丁祖昱:房票将是一场多赢的尝试

1评论 2022-06-23 17:07:44 来源:焦点财经

  “房票”,是最近房地产市场的热词。

  6月20日,郑州明确要在棚户区改造项目中实行房票安置的办法。

  何谓“房票”?

  简单来说,这是一种补偿权益货币量化后出具的购置房屋结算凭证。

  房票安置可以理解为,被征收人拿着房屋安置补偿权益兑换的房票,在12个月内在中心城区向参与房票安置工作的开发企业购买商品房,逾期未使用重新按照货币补偿方式进行安置。

  房票实际是货币化安置的另一种形式,它的出现,核心目的还是在于有效盘活楼市去库存。

  郑州并非全国首例。

  自2022年1月以来,已有至少15城施行房票安置,但作为首个省会城市,郑州的尝试,对于库存压力较大的城市极具示范效应。

  房票背后的“福利”

  我们梳理了郑州房票安置的内容,其中有几个亮点。

  首先,对于拆迁户来说,最大的吸引力在于,对被征收人使用房票购买商品住房,可以享受补偿权益金额8%奖励,且不计入家庭限购套数,同时还可以获得以现金方式奖励的3个月过渡费。

  此外,持有“房票”的拆迁户,不仅可以跨区购房,还可以享受额外的税费减免政策。

  在12个月以内逾期未使用的,则重新按照货币补偿方式进行安置,不再享受房票安置相应的政策性奖励。

  过去,郑州货币化安置比较常见,且相较于其他省市比较高,如何调动拆迁户积极性尤为关键。

  房票安置,已成为政策工具箱里的一种新手段。

  综合已实行房票安置的城市,目前优惠政策是刺激被征收人的主流方式,比如绍兴、湖北鄂州、信阳、许昌均明确了额外的补贴政策,以绍兴越城区为例,通过房票在6个月内买房,给予补偿总额10%;12个月内给予补偿总额5%。

  对于在郑房企而言,参与意愿有,但尚未明确项目报名通道,也就是说具体细则尚有待完善。部分房企相关负责人坦言:“有意愿将较难去化的项目参与进来。”

  但房票的兑付时间周期是否会对现金流造成一定的影响,成为房企们考虑的一大问题。

  从房票购房周期来看,被征收人签订补偿安置协议确定房票文本,约定时间内搬迁领取房票,可以在参与的开发商提供的商品房中自主选择房源,凭房票与开发商签订买卖合同,并在房票上对相关信息进行签注之后,才能进入结算流程。申请资金划拨后,会在10个工作日内拨付资金。

  这实际对政府公信力及兑现能力提出了考验。

  

  或将消化市区住宅容量的1/4

  郑州楼市的不温不火,也让此番棚改房票安置充满了“救市”的意味。

  郑州楼市的高光时刻是在2016年,当年7月郑州连发两份文件推进棚改货币化安置。彼时一大批本土拆迁居民购房需求被激发。

  仅2016年一年时间,郑州主城区商品住宅成交量达到1444万平方米,同比增加54.3%。也是在这一年,郑州房价连涨,主城区成交均价破万元,同比涨11.25%。

  2018年郑州棚改规模退潮,当年开工量同比下降78%,2021年更是降至近8年最低位,只有1.5万套。

  叠加疫情和市场调控,郑州市场清冷一片,降价促销、首付分期、特价房更是频出。

  2020年,郑州再提棚改货币化安置,提振市场信心。到如今房票安置推出,预期再难重现2016年时对楼市的逆转力度。

  综合郑州近期出台的政策,核心导向仍然是去库存。

  CRIC数据显示,郑州商品住宅库存规模已经达到了1453万平方米,消化周期达到21.5个月。截止5月末,郑州商品住宅库存规模位列百城库存总量的第13位。

  

  重点是,房票安置将会为郑州楼市带来多少增量?

  实施房票安置后,郑州明确新征收项目原则上不再新建安置房。也就是说,未来这部分安置群众将会重点购买现有存量住房。

  我们根据公开信息进行了保守估算。

  2020年郑州官方发布年度棚户计划,数据来看,计划征收45个棚户区,共29201户,村均按照650户测算。2021年官方统计,郑州主城内六区(不含经开、东区)尚有79个城中村项目未摘牌,未来3年内完成回迁安置的话,预计总户数超5万户。

  根据郑州市七普人口数据,集体户户均人口约4.75人,另据郑州市2020年11月发布的《郑州市储备土地综合开发实施细则》,规定确需实物安置的,实物住宅安置面积不超70平方米,则郑州市目前待拆迁的79个棚户区,共计赔付1500万方左右的安置房面积,按照棚户区评估价/周边市场价约等于1:2的比例换算,1500万平方米安置房面积对应750平方米商品房面积,未来3年内完成所有群众的回迁安置的话,则未来三年年均可释放的商品房量为250万平方米左右。

  再来看郑州市区商品住宅容量,2019年至2021年三年,年均容量为980万平方米。

  也就是说,按照房票安置产生的年均增量购房需求,大约是整个市区住宅总量的四分之一。

  库存压力较大的三四线城市或跟进

  早在2015年,我国就有城市在棚户拆迁安置中推出房票制度。2016年,在全国房地产去库存大潮下,越来越多的城市推出房票制度。直至2018年棚改货币化被暂停。

  如今,在房地产行业下行压力不断增加的情况下,短期成交低迷造成去化周期攀升。房票制度如今再被重启。

  据不完全梳理,目前推行房票安置的城市或地区已经达到了16个,2022年就有15个。

  这些城市有一个共同特征,即库存压力较大。其中多以三四线城市为主。

  6月18日,为化解存量商品住宅,南京溧水区推出3项政策,其中一条便是全面实行“房票”安置。即将住宅房屋征收货币补偿金额以“房票”形式出具给被征收人,由被征收人在溧水区范围内购买新建商品住房或二手住房(含车库、储藏室等配套用房)用于安置。

  截止5月末,南京商品住宅库存面积同比提升36.6%至988万平方米,其中,溧水区库存面积达到96万平方米,同比增加28.9%,去化周期达到20个月。

  再来看比较典型的宁波和绍兴。

  5月31日,宁波提出推行征收安置房票制度,但具体细则未定,在此之前宁波奉化已启动房票政策。6月15日,绍兴越城区可凭“房票”购买新建商品房,并给与一定的补助。

  这两个城市均属于库存上涨幅度较大的城市,库存压力开始显现。

  比如宁波,截止5月末宁波商品住宅库存达到440万平方米,同比涨幅达到67%,在百城库存涨幅中排在第五位。

  绍兴库存同比涨幅也达到了55%,在百城库存涨幅中排在第六位。

  从去库存的角度来看,后续库存压力较大的城市,以及库存规模涨幅靠前的三四线城市或将跟进,此外,从去化周期来看,兰州、长春、哈尔滨、陵、北海、呼和浩特、宝鸡、嘉兴等均超40个月,去化压力非常大,此类城市或将加大力度去库存。

  

  房票安置本质是货币化安置的另外一种形式,在房地产下行压力加大的背景下部分城市重启棚改房票安置。这具有很强的信号意义。

  首先,棚改房票安置将激活更多的购房和住房消费需求,而且还可以提供较强购买力支撑,利于加速楼市成交去化,缓解市场去库存压力。此外,棚改的新开工等本身属于房地产开发投资的重要组成部门,有助于拉动当地房地产开发投资规模。

  目前来看,这将是一场多赢的尝试。

  转自:丁祖昱评楼市

(责任编辑:Robot RF13015)

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