占协信远创股权比例19.99%,质权人广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会。

  绿地近期与广西关系火热,签了《全面深化战略合作协议》,绿地拟重点围绕六大领域,全面加大在广西的投资;参与了广西建工的混改,绿地实现对这家广西国企的控股。广西国资委成为绿地的新伙伴,也就没有什么疑问。

  只是,看似简单的质押股权融资的背后,包含着的是绿地对融资手段多元化的积极探索,也是其对这笔投资多年无有效进展的无奈。

  在绿地投资协信远创第四个年头,也就是2020年,整个房地产行业遇上了新冠疫情,近期更是“三条红线”压身,每一家房企都如履薄冰,资金成为了最大的问题。绿地杠杆本身就高,而将这手上拿了多年却毫无起色的股权利用一下,也无可厚非。

  绿地、协信小记

  绿地今年的资金压力很大。

  在绿地半年报中,其将加强资金工作摆在了综合管理的第一位,提出坚持“现金为王”,增收节支,加强现金流管理。加大融资工作力度,多渠道筹措资金。推进逾期应收款催收清欠。

  数据显示,在2020年上半年,绿地经营活动产生的现金流量净额仅有41.34亿元,与去年同期的81.47亿元相比,减少49.26%。而在一季度,这一数字是流出79.91亿元,与去年同期相比减少471.13%。

  日常经营现金流不给力,自然就得找找融资渠道了,股权融资算是其中一个选择。但实际上,绿地给协信远创的期望,也许并不只是这一点点。

  时间回到2016年末,绿地控股对外披露,其与重庆协信远创房地产的母公司汉威重庆房地产开发(香港)有限公司签署协议,前者拟通过股权转让及增资的方式最终持有协信远创40%股权。

  在交易和重组完成后,绿地拟将部分商业和产业地产运营业务委托协信远创进行管理。协信远创未来的规划是要成为商业和产业地产营运管理领域的标杆企业,并探索轻资产战略,推动实现公众化。

  绿地对协信远创寄予了厚望,推动实现公众化的表述虽然委婉,但与资本市场对接的心,是昭然若揭。

  协信尝试过走资本市场的路径。2015年,吴旭曾表示力争协信地产实现2016年底前上市,最迟定在2020年,至今无果。

  最接近的一次,是入主狮头股份,事情发生在与绿地对接之后。

  在2017年7月,协信收购狮头股份大股东苏州海融天100%股权,后通过旗下公司,以集中竞价交易、大宗交易、协议转让等方式坐稳狮头股份控股股东及实际控制人“宝座”。

  尔后,协信决定将旗下物业公司天骄爱生活与狮头股份重组,却也因多方因素导致协信于2018年4月按下了上市的暂停键。

  无法上市,即意味着无法直接与资本市场对接,绿地手上股权的价值也就大打折扣。

  再加上,在今年4月,协信地产已经与世界五百强企业新加坡丰隆集团旗下的城市发展有限公司签署合作协议,后者以现金入股的形式,正式成为协信远创的大股东。而绿地则成为持股19.9%的第三大股东。

  开不动的船

  绿地应该是等不下去了。

  投资的平台引入了新的投资者,将绿地挤到第三大股东的位置,并且是因为资金链问题才引入的战投,作为持股方,绿地是否产生亏损?是投资者们关心的。

  绿地财务部副总经理吴正奎表示投资协信远创未发生亏损,但不可否认的事实是,这家企业的发展也可谓止步不前。

  在绿地入股后,即2016年至2020年期间,协信远创在前三年业绩每况愈下。在2016年至2018年,分别实现营收119.24亿元、94.53亿元与91.47亿元。直到2019年,协信远创才恢复到2016年的水平,实现营业收入121.81亿元。

  跨入2020年,新冠疫情的黑天鹅给到协信远创当头一棒。

  据观点地产新媒体了解,协信远创2020年上半年度营业收入为20.57亿元,较上年同期下降46.08%;净利润为亏损12.57亿元,较上年同期下降793.80%。

  协信远创称这是受疫情期间停工影响,天骄公园、星澜汇、星麓原等项目竣工交付延迟导致收入成本结转规模减少,同时因停工期间财务费用未做资本化处理,计入财务费用的利息支出增加所致。

  但值得注意的是,作为最主要的收入来源——房产销售板块,协信远创毛利率仅刚刚超过两位数,这是远远落后于行业水平的。数据显示,期内,其房产销售板块收入为17.23亿元,毛利率11.39%。

  并且,在2016年至2019年四年间,协信远创每年的净利润都达不到双位数,分别为7.37亿元、1.8亿元、8.02亿元以及9.5亿元。2020年上半年仅半年时间,却亏损了12.57亿元。

  这是一艘开不动的船。

  换个角度来说,截至2020年上半年末,协信远创的归属于母公司股东的净资产为147.64亿元。丰隆集团以43.9亿元获得了这部分净资产的60%,即获得约88.58亿元的净资产。简单换算一下,大概折让了五成,也即意味着,绿地19.9%的股权,对应的市价是14.77亿元。

  另一方面,绿地当初入股协信,用49.666亿元换来了40%股权,当年协信远创最近一期财报的归属于母公司股东的净资产是123.11亿元,以这个为参考,交易价格可谓几乎没有折让。

  而据绿地半年报显示,目前其对协信远创的投资余额是24.82亿元。或许可以理解为,就算加上近年分红,投资协信远创会正如吴正奎所言,没有亏损,但绿地也没有赚到什么甜头。

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