解局| 富力传分拆酒店后再度配股融资21.86亿

1评论 2020-09-15 23:31:15 来源:观点地产网 300185!第二个天山生物来了

  观点地产网 9月10日被传出拟分拆酒店上市后,富力于9月15日晚间再一次宣布配股。这两个事件,都直接指向富力的融资挑战。

  富力最新的公告宣布,按每股9.82港元的配售价配售2.57亿股新H股,由此拟募得款项净额约24.98亿港元(折合人民币21.86亿元)。

  配售股份预期将配售予不少于六名独立承配人,包括合资格机构、企业或自然人或其他投资者。假设配售股份悉数配售,配售所得款项总额及所得款项净额预期将分别约为25.24亿港元及24.98亿港元。

  2.57亿股配售股份分别占富力地产现有已发行H股总数及现有已发行股份总数约19.95%及7.35%;经配发及发行配售股份扩大后,占比分别为16.63%及6.85%。

  上一次,也是富力上市14年以来的首次配股,是在去年12月19日,富力称委托代理配售总共2.73亿股新H股,配售价格为13.68港元/股,较18日收盘价折让约7.19%,预计筹资37.35亿港元,用于偿还境外债务性融资。

  不过,这份原本计划发行8亿多新股、募资90多亿港元的配股方案最终在发行规模和价格上大幅缩水。截止12月24日的数据显示,富力地产至配股后股价下跌幅度达到4.6%,报14.16元。

  一般而言,向资本市场“抽水”的配股融资行为并不为投资者所接受。

  不过富力本次配股,配股量略有下降;而从折价程度上看,配售价折让程度远远低于上一次,相较世茂4月份进行的年内第二次配股(折价2.2%)还低,是年内房企配股折让程度最低的。

  本次配售价每股配售股份9.82港元,较于最后交易日收市价每股H股9.95港元折让约1.31%,较最后连续5个交易日平均收市价每股H股9.784港元溢价约0.37%;较最后连续10个交易日平均收市价每股H股9.902港元折让约0.83%。

  配售折价低证明投资者对于当前富力股价值的认可。9月15日当日收盘,富力报价9.95元,涨3.22%,总市值347.79亿元,每股净资产27.07元,股息率(TTM)为14.27%。上一次配股,配售价格为13.68港元/股折让约7.19%,这一次配售则为9.82港元/股。

  今年以来亦有首创、融创、新城、世茂、万科等房企进行H股配股融资,但明显不同于万科的提高资本流动性、世茂的进一步“开源”,富力融资的目的是为优化负债指标。

  公告所言可见富力管理层对于此次配股的具体考虑——“减少对债务融资的依赖以及优化公司资本结构”。

  根据半年报数据,富力剔除预收款后的资产负债率约为78.16%,净负债率为177%,相较年初接近200%的比率实际已有所好转;现时短期负债加长期负债当期部分则约748亿元,对应360亿元现金。

  为降低净负债率,富力过去半年下了不少功夫,期内处理了108亿元的境内债券。按李思廉的想法,到年底富力的净负债率能在177%的基准上,再降10个点左右。未来9个月,还可能会在国内外处理250亿到300亿元债务。

  与上次配股相同的是,富力本次配股拟把配售所得款项净额用于偿还公司的境外债务性融资。富力指公司可根据实际及到期情况以自筹资金偿还该等债务,并在募集资金到位后予以置换。

  从过往的债务融资上看,上半年富力的融资成本增加41% 至33.92 亿元,当中包括期内产生的利息开支总额70.76 亿元,提前赎回优先票据溢价支出5600 万元及净汇兑亏损11.25亿元,并减去资本化融资成本48.65 亿元至开发项目。

  利息开支总额则增加12%,公告指与平均未偿还借款由去年同期1852亿元增至2066亿元有关。连同计入销售成本中的资本化融资成本17.00亿元,期内产生的融资成本总额为50.92亿元。

  当下富力的债券融资空间不足,但相比举债而言,配股融资对于富力明显是负担要小很多的融资手段。

  亦有业内人士指出,“富力可以筹到钱和找到新投资者,以折让较低的方式来筹钱,对于股民也有好处”。而本次的折让程度可以看出富力相对谨慎的态度。

  另外,9月10日有消息称,富力地产拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金(REITs)形式在新加坡上市,从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。对此富力地产向外界的回应则是,暂不清楚具体情况。

  分拆酒店上市同样被外界视为缓解财务压力的一个对策,这更直接被指,成为全球最大豪华酒店业主后,酒店这一资产成为富力“沉重”的包袱,而富力仍旧在为此前199亿元鲸吞万达酒店资产买单。

  事实上,富力的酒店业务长期受到资本市场审视,除2018年由于收购万达酒店资产盈利突然达到129.4亿元外,长年表现亏损。根据2019年中期报告,该业务亏损已经扩大到4.2亿元,接近2018年全年亏损4.6亿元的91%。

  这些酒店投入资金大,回报周期长,长期占用资金。2017年,富力在酒店项目上的融资成本为1.8亿元,而收购万达70多家酒店后,这个数据在2018年飙升至7.8亿元。

  维持着现金流与借贷成本之间微妙平衡的同时,富力也在采取证券化方式加速盘活酒店资产,进一步改善现金流。只是,9月1日上交所的信息显示,中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目状态变更为“终止”,该项ABS拟发行金额26亿元。

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