细细的红线 | 佳兆业 传家与传业

1评论 2021-01-21 23:07:36 这个方向有机会!

  编者按:2020年,中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

  进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。

  我们深信,“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到融资、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

   坊间都说,潮汕商人家族观念最是浓厚。

  子承父业,素来是潮汕商人继承财富的首选。即便在三年前声称长子郭晓群未有接班心思,具备潮汕基因的郭英成,实际上早已设想好接班人的培养路径。

  代际更迭是必然,作为经历了中国房地产几十年黄金时期的“地产创一代”,郭英成终究要退休,期许白手打拼的家业在血脉中绵延传递。

  佳兆业已过千亿,郭晓群正值而立,时机恰好。

  2020年,是郭晓群正式上任的关键一年,逐步被推向联席总裁的核心管理位置。

  面临着此前几年佳兆业冲规模、调整遗留下来的负债挑战,亦有了新的期待;千亿之后规模放缓,又会往哪处发力?大家对于这位90后二代寄望甚多。

  千亿的起点不低,但也不算高。2020年头部房企规模突破7000亿元之际,佳兆业内生增长仍存空间。只是在“三道红线”压力下,房企融资端再次收紧,以往高杠杆的运营模式不再适用,以至规模增长压力显现。

  郭晓群不单要巩固基础,同时还被要求注入新思维、新动能,这在土地红利、金融红利渐渐消逝的房地产行业,显得难度颇大。

  除了“科技达人”的标签,郭晓群在地产界还未有更大作为。

  对比近些年已小有成就的富力联席董事长张力之子张量、世茂集团董事长许荣茂之子许世坛、合生创展董事局主席朱孟依之女朱桔榕等地产二代,郭晓群也试图激起地产下半场的浪花。

  窥人事

  “任何一株参天大树的成长都有其幼苗时期,任何一株幼苗都存在畦养阶段的依赖。”我们试图窥得郭英成的“畦养”过程。

  郭晓群最近一次露面,是12月16日举行的“2020南粤慈善公益同行”活动,其被授予“广东省年度慈善公益个人”称号。与之并列获同一称号的有碧桂园联席主席杨惠妍、富力地产联席主席李思廉、时代中国董事会主席岑钊雄。

  作为新晋管理者,除了被赋予公司核心管理职能以外,郭晓群对外形象正在打造。其实在2020年9月,郭晓群便已获聘担任广东省慈善总会新一届荣誉会长一职。

  过去一年,除了以公益形象活跃于台前,加之列席2020年中期业绩会以及康宏股东会,郭晓群公开露面次数屈指可数,延续该房企掌舵者一贯的低调气质。

  曾有见过郭晓群的媒体人评论,称其谦逊有礼。

  事实上,郭晓群进入大众视线是在2015年,郭氏家族以家族信托瑞信信托所持有的佳兆业股权发生变更,郭英成兄弟郭俊伟将原本持有的16.42%股份转予郭晓群。

  后于2017年召开业绩会,郭晓群与妹妹郭晓亭坐在台下观摩,郭英成提及长子接班话题:“我孩子的兴趣是搞科技,我是搞砖头,目前没有接班的考虑。”

  彼时,或许很多人还不明确郭英成的意图,时过境迁之后回溯,一切皆有迹可循。

  跟大多数房企二代发展路径相同,郭英成对于郭晓群的培养,也是从基层做起,首先渗透各个细分领域,金融、科技、地产等。而在进入佳兆业体系之前,郭晓群曾投资康宏环球,最终却陷入长达三年的股东争执。

  郭英成见郭晓群对科技领域感兴趣,便于2019年底将佳兆业多元化发展平台佳云科技交到了郭晓群手中。此时老将郑毅已接手佳云科技两年,为其接任铺路。

  郑毅为佳兆业前总裁,曾为郭英成“大秘”。除此之外,郭英成还为郭晓群找来了孙越南、翟晓平及张冰担任佳云科技非独立董事,其中孙越南和翟晓平都是佳兆业核心管理成员。

  更早于2018年5月,郭晓群正式进入佳兆业体系内,担任佳兆业上海财富管理集团总裁助理、佳兆业地产集团上海区域总裁助理,主管两家公司的投资部及融资管理部。2019年10月起,他还进入佳兆业上海城市更新集团担任总裁助理。

  期间,郭晓群参与了上海城中村徐行镇项目的开发过程,该项目是上海市目前占地最大的“城中村”改造项目。

  显然,前两年的磨练时间已成气候,2020年佳兆业频繁人事变动,便是为了将郭晓群推上核心管理层。

  首先是2020年3月,郭晓群正式以上海区域主席、总裁的身份全面掌舵佳兆业长三角的战略规划和业务。不过,对于扎根广深的佳兆业而言,上海区域算是新的开拓区域。

  曾有分析人士指出,郭英成派郭晓群去上海历练,没有优秀成绩的对比压力,郭晓群可以完全放开手脚实践自己的管理和发展理念。能否有一番作为,取决于郭晓群个人能力的发挥。

  一个月之后,佳兆业内部工作超过十年的翁昊和郑毅称“为了投放更多时间处理个人事务”而辞任佳兆业执行董事一职,郭晓群和佳兆业首席营运官李海鸣接任。此外,佳兆业副总裁许焰林也于2020年4月前后离职。

  李海鸣亦是佳兆业的地产老将,加入佳兆业将近20年,长期从事地产板块投资及运营工作,曾担任佳兆业执行总裁,并自2019年1月起获委任为佳兆业首席营运官,负责佳兆业房地产分部的管理及投资。

  CFO也进行了新一轮换防——2020年5月,佳兆业宣布任命吴建新为公司首席财务官,要负责境内的融资及财务规划,委任孙暐健为公司联席首席财务官,主要负责境外的融资及财务规划。而公司原CFO刘富强于5月31日起辞任。

  相关统计称,仅上半年,佳兆业已换14位将帅,涉及佳兆业、佳兆业美好、佳兆业健康等公司。

  佳兆业这场人事调整持续到年底。于11月5日,佳兆业发布关于高层人员麦帆、李海鸣、郭晓群职位的变动公告。其中,郭晓群除了佳兆业执行董事兼上海地区主席的角色外,还被委任为联席总裁。执行董事兼首席营运官李海鸣同样被委任为联席总裁,执行董事、总裁兼首席执行官麦帆获委任为董事局副主席。

  适配管理团队,是郭晓群独立的重要一步。不难发现,一路升任的过程中,郭英成总会配备老将伴于左右。

  诚如“新竹高于旧竹枝,全凭老干为扶持。下年再有新生者,十丈龙孙绕凤池”,这些“老干”,应是由郭英成精挑细选而来。

  探家底

  “家可传,业难传”,此言不虚,关于佳兆业,则需要首先探一探家底如何,方可定论传业难度。

  历经2015年债务违约危机后,佳兆业经营进入调整期。自2016年开始,业绩逐步恢复,2016-2019年合约销售金额复合增长率为43%,处于增长阶段。

  步入2020年,疫情影响下,佳兆业将销售目标定为1000亿元,与2019年持平,略有增长。进入二季度以来,月度销售金额才稳步增加,最终迈入千亿阵容。

  按照佳兆业1月4日公布的数据,2020年全年总合约销售约为人民币1068.96亿元,总合约建筑面积约为616.46万平方米,同比增加约21.3%及32.8%。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  郭英成称,佳兆业现在不是拼规模,而是拼利润,拼稳健,“保证发展的同时,希望保持20%左右的增长。”

  换言之,佳兆业增长疲软的态势已显现。以2020上半年披露数据分析,该公司权益销售金额360亿元,同比增长4%,权益销售面积212万平方米,同比增长8%,合约销售均价17004元/平方米。

  而且佳兆业销售业绩对大湾区依赖严重,其它区域仍未能实现稳定的业绩贡献。据统计,2012-2019年,大湾区销售业绩平均贡献率48%,2020年上半年业绩贡献率高达57%。更为明显的是,2020上半年销售额29%来自于深圳。

  郭晓群目前所执掌的长三角区域,2012-2019年业绩平均贡献率为17%,2020年上半年销售金额71.2亿元,占比亦为17%,仍有开拓空间。而中部、西部及环渤海,业绩平均贡献率在10%左右。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  郭英成曾透露,佳兆业会强化大湾区和长三角的发展,特别是深圳、广州这两个核心一线城市,会保持高速的增长。

  区域发展不均衡、增长空间受限,其实不是郭晓群目前最为棘手的问题。潜藏在高增长之下的高杠杆所带来的后遗症,才最应该关注。

  高负债是其中一点,截至6月底,佳兆业净负债率达到130%,其中有息负债规模合计1217亿元,股东权益623亿元。

  实际上,通过加速回款、调整结构等多项举措,自2015年算起,佳兆业净负债率均保持下降趋势,从2015年的521%降至2020年上半年的130%。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  佳兆业希冀2020年净负债率降到120%,国信证券亦预计,全年该公司净负债率有望回落至120%。尽管如此,该净负债率水平依旧处于高位,尤其是“三道红线”出台,对房企净负债率有了明确要求。

  因而佳兆业希冀在另外两条线上突破,近期吴建新接受媒体采访时透露,佳兆业短期(1年)目标是从“橙榜”降到“黄榜”,在保持目前现金短债比大于1不变的情况下,力争将剔除预收款后的资产负债率降至70%以内,同时2020年完成净负债率降至120%以内。

  截至2020年上半年,佳兆业账面合同负债473亿元,剔除预收款后负债总规模为1829亿元,目前剔除预收款后的资产负债率为74.61%,距离目标需降4.61%。

  此外,佳兆业账面“货币资金+受限制现金”合计405亿元,而短期债务316亿元,现金短债比1.28。

  近三年来,佳兆业现金短债比均保持1以上,而短期偿债能力均保持正常水平,2017年、2018年、2019年、2020年上半年,速动比率分别为1、1.3、1.1、1.2。

  吴建新则称,根据监管政策以及结合佳兆业实际情况,要实现“三道红线”都达标,关键是聚焦主业、把握好企业发展的战略定位,降低负债,优化债务结构,实现有质量的增长。

  亦即,佳兆业要在债务管理、降低融资成本方面多花点心思。

  相较于国企央企,作为民企的佳兆业在境内市场的融资优势并不明显,近年来更依赖境外融资,被视为美元债大户。但也有缺陷,比如融资成本较高。

  数据显示,佳兆业整体融资成本有拔高趋势。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  细分来看,佳兆业2018年境内、境外融资占比维持在6:4,2019年两路径融资占比调整至5:5,至于2020年上半年,境内融资占比43%,境外融资为57%。

  2020上半年,佳兆业共发行8亿5年期美元债券,境外新增融资成本为8.2%,较2019年下降290个基点。

  而且以美元计值的境外融资会导致汇兑亏损,根据2020年半年报数据,佳兆业融资成本净额约10.65亿元,同比增幅201.1%。该等增幅乃主要由于汇兑亏损由2019年同期1.11亿元增加至6.84亿元所致。

  好转的是,在新任联席财务官孙暐健打理下,佳兆业于2020年年底发行的额外2021年到期的1.5亿美元优先票据,利率为6.5%。对比2020年初,佳兆业发行的5年期5亿美元优先票据,利率10.5%,差距凸显。

  孙暐健现年40岁,有超过十年的财务从业经验,这位新兵,或将成为郭晓群的得力干将。

  同时,佳兆业早前便已表示融资年限会尽量往长期借款的结构调整。2017-2019年,长期债务占比维持在80%以上。截止2020年6月30日,佳兆业长期债务占比84%。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  此为佳兆业现时的挑战,郭晓群肩上促增长、降负债的担子并不轻。

  预未来

  所谓“新官上任三把火”,郭晓群上任后,佳兆业的发展方向会往何处,我们希冀于从过去一年的事件中找些蛛丝马迹。

  颇为值得关注,素以旧改见长的佳兆业,2020年在招拍挂市场露面频繁,香港、东莞、佛山、广州、成都、惠州、北京、南京、上海、杭州等地均有所获,甚至在大本营深圳的公开市场,也久违地见到了佳兆业。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  对比2019年上半年,佳兆业新增土地储备按权益地价划分约43%为招拍挂获得,约35%为收并购获得,余下22%通过旧改获得,招拍挂占比有所提升。

  也许如此前业内人士所说的,旧改速度太慢了,佳兆业也需要快速补充土储的办法,以优化数据报表,满足业绩要求。

  数据显示,近些年佳兆业土储增长缓慢,2020年权益地价创新高,但总土储仍与2019年底相同。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  旧改方面,截至2020年中,佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备超4200万平方米,年土地供应量约80万平方米。

  数据统计显示,佳兆业年均转化100万平米旧改土储,平均项目周期5年。自2017年至今,已成功转化约19个旧改项目,提供建筑面积近300万平方米。

  佳兆业一直以城市更新为重要板块,城市更新业务自2016年开始被频繁提及。当时介绍说,介入一个旧改项目到拿到土地证,一般时长为5-8年。但旧改面临着诸多不确定性,回迁占比、转化周期、业绩释放等因素,相较于招拍挂拿地的高周转,确实占据下风。

  上述所提及的负债,有一部分原因也是因为旧改周期过长,资金占用多。

  但不能否认旧改项目所带来的红利,尤为是高毛利率。2020年中报数据显示,佳兆业在深圳的旧改项目,平均土地成本为14100元/平方米,而实际销售均价超过50000元/平方米,项目毛利率超过50%。据悉,佳兆业当前表内的旧改项目平均地价为5100元/平方米,成本优势显著。

  据佳兆业此前预计,2020年转化10个旧改项目,可售面积近160万平方米,逾740亿货值。2020上半年转化5个旧改项目,分别位于香港、深圳及广州,可售面积70万平方米,可售货值近270亿元。目前,佳兆业旧改项目每年提供逾1/3的合约销售及结转收入。

  就当下而言,房企整体拿地毛利率20%-25%。可见,旧改对于佳兆业拉升毛利率的重要性,而当前,佳兆业于招拍挂市场加大投资力度,毛利率或许会有所影响。2020上半年,佳兆业销售毛利率33.81%,保持相对高位。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  “在公开土地市场招拍挂拿地,即便利润率低一些,但佳兆业竞拍能力也会变得更强,因为我们有城市更新的高毛利项目托底,所以集团综合毛利率也不会很低。”佳兆业首席经济学家刘策接受媒体采访的一番发言印证了想法。

  刘策强调,凭借城市更新的优势,佳兆业在公开市场招拍挂投资强度会变得更大。

  “佳兆业现在是两条腿走路,一方面抓住城市更新,另一方面利用公开市场招拍挂和收并购。”无疑,佳兆业的发展方向,不再只是重仓旧改。

  另一关注点则落在佳兆业设立北京第二总部上。

  2020年10月,佳兆业宣布将在北京设立第二总部,目的在于全面统筹北京丰富的金融、传媒、科技、人才等资源,强化京津翼及周边地区战略布局及业务拓展。

  据悉,在功能定位上,北京总部或将与深圳总部形成一定差异。为何第二总部落于北京?与深化全国布局应有一定关联。

  佳兆业目前布局大湾区、长三角、环渤海、中部、西部等五大区域,或许京津冀及周边区域会成为其接下来的突破点。

  佳兆业进入北京始于2013年,以代建代管方式盘活烂尾多年的长安8号项目,成功改造为当前的佳兆业广场。后于2017年,成立北京区域公司(现更名为北京集团),深耕京津冀、环渤海及中原区域。

  自那时起,佳兆业先后进驻张家口、承德及廊坊的霸州、三河、大厂和燕郊等环京区域开发十多个住宅项目。

  2020年7月14日,佳兆业以12.6亿元竞得北京门头沟区新城04街区的一宗居住用地,即京土整储挂(门)[2020]024号,这是时隔7年再次在北京拿下项目。

  刘策曾对观点地产新媒体表示,进入北京市场是风向标事件。

  2020年上半年,佳兆业共获得23个项目,新增土储权益建筑面积超281万平方米,收购代价超220亿元,平均土地成本约7896元/平方米。按拿地权益建筑面积划分,新增土储大湾区占比74%,环渤海占比4%。

  根据前述,佳兆业也把长三角区域作为强化发展的重点,如今又添上环渤海区域,解决区域失衡问题的意图明显。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  截至2020年上半年,佳兆业总土储2680万平方米,其中大湾区占比52.2%,长三角占比8.5%、华中占比14.1%,环渤海占比12.2%。

  细细的红线 | 在理智与疯狂之间,只有一道细细的红线。

【来源:观点地产网 (责任编辑:Robot RF13015)

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