作者 | 王泽红

　　出品 | 焦点财经

　　阳光100、新力控股、花样年之后，当代置业美元债也出现违约；将先前已经违约的泰禾、蓝光、华夏幸福和协信远创算在内，已经有8家房企美元债违约。

　　多家房企上周被评为负面主体评级，以花样年债务违约为发酵点所引发的美元债恐慌性下跌，多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅。

　　美元债是一把双刃剑。对于现金储备足、偿债能力强的房企而言，美元债就是一把发展利器。对于偿债能力弱的房企而言，美元债就像一根导火索，绑在房企身上，不及时拆除就会定时爆炸，不仅损害企业个体信用，更影响行业整体信心。

　　10月26日，发改委和外汇局召开了一场外债座谈会，虽未指明具体行业，但消息已指向房地产，参会房企多为美元债大户，包括万科、世茂、建业、佳兆业和新城控股等企业。

　　座谈会在北京和上海同一日进行，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。

　　会议上，发改委和外汇局听取了参会企业的经营情况、外债偿付计划和意见建议，指出将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，同时要求企业不断优化外债结构，严格按照批准用途使用外债募集资金，积极主动做好境外债券本息兑付准备。

　　除了少数参会企业外，还有哪些房企应用过美元债融资，谁是“发债大户”？据焦点财经和焦点研究院不完全统计，自2019年1月以来，至少有84家房企发行过海外债，涉及415只美元债共计1386亿美元，平均票面利率8.18%。具体如下图所示：

　　如果全面复盘，发债数量、规模以及涉及的房企更多、更大。

　　具体来看，2019年共有92家地产公司发行228只美元债，规模762.41亿美元，平均息票率8.28%，偿债高峰在2022年。

　　2020年，共有97家房企发起发行260只离岸债，总量达748.49亿美元，平均息票率6.12%，主要在2022年、2023和2025年到期。

　　进入2021年，地产美元债前9月发行规模将近500亿美元。

　　据开源证券数据显示，截至今年10月初，中资房企离岸地产债存量达2118亿美元，占全部离岸债券比重达22%，仅次于金融机构离岸债规模。当中，2022年上半年到期离岸地产债规模达2150亿元，超过在岸债到期的1716亿元，其中民企、中小企业居多，占比分别超66%和70%。

　　主要是由于2017年至2019年，境内对房地产贷款和债券额度收紧，很多房企到海外发行美元债融资，大部分都是2-3年左右，这部分债券正好于2021-2022年集中到期。

　　其实不仅是2022年，未来三年房企海外债偿还均压力不小。经中指研究院统计，2022年-2024年海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中，2022年Q1是到期高峰。

　　美元债是房企融资的一个重要渠道，在房地产高杠杆、高周转时代扮演了重要角色，推动了房企规模的快速增长，但如今环境已发生巨变，在三道红线、银行“两个上限”监管下，融资环境呈收紧态势，“借新还旧”越来越难，美元债到期偿还压力骤升。

　　所以负债管理在此时显得尤为重要，海伦堡和鑫苑置业美元债的成功“交换要约”，成为一种可参考、借鉴的案例，以时间换空间，顺利将偿债压力延后。