数说中报 | 物企“第二引擎”现实与未来

1评论 2021-10-13 17:36:30

  观点指数 上市物企2021年上半年业绩已悉数披露,从各企业半年报来看,除了整体营收规模继续维持高速增长外,社区增值服务领域也取得不小的进展和突破。

  社区增值服务通常是基于物管企业高密度的客户流量而开发,与基础的物业管理服务契合程度高,未来想象空间巨大,不过需要一定的管理规模支持。

  观点指数以碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、保利物业等8家规模较大或在社区增值服务领域有所积累和成果的上市物企作为样本,对2021年上半年社区增值服务发展概况进行简要分析总结。

  不难发现,目前行业内社区增值服务整体发展不够均衡和充分,但部分头部物企已在该领域有一定建树和成效。

  第二引擎

  今年上半年,物业服务企业的整体营收保持了高速增长势头,其中尤以社区增值服务的增速为甚,产生的营业收入也初具规模,成为物业服务企业的重要收入增长极。

  2021年上半年,8家主流物企社区增值服务同比收入增速普遍超过50%,平均值达到101%,其中世茂服务今年上半年在社区增值服务领域的进展尤为突出,产生的营收规模达到了13.93亿元,与碧桂园服务齐平,相比去年同期增长了约233.9%。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  同时,上半年社区增值服务的收入增速也显著高于其他业务,因此在物管企业总营收中的占比也有所上升,逐渐成为营收来源的重要支撑之一。

  从盈利能力的角度,2021年上半年,8家样本物企的社区增值服务毛利率均大幅高于基础物业管理服务,普遍超出20-30个百分点。

  显而易见的是,加大在社区增值服务领域的探索和耕耘力度,能有效改善物业企业的整体成本收入结构。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  而在目前的经营环境下,物企天然存在较为强烈的盈利结构改善动机。作为劳动密集型行业,人力成本是物企总成本的最核心组成部分,存在逐年上升的趋势,而由于政策和市场环境等方面的原因,已收费项目的物业管理费提升十分困难,长此以往不可避免会挤压企业的利润空间,压缩整体毛利率。

  除了信息化赋能和管理优化等途径外,社区增值服务正是目前物企抑制人力成本上升及毛利率下滑,改善物业企业整体成本收入结构最富前景的途径和发力方向。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  虽然从2021年营收的整体结构来看,社区增值服务的占比仍相对较低,不少物企非业主(开发商)增值服务依旧占据着营业收入的较大比重,但当前主流物企在社区增值领域的发力也愈发明显,增长逐渐提速。

  随着物企独立性的加强和社区增值服务业务的成熟化,社区增值服务有望成为物企新的增长引擎。

  细分领域

  伴随物企在管规模的逐渐增长和旧盘经营年数的提升,社区增值服务的广度和社区渗透程度都在加深,细分赛道也逐渐丰富,业务类别从起初较为原始的社区空间运营(广告服务等)、车位管理销售等,逐渐挖掘至社区零售、家政、美居、房产经纪等专业度更高或更贴合业主日常生活需求的业务。

  单以营收规模论,目前碧桂园服务、恒大物业、保利物业等头部物企的社区增值服务营收均较为接近,2021上半年普遍在10亿元人民币左右。

  以具体业务来看,各家物企又有不同的专注方向。

  今年3月,碧桂园服务房屋买卖及租赁品牌“有瓦”开业,这是在房屋经纪领域的新进展。到目前为止,碧桂园服务各类社区增值服务在市场已铺展得较为均衡和全面。

  除此之外,绿城服务在社区零售方面较为突出,上半年产生收入约4.4亿元,贡献了较高的社区增值服务收入。目前主流物企开展社区零售的重点在于便民及差异化,与互联网电商相比,核心竞争力在于拥有更近的客户距离,零售品类别则一般专注于日常生鲜食品、年货、月饼等时节性较强、传统电商市场覆盖率相对较小的消费品上。

  而美居也是今年上半年物企的发展重心之一,各大企业均有布局并建立了不同品牌。总体而言,物企发展该业务的优势在于获客成本较低,以轻资产代理为主。

  在一定管理规模的基础上,物业企业无论是开展何种类型的社区增值服务,重心仍然在于管理社区的渗透和住户需求的挖掘上。距离客户最近的物理距离,也暗示了社区增值服务巨大的市场潜力。

【来源:观点地产网 (责任编辑:Robot RF13015)

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