[编者的话]本月2日，越秀地产与广州市花都区人民政府进行战略合作签约，约定双方在城市更新、综合开发、基础设施、乡村振兴等多领域开展合作。上月11日，越秀地产与沈阳市人民政府举行战略合作框架协议签约仪式，协议在农业食品、金融服务等领域开展合作。像越秀地产这样与地方政府的合作不止一家。今年下半年以来，多家房企相继与各地方政府签订战略框架协议，“政企合作”趋势逐步明朗化，这正是在新格局下，地方与企业正开拓经济合作与发展的新路径。

　　房企与政府携手共建趋势增强

　　房企与政府战略合作日益频繁，产业地产为合作主流。据不完全统计，2020年以来有11家房企相继与各地方政府接洽，在产城建设等相关领域达成战略合作，其中下半年的合作事件尤为集中。从参与房企来看，融创、绿地等房企年内与政府合作动作颇为频繁，合作模式逐步成熟化与可复制化。从合作领域来看，以文旅、城市更新、康养、商贸会展等产业地产项目为主，房企充分发挥自身地产开发及多元产业优势，结合当地特色，以城市或区域的共同建设为合作出发点及合作重心，扮演“共建者”角色。

　　具备特定领域优势及成功经验的房企更受政府合作青睐。从具体合作情况来看，具备两种特质的房企更受政府合作选择的青睐。一是具备某一特定领域优势的房企，这类房企在发展主业的同时，在多元化方向结合自身优势，沉淀形成“一技之长”。例如，绿地在高铁经济背景下发展“城际空间站”系列项目，从高铁延伸至区域多功能板块，实现“站城融合”新模式;华夏幸福多年来致力于产业新城发展，在经济换档区的新时代背景下，凭借围绕核心都市圈的战略选址布局能力、城市发展服务体系和魅力营造体系、产业运营能力等核心要素，已将产业新城塑造为自身的 “护城河”。二是在某一领域已具备多次成功实践经验的房企，基于产城建设投资周期长，期间不确定因素较多，政府更倾向与具有可复制成功经验的房企合作，以提高项目的成功概率，减少沉没成本的发生率。例如，融创今年先后与沈阳、成都金牛区、洛阳、四川省、云南曲靖市、青岛等地政府签署战略合作协议，其中“文旅”为这些合作中的交集项。

　　新环境背景下房企和政府在合作中互利共赢

　　行业调整创造了 “政企合作”的契机。当前房地产行业整体增速放缓，步入平稳发展时期，叠加疫情影响以及“三道红线”政策的调控，房企面临融资端及销售端的双重压力，继而影响到投资端。在此背景下，房企与政府合作成为房企缓解资金压力，获得优质项目的快捷方式。另一方面，随着房地产业利润的收窄，部分房企进行业务结构的进一步调整，加大多元产业布局的比重，在泛地产领域进一步深入探索，而“政企合作”将为房企的跨行业铺排带来更多机会。例如，绿地预计2020年全年房地产业务的营业收入占比将进一步下降至40%，非房地产业务利润总额占比将超过45%;而厦门国贸则于近期公告未来将逐步退出房地产行业，实现地产板块独立发展，同时集中资源专注核心主业的转型升级，拓展战略新兴产业。此外对于政府来说，在行业调整期下，房企梯队结构将重新分化，同时资源向优势房企靠拢的聚集效益进一步显化，行业集中度进一步提升，选择经历“筛选”后的房企进行合作可靠性与可行性更强。

　　对房企而言，与政府合作在投资、布局、多元发展等多方面受益。对房企而言，直接与地方政府接洽，以协商达成合作意向的方式获取项目开发资格在多方面受益。一是控制更低的拿地成本，提升项目毛利率。二是占据外拓布局优势，房企通过与政府的合作，得以降低城市进入的门槛。三是有利于房企的多元化发展，当前房企步入行业转型后半程，多元化趋势持续走强，与政府合作将为房企多元布局的展开助力，在政府的支持下更顺利地在当地进行产业导入，推动项目落地并快速进入运营状态。

　　对政府而言，房企强大的资源整合能力是其看重的关键要素。于地方政府而言，看好房企的资源整合能力，以及产业导入能力。政府与房企合作，一方面可以防止土地的流拍或高价抢拍，保持土地市场平稳运行;另一方面得以在降低成本投入的同时，借助房企成熟的开发能力以及多元产业方面的综合优势，“一站式”实践地块及区域的开发建设，继而满足拉动消费、提振经济、促进就业等多方面的要求。整体来看，当前“政企合作”的热度升温主要基于行业环境的调整变化、房企自身战略调整及沿产业链多元布局探索的需要，良好的合作对于房企和政府来说将形成 “双赢”局面，未来该趋势可能进一步显化。对房企而言，一方面需要提升自己的特定领域产业优势，加强合作机遇;另一方面也需注意合作中可能存在的风险，事先明确双方合作要求细则，确保信息对称性及方向一致性。

　　克而瑞地产研究