中南建设修通10余条“输血管道”|魅影③

  编者按信托、基金、AMC等非银机构,多年来一直隐身房企背后,扮演“金主”角色。“三道红线”之下,降负债、拓融资,成为房企当务之急,投资机构也在伺机掘金。就此,焦点财经特别推出《魅影》系列,穿透房企融资表象,照见金主隐秘身影。

  作者 | 陈盼盼

  出品 | 焦点财经

  2021年,中南建设对外担保的势头不减。仅在1月份,中南建设共发生16次担保事件,涉及担保金额69.33亿元。

  截至2月4日,中南建设及控股子公司对外担保余额为670.21亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的312.61%。

  对于频繁对外担保,中南建设解释称,公司提供的担保都是为子公司或合营、联营公司融资服务的。公司担保金额反映了公司整体的融资规模。

  有业内人士称,担保值超过净资产三倍,需要警惕,说明企业对融资过度依赖。

  事实上,过去几年,乘着高周转的东风,中南建设步入发展的快车道。2016至2019年,中南建设房地产开发业务合同销售额分别为502亿、963.2亿、1466.1亿、1960.5亿,复合增长率达57.48%。2020年,中南建设累计实现合同销售金额同比增长14.2%至2238.3亿,迈进两千亿元的新阶段。

  与规模增长相伴随的,是中南建设融资总额的增加和杠杆水平的提高。2018年至2019年及2020年中期,中南建设期末融资余额分别为579.42亿、699.23亿、781.42亿。

  其中,除了来自银行贷款、债券等传统融资渠道,还有来自信托等非银行金融机构的融资。数据显示,2018年至2019年及2020年中期,非银行金融机构贷款在中南建设的融资占比分别为29.4%、27%、22.5%,是中南建设颇为依赖的融资渠道。

  这一点亦可从中南建设的对外担保中窥见一二。

  借道信托“腾挪”股权

  焦点财经梳理发现,中南建设2020年1月至今的对外担保公告中,信托公司、资产管理公司作为资金方频繁出现,涉及万向信托、华润信托、华鑫信托、中建信托、西藏信托、五矿信托、平安信托、中诚信托、金谷信托、中原信托、兴业信托、华融资产、中融信托等10余家信托、资管公司,合作方式包括借贷、股权投资、项目收益权转让等。

  为促进项目发展,中南建设及其子公司频繁向信托公司借款。据焦点财经不完全统计,2020年至今,中南建设及其子公司已向信托公司借款12次,单笔借款金额由2亿到15亿不等,涉及借款总金额约65.72亿元。

  有时,中南建设为了给某个项目 “输血”,先后向多家信托公司借款。

  2020年5月22日,中南建设披露,为了促进东台熙悦项目发展,其全资子公司东台中南锦悦置业有限公司(简称“东台锦悦”)向中诚信托借款2.1亿元,期限为6个月。半年后,东台锦悦又向华润信托借款4.9亿,期限为18个月。在此之前,东台锦悦还以公允价值4.9亿元向华润信托转让其持有的盐城东台熙悦项目资产收益权。

  此外,中南建设及其子公司与信托、资管公司之间还存在诸多股权转让操作,从中获得资金支持。去年9月,五矿信托获得中南建设子公司太仓锦业房地产有限公司25%股权,总代价1250万元;去年12月,万向信托以增资方式取得中南子公司台州盛耀置业有限公司30%股权,总代价1亿元。

  不过,焦点财经发现,一些信托公司只是“暂时”入股中南建设。企查查显示,丹阳中南房地产开发有限公司(简称“丹阳中南”)成立于2017年6月,涉及丹阳文锦苑等项目开发。彼时,丹阳中南由中南建设全资子公司南通中南新世界中心开发有限公司(简称“南通中南”)100%持有。5个月后,丹阳中南注册资本由2000万增加至3921.57万,股权架构变更为国投泰康信托持有49%、南通中南持股51%。

  有意思的是,两年后的2020年1月,国投泰康信托又从丹阳中南退出,并向华融资产转让丹阳中南的8亿元债权,进行债务重组。经过一系列股权“腾挪”之后,丹阳中南最终又由南通中南100%持有。

  对此,在IPG中国首席经济学家柏文喜称,房企将部分股权转让给信托公司获得借款,等项目预售回款后,再买回转让出去的股权,这就形成“股实债式”的信托融资。

  股权转让之外,中南建设与信托公司之间更“高级”的合作方式是联合设立基金。2020年11月18日,中南建设披露,其持有75%的上海锦斐与春和投资、西藏信托、深圳银兰合作设立深圳晟兰企业管理合伙企业(有限合伙)。上海锦斐与西藏信托、春和投资、深圳银兰分别持有深圳晟兰29.999%、65.191%、0.002%、4.808%的股权。

  中南建设称,投资合资公司旨在拓宽合作渠道,与合作方共同投资房地产项目,促进公司业务的发展。

  业内人士表示,信托资金既能给中南建设的开发项目“输血”,又能减轻中南建设的债务压力。

  2020年下半年,中南建设就有一次这样的骚操作。

  2020年8月5日,中南建设子公司江苏锦左以约7亿的代价获得溧阳2宗住宅用地49%股权。为了给项目引入信托资金,中南建设将江苏锦左60%股权转给合伙企业——深圳晟兰,中南建设持股比例降至30%,另外一位股东上海绽珈持股10%。

  11月8日,负责溧阳项目开发的常州宏禾向华鑫国际信托借款7亿元。

  中南建设原本应该持有常州宏禾36.75%股权,对应承担借款(债务)比例约为2.57亿元。

  但是经过上述股权操作后,中南建设对常州宏禾的持股比例降为21.3%,承担借款比例为1.5亿元。

  寻解“”端

  事实上,作为高杠杆房企,中南建设近几年一直在努力降杠杆。截至2020年上半年,中南建设的净负债率已从2017年的261.28%下降73个百分点至188.28%。

  去年8月,监管层推出“三道红线” 融资新规,按照剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍的标准,将房企划分为“红、橙、黄、绿”四档,据此分别设定有息负债的增速阈值,每降低一档,上限增加5%,并要求30家试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

  根据2020年上半年财务数据,中南建设剔除预收款后的资产负债率为82.86%,净负债率为147%,现金短债比1.19,踩中两道红线,触及“橙档”。

  中南建设管理层表示,“三道红线”不是坏事,对行业的稳定有所助益。同时,也倒逼我们在“股+债”模式里,在“股”的端口需要做更多的努力。”

  中南建设董事会秘书梁洁认为,现在的环境下,房地产企业在股权合作上可能有很大的主动空间。如果我们可以提供稳定好的回报率,项目层面的合作空间会越来越大,尤其在信托新规、合规性的要求下,单纯去依靠固定回报的投资选择会容易受到政策约束。

责任编辑:Robot RF13015
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