编者按：2022年必将成为房地产行业发展进程中的关键转折点。尽管在过去的一年，受到疫情、宏观经济以及政策调控等多重因素影响，房地产行业在年中出现了下行负增长，但在“稳字当头”的2022年，房地产行业依旧要在国民经济中发挥重要作用。为此。中央经济工作会议对房地产行业提出了新要求和新思路，其中，“探索新的发展模式”为房地产发展指出了新的方向。同时，顶层陆续对房地产积极表态。这一系列举动让业内对2022年的行业发展增加了几多期盼。为了真实呈现2022年行业发展前景，金融界房地产频道专门策划“焕新！2022”新春征稿活动，邀请房地产行业专家学者、地产物管企业的高管、地产资产投资者等，分享对2022年的行业展望。

　　本期将刊登金融界上市公司研究院与广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文的对话。

　　核心观点：2月21日，《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》正式发布， 该文件不仅意味着银发经济的发展、养老服务体系的构建蓝图，更因为明确制定了支持发展养老服务业的土地政策，和以多种方式供应养老服务设施用地，给养老地产解决了发展中的核心问题，因此，养老地产的春天也真正地即将来临，这对正在探索新的发展模式的房企来说不啻于一针强心剂。

　　专家简介：

　　赵卓文，广东省房协土地与产业研究中心主任，同时担任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。

　　构建兜底性、普惠型、多样化的养老服务体系 “银发经济”大有可为

　　金融界：2月21日，《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》正式发布。这份文件非常重要，与之前发布的养老产业相关的文件相比，它是一个怎样的政策体系？这次出台的目的是什么？

　　赵卓文：政策一直鼓励和推动老龄领域市场和业态发展。例如2013年国务院就印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》等政策文件，随后各部门、各省市均密集出台了支持老龄产业发展的政策意见。

　　而本次文件出台的目的是为了实施积极应对人口老龄化国家战略，推动老龄事业和产业协同发展，构建和完善兜底性、普惠型、多样化的养老服务体系，不断满足老年人日益增长的多层次、高品质健康养老需求。

　　根据第七次全国人口普查的数据，全国60岁及以上人口为26402万人，占18.70％ 。老龄事业发展和养老服务体系的构建，已经是迫在眉睫的事情。按照规划，“十四五”期间，兜底性、普惠型、多样化的养老服务体系将基本形成。

　　金融界：《规划》的重点任务里专章提出“大力发展银发经济”，这在养老的五年发展规划中尚属首次，这其中的意义是什么？

　　赵卓文：在这次规划中提出，要发挥政府和市场的双重优势，即政府做好兜底的事情，确保基本的、特殊困难的老年人可以获得均等可及的服务和产品；同时要市场发挥作用，即包括充分发挥国有资本、社会资本等不同资本，企业、民办非企业单位等不同组织在扩大供给规模、提高供给质量、满足多层次民生需求的作用，推动形成一个强大的消费市场。

　　养老项目曾是房地产“四大天坑”之一

　　金融界：这其中，房地产开发企业以其服务的关联广泛性，可以在其中寻找到新的发展空间。但是我们也看到，近年来，不少房企在探索大健康产业和养老地产的结合发展。但“养老地产”并没有带给房企更多的利润空间，这是什么原因呢？

　　赵卓文：的确，在过去10年，养老地产成为房地产行业的“四大天坑“之一。原因是多方面的。从总体上来说，是由于我国养老服务体系未成熟，养老服务设施用地的出让也未形成规范，各种政策支持的力度不够，养老地产的发展迟迟未形成规模。

　　具体而言，可以从这三方面进行分析：

　　第一，养老服务体系还没有形成。

　　第二，养老服务设施用地还没有成规模推出。用经营性土地做养老场所，成本较高。在房地产行业中，尝试用经营性土地做养老地产的企业，会发现项目回报水平往往低于普通住宅项目的开发。

　　第三，政策支持力度还不够。

　　解决了养老服务设施用地问题 养老地产的春天才真正到来

　　金融界：本次《规划》的发布，意味着银发经济的发展、养老服务体系的构建，养老地产的春天也即将来临。您认为，房地产企业在这样的背景下做养老地产，有哪些机会呢？

　　赵卓文：本次规划中专门提出了支撑养老体系建设的发展要素，也就是支撑《规划》顺利实施所需要的物质保障，包括土地、资金、人才等。而在这些政策中，我认为最重要的是“制定支持发展养老服务业的土地政策，以多种方式供应养老服务设施用地。”因为养老服务设施用地的解决，给养老地产解决了发展中的核心问题。

　　因此在这样的政策支持下，房企发展养老地产的机会包括：

　　1、 养老服务设施用地的机会。

　　根据规划，按照人口结构现状和老龄化发展趋势，因地制宜提出养老服务设施用地的规模、标准和布局；要求科学编制供地计划，分阶段供应规划确定的养老服务设施用地，并落实到年度建设用地供应计划，做到应保尽保。涉及新增建设用地的，在土地利用年度计划中优先予以安排；制定支持发展养老服务业的土地政策，以多种方式供应养老服务设施用地。

　　2、商业、商务用地和存量房屋改建养老服务设施的机会。

　　《规划》中提出，在符合规划的前提下，支持利用存量场所改建养老服务设施，进一步简化和优化存量土地用途的变更程序。利用存量商业服务用地开展养老服务的，允许按照适老化设计要求适当放宽户均面积、租赁期限等土地和规划要求。养老服务机构所使用存量房屋在符合规划且不改变用地主体的条件下适用过渡期政策，五年内继续按原用途和权利类型使用土地。研究制定过渡期后顺畅接续的政策措施，稳定养老服务机构预期。

　　3、集体建设用地发展养老服务设施的机会。

　　《规划》中提出，出台支持依法利用集体建设用地发展养老服务的实施细则和工作指引，由养老服务机构与村集体约定土地使用和收益分配方案。

　　不要只盯着卖房 做养老产业链机会更多

　　金融界：此前，有很多房企进行“养老地产”的商业模式被诟病，因为他们基本上还是打着“养老”的幌子进行卖房。您认为，真正的养老地产可以做的商业模式有哪些？

　　赵卓文；养老地产的模式应该是多元的。既有长期经营的物业，当然也包括可出售给个人的物业。不应该是只有养老概念的房子，应该是带有养老服务实质内容的养老服务设施。

　　实际上，银发经济发展的背景下，在养老服务体系构建中的商业机会更大。这方面的服务，包括老年人教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持，围绕老年人衣食住行、康复护理的老年用品等等，都具有广阔的发展机会。所以房地产开发商不要只盯住养老地产，未来围绕银发经济和养老服务体系，还有很多业务发展的空间。

　　这也是此前许多房企单一做养老地产的实物产品很难获得回报水平的原因之一。必须立足做产业链。做好产品和服务，才能获得持续增长的机会。

　　金融界：正如您所说，单一做养老地产，很难获得回报水平，必须立足做产业链。但是从房企参与意愿和结果来看，房企仍然对愿意做养老地产产品，不愿做养老机构和养老服务，这是什么原因？您对房企涉足养老产业链有哪些建议？

　　赵卓文：房企涉足养老产业链，首先要转变经营思维。

　　长期以来，房地产开发的特点是高杠杆、高周转、高回报。简单说，做房地产开发，更倾向于赚快钱。而现在“房主不炒”的宏观产业政策调控下，房地产企业已经慢慢意识到传统的“高杠杆赚快钱”模式不灵了，要转变发展方式和盈利模式，探索新的发展方式，因此从主观上，有一个要改革的动力；

　　另一方面，房企从事养老大健康产业，要立足于做产业链的构建，就需要更强的整合能力，更具耐心的长线投资，更具社会责任感的精神。这方面，房企作为城市生活的开发者、建设者、引导者和服务者，有天然的优势。而且，现在许多综合性房企旗下都有高水平的物业管理企业，他们本身也成为资本市场的上市公司，要按照市场化规律进行运作，“银发经济”对他们来说更是一块诱人的“大蛋糕”。