北京第二批集中供地:延期、多宗地底价成交下的楼市叠加作用

1评论 2021-10-14 00:19:52

   10月13日,北京“一日土拍”结束。

  本次集中供地,26宗地延期至下一批次供地同时进行。11宗拍出仅用了一天时间。上午出让“海淀四美”,即海淀区东升与西北旺各两宗地,下午则出让剩余分布在丰台、昌平、大兴以及门头沟的7宗地。

  上午的竞拍中,海淀东升2宗地块转入竞方案阶段;几近饭点,华润、首开联合体与中海分别以45.0亿元、45亿元分食海淀西北旺地块。

  下午的竞拍中,懋源、建工首开联合体分别以43.3亿元、48.1亿元竞得丰台周庄子、二泉寺地块;昌平七家镇地,金隅建工首开联合体36.6亿元摘得;昌平东环路地块中铁置业摇号摇中,这也是北京首个摇号地块;

  而后中铁置业又联合兴创以37.84亿元+5.4万平方米现房销售,竞得大兴黄村地块,这也是北京首次竞现房销售。最后,中建一局14.6亿元摘北京房山地,溢价率8.15%;龙湖+北辰联合体首轮报价12.18亿元摘门头沟地块。

  至此,土拍结束。

  土拍一日

  相比起北京首次集中供地,二批集中供地中,企业似乎已从兴奋中缓过劲来。

  在热度方面,二批供地当中大量地块延期,参与报名的企业不多,以至于报名截止时,5宗地直接以底价成交。11宗地2宗转入竞高标准商品住宅建设方案。算上报名截止后底价成交的134.0亿元,二批次集中供地总额513.4亿元。

  回头看北京首批集中供地,揽金1109.71亿元,30宗土地整体拍出20宗,10宗地进入高标准商品住宅建设方案。二批供地成交总额仅为首批的一半。 

  此外,首批供地中,丰台区长辛店地块在竞买报价阶段已达到上限价格62亿元。经过48分钟“激战”,109轮报价,首开+卓越以62亿元+3.25万平方米公租房配建夺得。相比之下,同为丰台区的周庄子地块在二批供地竞价中,中铁未报价,旭辉、华润、首开联合体报名未进场,懋源以溢价率1.03%竞得。

  尽管在地块上价值不同,但在竞拍现场的表现来看,也显示出更为冷静和谨慎的态度。比起卓越在几月之前竞得的朝阳金盏乡宅地,楼面价仅与购房者最大上限购房价格差万余元,在二批供地中,房企这种势在必得的架势少了许多。

  据相关人士分析,首批供地热度高,一部分原因是部分房企有补仓的需要。但有补仓需要却未在首批供地中拿地的房企,在二批供地中仍然势在必得,例如中海。 

  作为此批供地中表现踊跃的房企,中海报名8宗地,最终“海淀四美”中,两宗在中海给出上限价格后转入竞方案,一宗中海以45亿元竞得。

  若是首批供地相当比例的房企有补仓需要,那在二批供地中,报名房企锐减也能说通。且这次参与竞价的房企确实都是新面孔,近几年较少活跃在土拍市场扎根朝阳区的房企懋源也相对积极。另外在联合体形式上也有新的组合,例如北辰和龙湖构成联合体,首开和建工的联合体。

  楼市叠加作用

  二批供地来看,比起首次,延期竞价且参与竞价企业不多,北京亚豪市场研究部总监郭毅认为,从供地来看,有三个原因,“第一个是供地量太大了,第二个是小片区过度集中,第三个是房、地价差太窄。”

  “市场基本面好,房企货值消化速度快,就能有劲去摊平财务成本,如果成交量减缓,去化周期拉长,这是市场面上影响二批次拿地的原因。” 郭毅向观点地产新媒体表示。在集中供地中,因拿地后去化慢造成巨大资金压力的房企已屡见不鲜。

  首批集中供地后,北京首个获取预售资格证的项目仅用99天,目前朝阳、石景山、昌平等地项目陆续开盘,拿地后如此迅速的推售,这意味着接下来供给端可谓井喷。

  “北京现在新房市场上,大部分还是通过卖旧买新去重得购房资格群体,二手房的流通性被限制住了之后,势必会在之后,至少年底之前会影响新房的交易量。这一点来说,房企对土地价值和预期的判断,较之前会更加理性和客观一些。” 她进而表示。

  据观点指数研究院统计,9月单月楼市方面,北京新建住宅成交三连降,网签6614套,环比下降11.3%;受调控影响,二手住宅月内共网签12575套,环比下降20.6%。供应方面,月内北京市商品房新增供应9632套,环比增加130%。

  从二手房交易的消费者一端来看,购房信贷政策是限制二手房成交量进而限制新房市场的关键因素。据了解,北京最新购房信贷政策上,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款不低于80%,且在“认房”对首套房的认定规定补充细则较多。

  在政策面上,对房企和对消费者两端的影响产生了一个叠加作用。三条红线等政策对于房企融资有较为严格的限制,信贷政策影响力度较大,导致二手房交易量萎缩,对于影响新房市场有间接的影响。

  在此情况下,房企叠加资金和去化周期的压力,供地中拿地自然越发理性。甚至将目光从拿地转移到推售,不看锅里的,吃好碗里这口饭。

【来源:观点地产网 (责任编辑:Robot RF13015)

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