二季度以来，房地产市场 “暖风”频吹，多地楼市调控政策出现不同程度的“松绑”。这些政策的效果如何？当下是买房的好时机吗？

　　围绕这些问题，网易财经《就市论事》栏目邀请了景晖智库首席经济学家胡景晖和@魔都财观 主理人财爷进行解读。

　　网易财经：今年以来，地产的松绑力度持续加大，已经有上百座城市调整了楼市政策，这些政策主要是从哪些渠道发力？有哪些特点？

　　胡景晖：政策的调整主要包括这几方面， 一是非户籍人口购买房产的限制取消或放宽，二是买房以后再出售的年限减少或者税费降低，三是首付比例和房贷利率的调整。除此之外，有一些城市在引进人才方面会给予安家补贴。

　　所有这些加在一起，我觉得应该是近10年以来在购房领域给予购房人最友好的时间窗口和政策环境。

　　财爷：本轮调控和以前有几点不同，一是目前为止还没有出现全国范围内统一的调控政策，但下半年Lpr有可能继续下行。二是很多地方把楼市调控和鼓励生育结合起来了，比如无锡，如果你生了二胎，买房子的话可以享受政府补贴。三是，针对有房一族、改善群体的友好性在变强。

　　网易财经：为何一线城市按兵不动？

　　胡景晖：首先，一线城市除广州之外的绝对房价，不管是做国际的通用比较，还是跟现在的收入来比，都是比较高的。

　　第二，从历史经验来看，一旦房地产政策放松，一线城市的房价反应是最迅猛的，有时候在一两个月或者两三个月之内就会上涨30-50％，历史上也出现过半年之内翻番的跳涨。

　　第三，虽然一线城市在引进优质人才，但整体上对产业和人口有一定的管控和调节，再加上基础设施、教育、医疗等公共资源比较匮乏，一线城市如果突然放开政策的话，人口的涌入可能会跟整个城市的规划、产业和人口政策产生冲突。因此，短期甚至中期来看的话，一线城市暂时不会对调控政策做明显的松绑，但是它们周边的城市群、二三线城市以及县城，跟一线城市存在产业互补、人口通勤等便利，可能会率先调整调控政策。财爷：首先，一线城市财政收入的压力没那么大；其次，一线城市楼市调控的工具箱比较多，三四线城市只能放开限售、限购等，但是一线城市如果想做调整，可能根本不需要去动楼市政策，仅调整引进人才的政策就能有很多人涌进来。

　　再比如上海和深圳发布的“楼市指导价”，这个价格稍微调一调就可以了，其他的什么都不要做。多说一句，对上海地区想要买房的朋友来说，5-6月份可能是最近几年一个非常好的契机。

　　网易财经：楼市的底部何时能到来，可以参考哪些指标来判断？

　　财爷：有个小诀窍可以供参考，大家可以观察一个风向标城市——珠海，通过这里的成交量等情况来感知全国楼市的冷暖变化。为什么？

　　因为珠海的气候比较温暖，既受到广东本地人和投资人的喜欢，又能吸引很多东三省的人，它的人口结构和复杂性比较好，本地自住和投资需求两种属性交织，整体的样本面比较丰富。

　　胡景晖：最核心的指标是量价，因为房地产市场跟股票市场一样量先价后，一般来讲，交易量回暖之后价格就会产生变化，一线城市可能更敏感一些，交易量持续1-2个月上升，价格就会开始反转。其他城市会慢一些，如果交易量连续2个月以上回升，价格也随之回升，基本上认为这个市场进入到底部反转。如果交易量连续3个月回升，房价连续1-2个月回升，就是市场明显转暖的信号。

　　网易财经：当下是买房的好时机吗？

　　胡景晖：如果你确实有自住需求，且具有一定的财务能力，我觉得今年是一个购房环境非常友好的时期，不要错过这个时间窗口。

　　建议关注北上广深等经济发达区域周围的强二线城市以及县级市，因为房价和2017年相比降了很多，大城市的外溢效应明显，这些地区这几年在产业承接、基础设施和医疗教育等方面有很大的进步，生活的便利性和宜居性实际上比大城市要强。

　　财爷：我经常说，要跟着国家的节奏去买房，就是说，在国家不鼓励你买房的时候，你就老老实实的储蓄，什么都不要做。现在这个阶段，国家通过各种政策反复刺激，就是明确地告诉你——当下是鼓励你去买房的。

　　网易财经：我们在社交媒体上能看到一些关于弃房断供的新闻，这会有什么后果？申请延期还贷会影响征信吗？

　　胡景晖：由于疫情等原因，有些人收入受到影响，出现无法还房贷的情况，一定不能不还了也不跟银行沟通，一旦出现逾期，只要有一次就会记入征信，对后期的个人信用产生比较大的影响。

　　怎么处理呢？第一，主动跟银行沟通，提前打招呼。第二，根据银行的要求提供相关的证明。第三，根据自己的就业和收入恢复情况去跟银行协商，做贷款的续展或者重新制定贷款方案，这样就不会计入个人征信。一定要主动，不要等到还款期那一天再去跟银行沟通。

　　网易财经：如果买的楼盘烂尾，房贷还要继续还吗？

　　财爷：我有两个建议，一是继续还房贷，虽然开发没有给你房子，但是房贷是你跟银行之间的债务关系，一旦逾期会记入征信，这个会伴随你一辈子，一定不要撒手不管了。二是在还房贷的同时，可以尝试寻求法律帮助，把开发商告上法庭，如果法院判决你跟开发商的买卖关系失效，那你跟银行之间的债务关系也随之失效了。

　　网易财经：如何才能避免买到烂尾楼？

　　财爷：第一，要看开发商的财务指标是否健康，不要盲目相信大品牌，媒体上有很多关于“三道红线”等财务指标的统计数据可供参考。第二，如果真的担心新房不能如期交房或者质量不好，也可以考虑二手现房。

　　胡景晖：买现房和准现房是最好的方式，此外，尽量不要付全款，即便你有支付能力。