专访愿景仓梓剑:“慢生意”走进快车道

1评论 2021-09-14 11:27:08

   愿景集团总裁 仓梓剑

  【编者按】十四五”规划和2035年远景目标纲要提出,加快转变城市发展方式,实施城市更新行动,城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长,寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划,焦点财经对话城市更新“先行者”,开启未来城市想象力。

  作者 | 王泽红

  出品 | 焦点财经

  仓梓剑出差频次越来越高,虽然压力不小,但他乐在其中。自“劲松模式”走红后,愿景集团的局面就在快速打开。

  就在采访当天,愿景与三里屯街道办事处签署战略合作协议。刚参加完签约仪式,他便迅速转场,来到临时更换的采访地点,一家很适合畅聊的雅静茶馆。

  茶馆身心放松,话题氛围也愈加浓厚,从愿景集团本身到当下火热的城市更新、物业服务和租赁社区等行业面上。但并不超纲,一切都是围绕着愿景的两条业务线在深入:一条是城区更新,另一条是租赁社区。

  采访完之后,仓梓剑要赶去最近的核酸检测机构,为第二天飞重庆做准备,去年年底,愿景启动九龙坡区白马凼社区改造,这是全国首个PPP模式的老旧小区改造项目。半年过去项目即将完工,他要去做一些收尾工作。

  这样的差旅行程,他已经习惯。“劲松模式”的成功打样,为政企合作提供了一个可复制的有效经验,与愿景合作的地区政府越来越多,从北京快速延展至山东济宁、深圳和重庆等城市,愿景已签约的老旧小区改造项目覆盖17个省市50个城市街道,已经落地实施22个项目。

  仓梓剑需要辗转的城市,也越来越多。

  作为一家成立仅3年的初创型企业,这是一个很令人惊讶的发展速度。有一个很直观的数据,截至8月底,愿景旗下的和家生活科技集团(简称“和家生活”)物业在管面积超1亿平方米。

  愿景的城市更新路径究竟有何不同?在这样一个资金沉淀周期长的领域,钱从哪里来?盈利模式又是怎样的,能否成为房企的转型样本?这都是此次采访的核心所在,仓梓剑逻辑思维很清晰,在很短的时间内讲的很透彻。

  两条赛道:高门槛转型路

  “愿景在成立之初,就定位在城市更新这条赛道上,考虑更多的是存量资产的升值、社区经营。“仓梓剑强调道。想要看懂这家企业,需要将其两条业务线拆细来看:

  在愿景内部,城区更新业务分为两个部分:一个是老旧小区改造,如劲松北社区综合整治项目;另一个是长效运营,主要是以和家生活为主的物业板块,专注社区运营。整体遵循的是“建管一体化”原则,即改造完成后再配合长效运营。

  租赁社区业务也分两条线:一条是通过集体用地来建设租赁社区,如北京大兴瀛海项目,是一个农村集体经营性建设用地试点项目;另一条是对新租赁社区模式的探索,典型如深圳龙华区元芬新村 “微棠新青年社区”,是一个存量项目更新改造而成。

  不同于长租公寓,这是租赁模式的两种新探索,本质是一个社区概念,愿景会对整个项目的公共区域、社区商业、活动空间等进行设计,将其打造成为集服务、社交、居住、商业一体化的居住场所,租户在社区内就可以交友、运动和消费。

  像劲松一样,瀛海项目和元芬新村项目是愿景重点打造的样板产品,所以在其内部共由三种业务代表模式,分别是 “劲松模式”、“瀛海模式”和“元芬模式”。当中, “瀛海模式”是新建租赁社区业务,其他都是存量更新业务。

  除此之外,愿景还有一些投资业务,但都是围绕城区更新和租赁社区两条赛道展开。

  曾有一位科技圈大佬对愿景的业务模式很感兴趣,参观完项目后,从三个维度进行了评价:第一,就是政府满意;第二,居民满意和喜欢;第三,企业有自己的可持续盈利模式。

  “集体用地租赁社区,我们肯定是最早探索这个业务的。早先找金融机构支持难度特别大,都看不懂这个生意,包括像平安不动产这类老牌金融机构,也看不太懂。今年找过来,说要重新合作,但是瀛海项目明年年初就要入市了。”

  “很多人看不懂这个生意,因为回报周期太长了”。仓梓剑对此早已习以为常,愿景所做的事,属于地产行业下半场的存量市场,很多房企都不愿意做这件事,因为完全不符合他们的投资逻辑。

  随着调控政策的收紧,很多房企都在向城市更新转型,但在仓梓剑看来,走这条路并不容易,无论是城市更新还是租赁社区,都是一个细水长流的模式,而大多房企早已习惯于高周转、高杠杆的开发逻辑,缺乏这种耐心。而且,他们压力很大,需要快速周转保证现金流,以应对银行和金融机构的债务。

  不走捷径:建立优势与壁垒

  房地产行业已经明显进入了下半场,万科郁亮很早就有“白银时代”、“活下去”的判断,开发商转型也一直在进行,但从房企每年的财务报表看,拿地、盖房和销售实际上变化不大,转型并不是太理想。

  愿景很坚定看好存量时代,主要从两个趋势来判断:一是市场正从增量时代转向存量时代。愿景为什么聚焦到老旧小区?就因为它是存量市场,规模达上万亿;二是销售转向运营,瀛海项目是典型的运营类产品;

  基于这些特征,一定要抛弃过去高周转、高杠杆的模式,坚决走向细水长流的运营模式,“我认为绝大部分人没有下定决心去干这件事,但凡有那么一个不累的活,他都不愿意这么干,绝大多数人都会走捷径,但我们一定会走那条最难的路。这如今反而成为了愿景的护城河。”

  “我们第一次办理物业确权,耗费了6个月时间,如今只需要两个月;之前很多12345投诉的问题,我们也正在慢慢通过流程化解决掉。其实很多事情没有那么难,只要将心比心为居民解决实际问题,就会得到支持。”

  “一些在别人看来很麻烦、琐碎和困难的事,如今已经内化成为了愿景的核心能力。” 一路走过来,仓梓剑深有体会,通过做这些事实际上建立了我们自己的优势和壁垒。

  第一个老旧小区改造碰面会结束后时,整个团队是处于崩溃状态。当时的情形,仓梓剑记忆深刻,彼时城市更新并未被写入政府工作报告,上升为国家战略,一个老小区的改造,涉及到多个部门如规划局、房改、房管以及街道办等等,当中很多环节难以突破。

  “但是,我们最后坚持了下来,干成了这件事。所以,我今天觉得还挺自豪,因为我们的团队超强,战斗力和韧性超强;否则,仅靠我和陶总(陶红兵)在那指挥,是没有用的。”

  实际上,类似的情形在整个愿景和各个城市,几乎每天都在发生,但最终都能克服,把不可能变成可能。

  “韧性是一种非常不错的品质。坚定这个事是好事,就把它做下去!”

  业务相对论:高速公路与慢生意

  而且,从时间维度上来看,这确实也是一门不错的生意模式。

  愿景对瀛海项目期望很高,国家2018年共确定33个农村集土地入市试点县市区,愿景是第一批吃螃蟹的民营企业,瀛海项目是目前全国范围内规模较大的租赁社区,总规模达20万平方米,能够提供近3300套租赁房源。

  这种房子不能销售,只能靠租金来产生收益,所以评估需要综合考虑。仓梓剑和团队算过一笔账,即使项目处在北京,也需要十几年才能回本,然后产生回报,好在这类项目经营权一般都在50-70年。

  “这也是很多开发商不愿意做的原因所在,前期的建设成本和土地租金投入并不小,特别考验企业的忍受能力和资金成本。”他表示,如果对长资金而言,进行资产配置是一个不错的选择,特别适合保险资金。

  在愿景内部,将之比作“一条高速公路”,过了回本期之后,每年就会有源源不断的现金流入,但前提是要坚持到回报期到来。

  “很多企业等不到那个时候,这是一个慢生意。”

  特别是集体建设用地近期被纳入到新一轮REITS试点,让仓梓剑更坚信这种模式,愿景正在查验瀛海单一项目是否符合条件,准备开启申报工作。“如果能够加入这一体系,对整个前期的投入很有帮助。”

  每一种模式,愿景都有清晰的运作思路和盈利模式,以北京“劲松模式”为例,愿景集团在北京市朝阳区参与劲松北社区改造项目,率先探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式,形成了“党建引领、民意导向、微利持续、改管一体”的经验做法。推广“劲松模式”已写入北京市“十四五”规划。目前愿景集团结合各地经济社会发展实际和政策要求,推进业务模式向以老旧小区改造为牵引的城市有机更新迭代,探索落地片区级、街区级、城市级更新项目。

  多种模式叠加在一起形成一个系统,探索社会资本参与老旧小区改造的整体模式,才是真正的’劲松模式’。” 仓梓剑更正道,单一的劲松北区改造示范点,并不能称之为完整的“劲松模式”,这也是外界容易误解的一点。

  深圳打样的“微棠元芬模式”,是通过整村统收统租改造为长租社区的方式改造城中村,以“政府主导、社区协同、企业运营”的方式,进一步强化社区运营服务能力,提供宜居可支付的品质租赁环境,解决大湾区新市民、青年人住房问题;同时,也拓展了商业购物、广告投放和增值服务等多元收入,打造多类型“美好社区”,为社会民生建设创造更大价值。

  以“劲松模式”、“瀛海模式”、“元芬模式”为代表三条产品线,共同组建成了愿景的盈利模式。当中,“瀛海模式”和“元芬模式”尚处于创新阶段,如果像劲松一样打样成功,则可以快速复制。

  “劲松模式”则不同,它为城市更新的政企合作提供了一个可复制的有效经验,但在推广方面不能简单照方抓药,老旧小区改造情况复杂,而且还存在南北差异等问题,需要“一地一议”。

  “即便如此,我们也将老旧小区改造扩展到了全国23个城市,30多个县区。目前整个团队(除去物业板块),各业务条线和投资团队人数已经接近2000人,发展速度越来越快。”

  “虽然我们走的是一条艰难的路,但同时也是幸运和正确的,所以走的如此坚决。” 仓梓剑解释道,三年前刚开始的时候,我们也看不清未来是什么样的,并不知道城市更新会被提升至国家战略,也没有预期到试点做完后,政府给这么大的支持;做租赁的时候,也没有想到如今支持力度如此大;我们设想REITs可能会出来,但没想到这么快。

  “说明愿景走在了一条正确的道路上,一条阳光大道。” 仓梓剑总结道。

【来源:焦点财经 (责任编辑:Robot RF13015)

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