4月29日，贝壳研究院联合空白研究院发布《第三次大转型：中国居住新十年》报告（以下简称“报告”）。报告认为：当下的中国居住市场，正在跨入第三次大转型期，进入“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的新住房模式，正从“钢筋水泥”转向年交易规模高达30万亿元体量的居住服务业，成为经济内循环的重要支撑。

　　《报告》着重指出，房地产行业已从购买时代全面进入居住时代，下一个十年，甚至未来30年，将掀起居住服务化、数字化、全产业链化、品质居住、都市圈化和机构化租赁六大新浪潮，进而深度重构中国居住市场格局。

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　　地产由开发制造转向居住服务，数字化渗透规模增至358亿美元

　　从数据上看，全球主要发达国家的房地产业中GDP中的占比一般达到10—12％，我国目前只有7％左右；房地产整个上下游产业链合计占比往往超过20％，我国只有15％左右。毫无疑问，未来发展空间来自于围绕住房产生的全周期服务。

　　在贝壳研究院看来，新居住时代下，住房不再是一个单纯的开发制造业，房地产业链将围绕资产管理进行分工，提供租赁、装修、社区、养老等长期服务，居住服务者成为时代的主力。例如，未来我国租赁人口将超过2.5亿人，这一庞大的需求基数将刺激租赁服务业的全面增长，从租赁住房的出租、装修、改造、维护以及租后的保洁、搬家等服务都是潜在的增长点，未来将会是一个2-3万亿元规模的市场。再例如，物业管理也是一个快速发展的行业，在管面积超过200亿平方米，未来仍将进一步增长，当前行业规模约1万亿元，未来将突破2万亿元。结论是，房地产服务细分品类有很大的发展空间，完全有可能再造一个房地产。届时，资产管理和现金流运营能力成为核心竞争力。

　　从国际经验来看，在美国、德国、日本等发达国家，市值最高、规模最大的房地产公司往往不是开发公司，而是上市的租赁型REITs、综合型的住房服务公司、物业公司、中介公司、建筑科技公司和互联网公司。

　　值得关注的是，近年来，我国物业公司、连锁型中介公司互联网交易公司、住房科技公司的发展迅速，数字化正在全面渗透到传统的房地产市场，未来将在生产、流通、租赁、改造等环节掀起数字化浪潮。

　　在贝壳研究院看来，数字化将在住房领域衍生出数字空间、智能客服、远程协作与自动化决策、资产和信用数字化等市场空间，数字空间技术可应用于房屋与装修设计、房源和服务者信息展示、房源信息带看、设施维护等多个环节与场景。

　　按全球咨询公司德勤的定义，此类数字空间市场年复合增长率38％，规模将由2019年的38亿美元增长至2025年的358亿美元。下个十年，随着政策、技术、产业等因素的作用，数字经济向智能经济升级，居住服务数字化将实现加速发展，智能化将重构居住服务各环节，将创造全新的数字机会。

　　贝壳研究院认为，居住服务业产业链条长，在每一个链条上都具有大量的决策点和流程节点，因此区块链、AI、云计算、物联网综合性技术打造数字化工作场所，远程协作与自动化决策，将破除传统居住服务业信息孤岛难题，将各参与方工作与流程统一协作。而边界的日益模糊，将带来全产业链化浪潮。

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　　全产业链闭环化重构价值链，居住与服务进入品质化时代

　　众所周知，传统的产业链划分逻辑是开发、代理、中介、物业、家装等细分品类相互独立、各自发展，未来的产业链将会加速整合，产业边界日益模糊。开发商不仅仅局限于开发环节，而是会渗透到物业、中介、家装等环节；阿里、京东、头条等互联网巨头也会跨界到住房交易与服务环节，产业链的参与者将越来越多。贝壳研究院认为，基于30万亿元的居住交易市场规模和超过300万亿元的存量资产基数，住房的价值链将进行深度的整合与重构，产业链从分割走向融合，形成新的居住生态。

　　在贝壳研究院看来，这种新居住主要表现在两方面，一是不同居住子领域市场将打通和整合。比如，在新居住生态中，新房、二手房、租赁、旧改、装修、物业、资产管理，以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来，形成一个统一的市场体系；二是不同的交易主体将被激活，优化交易流程，形成交易闭环。比如，住房交易的买方、卖方、经纪人，家政服务等，不同市场主体之间进行有效合作，贯穿各个环节。

　　但全产业链闭环化的提前是，综合服务平台的建立。当下中国的新居住领域，平台化进程正在交易层面加速推进中，不断完善行业基础设施。下一个十年，随着住房从交易转向居住，平台也将会从交易走向居住，并以交易为中心，按照二手房、新房、租赁、家装家居、居住周边服务的路径，逐步进行业务拓展，逐步建立中国一站式新居住需求服务平台。

　　具体看，平台对全产业链闭环化的作用是：一是推进线下线上一体化，形成房产交易新闭环；二是推进供需融合化，从平台服务走向平台共建；三是推进技术场景化，提升消费者体验。

　　毫无疑问，服务平台会加速行业重构，提升效率，但满足用户需求才能让行业实现良性发展，所以与住房的第三次大转型对应的“品质化居住和服务”仍是核心。事实上，在“住得更好”的需求下，未来十年，住房将全面升级，新居住意味着将跨入“品质化时代”，这需要在硬件住房本身和软件服务上双晋级。

　　在硬件方面，装配式建筑、智能家居等产业将大行其道；城市更新、房屋改造等方面孕育巨大的市场机会。在软件上，物业管理从粗放发展走向专业化、智能化。

　　贝壳研究院预测，到2030年，装配式住宅将达到5.7亿平方米，占新开工面积的4-5成；城市更新和旧房改造规模预计达到7亿平方米，预计投资5600亿元，按更新后平均净收益率预计10％计算，合计约560亿元的规模；现代物业管理引发数字化、智能化社区浪潮，为智能硬件带来巨大机会，智慧物业将成行业标配，2030年中国物业管理行业在管面积将达到402亿平方米，市场规模持续扩张，物业费收入将达到1.6万亿元。

　　可以说，过去40年搭建的是钢筋水泥的居住空间；未来十年，搭建的是数字化的居住空间。至于市场规模如何？未来十年，在房住不炒的政策以及房地产需求发展趋势下，中国房地产交易市场将会进入新中枢。

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　　新房市场回归15-16万亿元中枢，租赁市场迎来机构化浪潮

　　根据贝壳研究院预计，未来10年，年均新建商品住宅销售面积约13亿平方米左右，市场交易额长期保持在15万亿元-16万亿元中枢范围内，不会失速下滑。

　　贝壳研究院认为，支撑新房市场向上的动力主要来自三大方面：一是城镇化进程的持续推进，据预测，未来10年1.6亿城镇人口增量将催生约66亿平方米住房居住需求，年均6.6亿平方米；二是住房改善需求的持续释放，未来10年，因住房改善而增加的住房需求约56亿平，年均5.6亿平，占总体销售比重43％；三是城市更新改造催生部分住房需求，10年间年均催生的新住房需求按照当年改造面积15％计算，则年均旧城改造产生新的住房需求8000万平方米，这部分需求占总体销售的比重约6％。

　　而伴随人口向城市群集中，下一个十年，中国房地产市场的都市圈化特征将进一步凸显。城市群人口及住房交易GTV梯度将分为4个层次: 三大核心都市圈群→沿海其他城市群→枢纽城市群→外围城市群。预计到2030年，长三角城市群市场交易规模将接近7万亿元，京津冀城市群、珠三角城市群都将接近4万亿元。

　　需要注意的是，随着中国城市住房存量规模积累，新房、二手市场的全流通逐步成型。贝壳研究院表示，未来10年，二手房交易额将从当前的7万亿元左右增长到25万亿元，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。鉴于此，存量置换需求的提升，将为流通服务机构发展带来广阔的市场空间。届时，存量房交易的经纪渗透率将由2020年的88％提升至92％左右，二手房经纪机构总交易额达到23.5万亿元。随着经纪服务需求度及品质的提升，届时二手房中介服务佣金收入预计达到7000亿元左右。

　　同时，二手渠道对新房销售的影响提升，彻底转变新房销售方式。新房的潜在需求越来越来自于二手房业主，这将加速使得开发商售楼处的获客能力越来越小，二手房经纪人成为新房交易中不可替代的重要渠道。中介渠道将全产品线、全流程，联动、包销等多种方式全面渗透。预计未来10年，全国总体渠道渗透率将提高到55％左右。2030年，围绕交易的媒体广告、代理服务、渠道等加总的货币化率按照4％计，代理及渠道渗透率按照90％计算，产生的收入将达到5260亿元。

　　值得注意的是，一、二手市场联动增加住房供应之外，解决青年人大城市居住问题的“杀手锏”之一租赁住宅将极大地发挥效用，中国住房第三次大转型的重要抓手之一。在租购并举政策的带动下，未来十年，中国租赁市场将迎来万亿的市场规模，其中机构化的比例将会进一步提升，重资产的模式和轻托管的方式将会得到提升。

　　事实上，机构化租赁浪潮趋势是不可逆转的。在贝壳研究院看来，在传统的C2C市场中，租客的租赁痛点大量存在，只有机构化提升才能克服传统租赁市场乱象；第二，保障性租赁住房的着力点在于推动机构化提升，随着业主对资产管理的需求以及租客对标准服务的需求提升，我国住房租赁机构化将有五倍以上增长，机构化率达到30％，与之相配套的住房租赁REITs有望达到千亿元甚至万亿元级别的市场空间，租赁生态产生的空间将超过3万亿元。

　　“总体而言，时代在转变，市场在重构，房地产不仅不会褪色，反而在实现人民群众美好生活的过程中创造更大的价值，让我们一起迎来大国住房的下一个辉煌十年。”贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰表示。