百分百的投票 合生落袋广州346亿巨无霸旧改资金与时间

1评论 2021-01-21 23:18:31 这个方向有机会!

   没有太大的意外,合生正式拿下了康乐村、鹭江村旧改。

  1月21日,经过村民代表公开投票表决,广州海珠区凤和分红明细表,2018年,鹭江村村集体经济总收入为35367万元,人均分红为15.83万元;康乐村村集体经济总收入为68109万元,人均分红约24.44万元,是凤阳街道最为富有的经济社。

  放大至整个海珠区,该区关于发展远景目标的征求意见稿中提出“十四五”发展规划,整体上可以用“一区一谷一圈”概括海珠新的发展空间布局,具体分别指:琶洲人工智能与数字经济试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈。

  整个中大纺织商圈被纳入了中大国际创新生态谷之内,为配合创新谷,康乐村、鹭江村所在的凤和街道,将基于布匹市场进行升级改造成国际纺织时尚中心。

  该区旧改的发展导向是对街道内村级工业园分批次、有步骤整治提升,逐渐清退低端业态,利用区位优势导入新一代信息技术、生命健康、人工智能、新材料等创新类产业。

  这也意味着,合作企业要进行更多的资源导入。

  随着红头文件的下发,项目整改的推进需要提上日程。就在几个月前,项目所在片区亦在市政配套上做了重新规划。

  2020年11月26日,经过村集体表决通过,同意公开选择合作企业招商,终于迈出“入市”这关键一步。

  基于一定的利益平衡,该旧改添加了部分周边配套作为附加条件,即竞得人需承建华盛南路道路大修工程(项目金额约1600万元)、叠景路临时维修工程(项目金额约1000万元)、凤江小学校园综合改造提升工程(项目金额约2500万元)、客村小学校园综合改造提升工程(项目金额约2500万元)、逸景第一小学本校区校园综合改造提升工程(项目金额约2400万元)公益建设项目。

  “除去凤江小学和客村小学的校园综合改造提升工程,其余项目本身便是合生要做的。”程先生告诉观点地产新媒体,此前合生进行社区微改造,亦参与开发周边的配套建设,只不过没有悉数符合市政验收条件。

  资金、时间之问

  但合生拿下该巨额投资项目,亦引来市场质疑的声音,讨论集中点放在资金压力和“慢开发”的问题上。

  首先在资金问题上,按照目前两村经济社每年的高额营收和分红,拆迁成本实在太高。

  “要规划的创新谷所在区域,恰好是康乐村村民年底分红的来源。那些公开的数字(分红数据)只会多,不会少。”村民李先生指出。

  招商文件中对申请人的资格要求,亦设置了资金门槛。

  其中提及,申请人须为内地A股上市公司或香港联交所主板上市公司,2019年总资产不低于1300亿元,净资产不低于600亿元,资产负债率不高于65%,且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。

  查阅2019年财报,截至期末合生资产总值为2041.04亿港元,资产负债率为63%,现金及短期银行存款则为141.02亿港元。

  不过若是以2020年上半年指标,合生将被排除在外。

  于2020年6月30日,合生负债总额为1700.02亿港元, 较2019年末上升32%,资产负债率则为69%,此外现金及现金等价物较2019年末增长21.6%至153.67亿港元,但短期借款从126.89亿元猛增至172.83亿港元,现金无法覆盖短债。

  “这个旧改体量太大了,单独合生拿不下。”这样的市场声音并不少。

  过往多年“多囤地、慢开发、高溢价”的发展方式,让合生保持较高利润,不过也使其错失规模增长的良机。

  曾被万科创始人王石称为中国房地产界真正的“航空母舰”,合生在北上广深等一线城市拥有大量低成本土地。截至2020年6月30日,合生土储建面为3170万平方米,管理层认为该等土储足以满足集团未来七至十年的发展需求。

  其中有85%的比例处于待发展或发展中,此外合生应该还有尚未转化为土储的旧改项目未并表。

  有数据显示,2019年合生土储总货值便有超3195亿元,相比之下销售规模远远未匹配上,2019年首次冲破200亿大关,2020年实现358.34亿元销售额,同比增长53.9%。

  多项目长期“搁浅”应是主要原因。

  观点地产新媒体发现,截至2020年上半年,合生创展现存将近80个项目中,将近三分之一项目开发超过10年仍未完工,位于广州的四个项目开发超过20年。

  同时,合生多个旧改项目进展也比较缓慢,距离广州地标建筑广州塔不到2公里的海珠区旧厂改造项目合生TIT国际纺织城科贸园便已闲置多年,包括骏景花园、珠江帝景、帝景山庄在内的多个项目,开发周期也均超过十年。

  本次合生拿下康乐、鹭江村旧改,项目进展速度是村民所担心的。

  不过招商文件中对改造时间上设定了严格的排期要求,如未能按照规定期限完成任何一项工作,将视为竞得人严重违约。

  按照规定,合生要在2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约,在2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房。

  “2025年底前完成安置房建设的要求其实并不算苛刻。”广州中原地产项目部总经理黄韬曾表示。

  不过合生近年来似乎也开始提速,一方面加快开发节奏和供货,另一方面更趋向于多元化拿地方式,尝试联合操盘、小股控盘的方式,介入到项目开发过程。

  抢占广州旧改这块蛋糕,合生的势头并不弱。算上本次拿下的康乐与鹭江村,合生在广州区域的旧改项目已超过10个。

  2020年4月,合生以33.31亿从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目,项目占地面积接近61.51万平方米;10月8日,再联合知识城(广州)投资集团签约黄埔区九龙镇迳头村旧村改造项目前期服务。

【来源:观点地产网 (责任编辑:Robot RF13015)

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