重磅!2022中国上市房企经营稳健性报告揭晓:国资背景企业表现良好

1评论 2022-07-02 12:03:49 来源:中国房地产报 作者:付珊珊

房地产企业已从开发为主向开发与经营并重转变,坚定从重资产为主向轻重资产结合转变,从同质化竞争向差异化发展转变。

  房地产企业已从开发为主向开发与经营并重转变,坚定从重资产为主向轻重资产结合转变,从同质化竞争向差异化发展转变。

  当前,中国房地产行业面临着近20年来较为严峻的市场形势。

  国内外宏观环境的变化以及疫情的反复导致目前我国GDP增速低于预期;虽然全国各地都出台了不同扶持政策以促进房地产市场回暖,但实际执行效果分化严重,中小城市市场依旧低迷;房企销售端同比数据依然处于下跌通道;销售市场的遇冷也传导至土地市场,民营企业整体参拍意愿下降,导致土地供应和成交额均出现不同程度下跌,对地方财政稳定性也形成挑战。

  在这样的市场环境下,房企经营稳健变得尤其重要。

  6月30日,中国房地产报、中国城市与区域治理研究院正式发布《2022中国上市房地产企业经营稳健性研究与评估报告》(以下简称“报告”)。报告通过盈利稳健性、营运稳健性、成长稳健性和财务稳健性4个维度、19项测评指标全面测度A股和H股上市房地产企业,且所有指标得分逐一分析、对比、排名,不只是描述总体态势,旨在全面考量房企未来稳健、可持续、高质量发展的能力,可谓中国上市房企的全面体检报告。最终,上榜企业共154家,其中A股100家,H股54家,其中头部房企如万科、碧桂园、保利发展(行情600048,诊股)、绿城中国等表现稳健。

  当前房地产行业政策持续发力,但市场复苏缓慢。在这种行业形势下,报告也为上市房企稳健发展提出了三点策略,即从开发为主向开发与经营并重转变,坚定从重资产为主向轻重资产结合转变,从同质化竞争向差异化发展转变。

  H股上市房企营业收入表现优于A股

  从主营业收入来看,A股上榜房企主营业收入平均值和中位数分别为3757776.08万元和724838.97万元,高于平均值企业有18家,代表企业包括建发股份(行情600153,诊股)、绿地控股(行情600606,诊股)、万科A(行情000002,诊股) 、保利发展等等,多为龙头房企。其中,建发股份营业收入居榜首,主要源于公司2021年开拓多项业务,以及房地产业务销售结算规模增加;绿地控股和万科A营业收入领先于其他A股上榜房企。

  A股房地产企业2021年主营业收入上升的共65家,下降共35家,同比增长率为正的房企中,最高为京能置业(行情600791,诊股)(554.86%),最低为华发股份(行情600325,诊股)(0.46%)。但值得注意的是,从数据端来看,2021年A股上榜房企平均收入增长率为26.66%,较2020年的7.02%上升幅度较大,但这与目前大多数企业经营状况出现背离,多数企业主营业务较为疲弱。

  H股上榜企业主营业收入平均值和中位数分别为6915494.95万元和2493485.93万元,行业集中度高,企业收入差异较大。主营业收入高于均值企业共有12家,主要为行业龙头房企如中国海外发展、碧桂园、华润置地、绿城中国等;排行较低的企业主要为中小型企业。

  总体来看,H股上市房企营业收入表现优于A股上市房企。

  龙头房企净利润突出

  从净利润指标来看,A股上榜企业净利润平均值和中位数分别为89781.18万元和22052.59万元。有26家企业净利润位于均值之上,主要是龙头房企,如万科A、保利发展、招商蛇口(行情001979,诊股)等;相反,2021年还有大量企业出现亏损,如华夏幸福(行情600340,诊股)、泛海控股(行情000046,诊股)、蓝光发展(行情600466,诊股)等,多是经营出现困境企业;从净利润表现来看,企业分化较为严重。

  A股房地产企业2021年净利润上升的共34家,下降有66家,净利润表现较好的大部分是国企,如陆家嘴(行情600663,诊股)、金隅集团(行情601992,诊股),民营企业净利润基本都出现了下滑。净利润同比增长率为正的企业中,最高为荣丰控股(行情000668,诊股)(1300.79%),最低为合肥城建(行情002208,诊股)(0.01%)。

  H股上榜房地产企业的净利润平均值和中位数分别为440299.58万元和146552.45万元,平均值达到中位数的3倍左右,说明龙头房企净利润突出,大幅高于行业平均水平。有12家企业净利润位于均值之上,同样也是龙头房企表现更好,中国海外发展、华润置地、碧桂园排名靠前。

  国资背景企业营运稳健性表现良好

  营运稳健性这一维度主要衡量企业经营效率与运营管理能力,报告中主要计算指标包括存货周转率、预收收入保障倍数以及存货去化压力,这3个指标也能反映出房企在保交房方面的保障,存货周转率越高,预收收入保障倍数越高,也就证明这些企业可能盖成的房子,在未来交楼面临的压力相对比较小。

  A股上市房地产企业预收收入保障倍数排名靠前的房企有荣丰控股、上海临港(行情600848,诊股)、泛海控股、世荣兆业(行情002016,诊股)等;存货周转率排名靠前的房企则有建发股份、新能泰山(行情000720,诊股)、金隅集团等。不难看出,两项指标表现较好的多为国资背景企业。

  H股上市房企的营运稳健性综合来看,也依然是国资背景的企业表现较好。存货去化压力、预收收入保障倍数等表现要优于民营房企,保交楼压力相对来讲比较低。企业对费用的控制方面,排名靠前的企业包括中国海外发展、中国铁建(行情601186,诊股)、正商、碧桂园等。

  成长稳健性这一维度则是衡量企业增长速度与发展潜力。在这个维度下的衡量指标有净资产增长率、投资性房地产变化情况、存货减值率。这三项指标当中,其中投资性房地产变化情况更能够反映企业在遇到经营困难之后,通过抛售资产,或者通过投资性房地产呈现自己经营转型的潜力或者能力。这一指标下排名靠前的多为头部房企,例如招商蛇口、新城控股(行情601155,诊股)、万科A、金融街(行情000402,诊股)、陆家嘴、金隅集团、大悦城(行情000031,诊股)、保利发展等。

  从“三道红线”逐步转变成“三线全绿”企业增多

  财务稳健性则是衡量企业资本结构、长短期偿债能力以及融资实力。这一维度主要对上市房企“三道红线”三项指标分别做测评。综合来看,A股上榜企业中,“三道红线”全绿的企业包括万科A、保利发展、滨江集团(行情002244,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)等,多为经营比较稳健,业绩比较突出的头部房企。

  A股100家企业中,未踩红线和踩中一条红线的企业大概占到总数的三分之二左右,H股这一数量明显高于A股。

  H股54家上榜企业中,“三道红线”全绿的企业包括旭辉控股、越秀地产、中国金茂、远洋集团、龙湖集团等。

  此外,不管是A股还是H股企业,在“三道红线”政策出台之后,企业踩中红线的现象有明显好转,不少企业已经从踩中“三道红线”逐步转变成“三线全绿”企业。

  综合来看,按主营业收入划分的A股上市房地产企业经营稳健性排名中,1000亿元规模以上房企中,保利发展、招商蛇口和万科A占据前三;主营业收入在300亿~1000亿元规模房企中,金地集团、大悦城和首开股份(行情600376,诊股)表现较好;主营业收入100亿~300亿元规模房企中,信达地产(行情600657,诊股)、中交地产(行情000736,诊股)、北辰实业(行情601588,诊股)则是对标对象;主营业收入100亿元以下企业中,新能泰山、光大嘉宝(行情600622,诊股)和南国置业(行情002305,诊股)排名靠前。

  A股企业中,大部分房企短中期谋求稳健发展,中长期则注重发展经营性业务,提升综合实力。

  按主营业收入划分的H股上市房地产企业经营稳健性排名中,1000亿元规模以上房企中,中国海外发展、华润置地、龙湖集团位居前3;主营业收入300亿~1000亿元房企中,中国金茂、远洋集团和越秀地产排名靠前;主营业收入100亿~300亿元房企中,保利置业、大悦城地产和五矿地产则是行业对标对象;主营业收入100亿元以下房企中,中国新城镇、上市城市开发和万达酒店发展是小规模房企的样本。

  从H股排名来看,国企、央企和大型房企表现更具韧性,相较于其他类型房企,央企、大型房企在盈利、营运、成长和财务四维度的稳健程度均具备较大优势,能够更好处理扩张与稳健经营的关系,在行业下行期间体现出了更强的风险抵御能力。

(责任编辑:郭艳艳 RF12556)

关键词阅读:上市房企

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